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Fredy Hasenmaile
Die Corona-Pandemie beschert der Logistikwirtschaft hohe Wachstumsraten und beflügelt damit die Nachfrage nach Logistikflächen. Die ohnehin schon sehr gesuchten Logistikstandorte werden dadurch noch knapper, was deren Preise steigen lässt und gute Voraussetzungen für überdurchschnittliche Wertänderungsrenditen schafft.
Die gegenwärtige Situation macht deutlich sichtbar, wie sich die Logistikwirtschaft vor dem Hintergrund von Trends wie der Digitalisierung, des Online-Handels und der kontinuierlich fortschreitenden Arbeitsteilung verändert. Hätte Covid-19 die Konsumenten noch vor wenigen Jahren zu einem Konsumverzicht gezwungen, so wechselten diese im Corona bedingten Lockdown einfach den Kanal und bestellten ihre Bedarfsgüter online.
Die Folge war eine nie gesehene Paketflut und grosse Hektik bei den Logistikern. Die Lager der Online-Shops drohten aus allen Nähten zu platzen, und selbst Pioniere im Markt mussten über Nacht zusätzliches Personal einstellen, um die Warenflüsse zu beschleunigen und um Lieferverzögerungen oder gar einen Kollaps der Systeme zu verhindern.
Fit für die Nachfrage von morgen
Unweigerlich wurde damit klar, welche Strukturen und wie viel Platz die Online-Logistik von morgen benötigt. Das Ausbautempo wird allerorts beschleunigt, und nicht selten erweitern aufstrebende Online-Händler bereits geplante neue Lagerflächen gleich auf die doppelte Grösse.
Während also der stationäre Handel seinen Flächenbedarf reduziert, expandiert die Logistik. Grosse Logistikzentren, kleinere Verteilzentren in der Nähe von Ballungsräumen und effiziente Umschlagplätze in den Städten werden dringend gebraucht, um rasch auf die effizientesten Transportmittel der letzten Meile (Elektroroller, fahrende Roboter, Kastenwagen) umsteigen zu können.
Knappes Angebot lässt Preise steigen
Der Markt für Logistikflächen ist jedoch ausgesprochen ausgetrocknet. Die Verfügbarkeitsquote liegt mittlerweile bei 1,9 Prozent[1], was nur noch von Wohneigentum unterboten wird. Spezifische Anforderungen an den Standort sowie an die Grösse und Beschaffenheit der Parzellen sorgen für eine eng begrenzte Anzahl an Liegenschaften, die für eine Logistiknutzung überhaupt in Frage kommen.
Hinzu kommt, dass viele potenzielle Standortgemeinden Projektentwicklungen eher ablehnend gegenüberstehen. Seit Jahren sucht beispielsweise ein grosser Lebensmittel-Detailhändler in der Schweiz vergeblich einen Standort für ein neues Warenverteilungszentrum. Als Konsequenz aus knappem Angebot und grosser Nachfrage steigen die Preise von Logistikflächen, was für Anleger, die auf der Suche nach Renditen sind, günstige Voraussetzungen schafft.
Gute Aussichten für Investoren
Die guten Fundamentaldaten haben sich auch im Investitionsvolumen niedergeschlagen. Gemäss RCA[2] sind im herausfordernden Umfeld des Jahres 2020 in Europa die Investitionen in Logistikimmobilien nur um 6 Prozent gesunken, währenddessen der Rückgang in den übrigen Immobiliensegmenten gar 30 Prozent betrug. Der Wermutstropfen der Entwicklung ist, dass mit den steigenden Preisen die Netto-Cashflow-Renditen unter Druck geraten.
Diese haben ein Niveau erreicht, das nicht mehr weit von dem der Büroflächen entfernt ist. Doch im Gegensatz dazu wirken sich die gegenwärtigen Veränderungen wirtschaftlich eher günstig auf Logistikimmobilien aus, was sich über kurz oder lang in höheren Wertänderungsrenditen niederschlagen dürfte – getreu dem Motto, dass an Wert gewinnt, was knapp ist.
Fredy Hasenmaile
Credit Suisse Group AG
Erschienen in Finnews am 10. Februar 2021
[1] Quelle: CBRE Switzerland, Logistikimmobilienbericht Schweiz 2020, 7. April 2020.
[2] Quelle: Real Capital Analytics (RCA), Europe Capital Trends 2020, Januar 2021.
Quelle: Credit Suisse, ansonsten vermerkt.
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