«Les premiers résultats du fond Viager Swiss SCmPC remplissent pleinement les attentes, de quoi convaincre les investisseurs»

Deux ans après son lancement, le Viager Swiss SCmPC affiche une performance annualisée de 4,23%. Avec, au-delà des résultats probants, pour les investisseurs une approche novatrice qui permet un autre accès à l’immobilier résidentiel individuel et assure une performance qui ne repose pas uniquement sur l’évolution future du marché, puisqu’elle est en partie déjà inscrite au bilan. La période de souscription dure jusqu'au 30 novembre, pour un fonds qui aujourd'hui possède un portefeuille de 46 millions de francs et a déjà acquis 26 objets. Et un pipeline de biens intéressants d'environ 40 millions de francs

En juin 2024 était lancé un fonds immobilier vraiment original: Viager Swiss SCmPC, le premier fonds immobilier suisse spécialisé dans le viager. Nous en avions parlé à l'époque.

Deux ans plus tard, le moment est venu faire de faire le point sur ce véhicule immobilier très particulier, avec César Pidoux, directeur adjoint de Gefiswiss SA, qui s'occupe de la gestion de la SCmPC.

César Pidoux. Comment le fonds Viager Swiss SCmPC a-t-il évolué depuis son lancement? 

En deux ans, nous avons démontré, chiffres à l’appui, notre capacité à relever les trois défis propres à cette stratégie novatrice. D'abord trouver des biens en suffisance pour déployer rapidement les souscriptions. Ensuite offrir une solution équilibrée, à la fois juste pour les vendeurs et répondant aux besoins de performance des investisseurs. Et enfin gérer le portefeuille au quotidien.

Aujourd'hui, quelle est la taille et la composition de ce portefeuille?

Au 30 juin 2026, la valeur estimée du portefeuille dépasse CHF 46 millions, avec 26 acquisitions réalisées depuis le lancement. Quatre biens ont été libérés, dont deux ont été revendus. Le portefeuille est donc aujourd'hui composé de 24 biens. Il s’agit majoritairement de villas (près de 60%), situées principalement dans les cantons de Vaud (74%) et de Genève (22%). L’âge moyen des titulaires d’un droit d’habiter, pondéré par la valeur des droits d’usufruit, est actuellement de 85 ans et 4 mois.

Les deux reventes se sont bien passées?

Malgré un délai de détention relativement court, nous avons été en mesure de les revendre au-dessus de leur prix d’achat, hors frais et droit d’usufruit. Ce sont des cas individuels, mais ils valident concrètement notre approche.

Quels ont été les premiers résultats du fonds? 

Le fonds a réalisé une performance de 8.63% depuis le lancement au 30 juin 2026 soit une performance annualisée de 4.23%. Notre objectif reste une rentabilité annualisée supérieure à 5% nette pour l’investisseur, sans que cela constitue une garantie. Il faut noter que la performance n’est pas aussi linéaire que pour un fonds immobilier «classique», car une grande partie des droits d’usufruit n’est encaissée qu’au moment de la libération du bien. Autrement dit, la performance publiée à ce jour ne reflète qu’une partie de la valeur déjà constituée: après amortissement des frais d’acquisition, les droits d’usufruit au bilan correspondent à un rendement immobilier brut non actualisé de 4.25% sur la fortune nette sur les sept prochaines années, hors variations du marché immobilier. 

Y a-t-il a beaucoup de vendeurs intéressés par le viager?

Oui, et c’est l’une des forces du modèle: les vendeurs excèdent largement la capacité d’acquisition du fonds. Notre pipeline de biens identifiés dépasse aujourd’hui CHF 40 millions, ce qui nous permet d’être très sélectifs. 

Concrètement, comment se passe l'estimation d'un bien immobilier que vous achetez en viager?

Un processus rigoureux est suivi avec les vendeurs potentiels pour s’assurer que nous apportons une solution adaptée à leurs besoins spécifiques et pour leur expliquer nos conditions en toute transparence. Un dossier complet est ensuite remis au gestionnaire pour permettre l’analyse du bien. Si le bien correspond à nos objectifs, une expertise est demandée à l’un des experts indépendants agréés FINMA du fonds. Le prix de transaction n’est ainsi pas négocié, mais découle directement de cette expertise. De même, la valeur du droit d’usufruit déduite à l’acquisition est déterminée uniquement par notre outil actuariel, fondé sur les tables d’espérance de vie générationnelles de l’OFS, sans questionnaire médical. Ainsi, il n’y a aucune négociation des termes de la transaction entre le vendeur et nous, ce qui assure une approche équitable, transparente et reproductible.

Quelle est la perception de ce produit auprès des investisseurs? 

Je dirais que notre approche a suscité un très fort intérêt dès son lancement mais une stratégie novatrice demande toujours de la pédagogie. Les premiers résultats changent la donne, car nos arguments sont désormais concrets: un accès à l’immobilier résidentiel individuel, un segment difficilement accessible pour un investisseur institutionnel. Une performance qui ne repose pas uniquement sur l’évolution future du marché, puisqu’elle est en partie déjà inscrite au bilan. Enfin une fiscalité identique à celle des fonds immobiliers suisses en détention directe. Un investisseur potentiel m’avait confié trouver la stratégie très intéressante, mais vouloir attendre les premières ventes pour en valider le bien-fondé et sa mise en œuvre par nos soins. Nous y sommes.

Aujourd'hui, qui sont vos investisseurs, plutôt des privés ou des institutionnels?

Le fonds est réservé aux investisseurs qualifiés. Les privés sont souvent plus ouverts à la nouveauté. À ce jour, la majorité du capital est toutefois détenue par des investisseurs institutionnels, ce qui constitue une validation importante de notre approche, et nous souhaitons maintenant élargir encore cette base.

La période de souscription dure officiellement jusqu’à fin novembre, est-ce que vous voyez un regain d'intérêt de la part des investisseurs?

Oui, l’intérêt est là, tant auprès des clients institutionnels que privés, et il s'est renforcé avec la publication de nos premiers résultats. 

Le fonds sera bouclé dans quinze ans. N'est-ce pas un peu long?

Quinze ans, c’est la durée de vie maximale prévue par la documentation légale du produit. Cela n’équivaut pas à la période de blocage du capital. À ce jour, la durée de vie moyenne pondérée du portefeuille s’élève à environ 7 ans. Les premiers remboursements aux investisseurs sont attendus une fois la période d’investissement terminée, au rythme des ventes des biens libérés, et la durée de vie effective du produit sera très vraisemblablement bien inférieure à quinze ans.

La Rédaction • Immoday.ch

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