Die 5. Journée romande des fonds immobiliers im Zeichen der demografischen Herausforderung

In Crissier fand am vergangenen 24. September die Journée romande des fonds immobiliers statt. Dieser feste Termin im Immobilienkalender hatte Wohnungen für Senioren als Hauptthema. Die Referenten gingen auch auf Fragen der Investition und der Raumplanung ein.

Die von IMvestir Partners organisierte Journée romande des fonds immobiliers versammelte über 200 Fachleute aus Immobilien und Finanz. Der Anlass fand im neuen Quartier de la Baumettaz statt, das Wohnen und Gewerbe mischt.

Raphaël Bourquin, Senior Consultant bei IAZI/CIFI, begann sein Referat mit einer Bestandsaufnahme der Zinsentwicklung. Sein Augenmerk lag vor allem auf den langfristigen Zinsen, die den Immobiliensektor besonders betreffen.

Danach kam er auf die Immobilienfonds zu sprechen und hielt fest, dass die Agios hoch bleiben und die Nachfrage stark ist, bevor er sich den direkten Immobilienanlagen zuwandte. Dabei verwies er namentlich auf den starken Anstieg der Angebotsmieten in den vergangenen Jahren, bevor er die Fragen der Cashflows und der Immobilienwerte ansprach.

Zur Sprache kam auch die Verdichtung, da das Bevölkerungswachstum nicht mehr allein durch die Ausweitung des Baugebiets aufgenommen werden kann.
In direktem Zusammenhang mit dem Thema der Journée widmete Raphaël Bourquin einen Teil seines Referats den demografischen Entwicklungen. 2025 zählte die Schweiz erstmals mehr Personen ab 65 Jahren als Personen unter 20 Jahren, nämlich 1,811 Millionen gegenüber 1,802 Millionen.
Dieser Trend hat auch Folgen für das Wohnen. Die Frage ist künftig nicht mehr nur, wie viele Wohnungen nötig sein werden, sondern auch welcher Art.
Als eine der möglichen Antworten nannte Raphaël Bourquin das Wohnen mit Services, das es erlaubt, in der Nähe anderer zu bleiben, und dabei Mobilität, Selbstständigkeit, Sicherheit und soziale Kontakte fördert.

Das Wohnen mit Services sucht seinen Platz

Die Journée wurde mit einer ersten Table ronde unter dem Titel «Der demografischen Herausforderung mit Immobilienprojekten begegnen» fortgesetzt. Sie versammelte Hugo Tarteret, Co-Leiter des Bereichs Operations bei bonacasa, Laurent Bovay, Gemeindepräsident von Crissier, und Luc Oesch, Vertreter der Stiftung vitems und Mitglied der Direktion des Centre Patronal.
Hugo Tarteret erklärte zunächst, dieses Konzept sei aus einem sehr konkreten familiären Bedürfnis entstanden. Vor rund dreissig Jahren hatte der Firmengründer Ivo Bracher eine Lösung für seine Grossmutter im Rollstuhl finden müssen.
Das von bonacasa entwickelte Modell beruht auf angepassten Wohnungen, unter anderem mit einem rund um die Uhr verfügbaren Notrufsystem, mit Sozialkoordinatoren und mit Dienstleistungen à la carte. Nach diesem Prinzip ist die neue Residenz in Crissier gebaut, die 63 Wohnungen mit 2,5, 3,5 und 4,5 Zimmern umfasst.
Das Projekt entspricht einem Investitionsvolumen von rund 39 Millionen Franken. Für eine 2,5-Zimmer-Wohnung liegt die Miete bei etwa 2'100 Franken ohne Nebenkosten, dazu kommt eine bonacasa-Pauschale von 350 Franken für die Dienstleistungen. Eine Zahl, die man den Beträgen der Pflegeheime gegenüberstellen muss.
Laurent Bovay schätzte, diese reichten von «rund 4'000 Franken» für die günstigsten Einrichtungen bis zu «18'000 Franken für die teuersten».

Die Herausforderungen der Raumplanung

Sein Referat ging anschliessend auf die planungsrechtlichen Voraussetzungen ein, die für die Entwicklung solcher Projekte nötig sind. In Crissier liess der Nutzungsplan sowohl gewerbliche Tätigkeiten als auch Wohnen mit Services zu. «Der Handel ist eine Tätigkeit. Das Wohnen mit Services ist ebenfalls eine», fasste der Gemeindepräsident zusammen.
Er erklärte, diese Aufteilung könne in den neuen Nutzungsplänen bereits angepasst werden. In Crissier lag sie bei 20% Gewerbe gegenüber 80% Wohnen.
Er wies aber auch darauf hin, dass die Gewerbezonen die dort ansässigen Geschäfte nicht immer tragen, «wenn in den Quartieren nicht genügend Menschen leben».
Die Gemeinde integriert deshalb andere Nutzungen in diese Zonen, namentlich Einrichtungen von öffentlichem Interesse wie Tagesstätten und Kinderkrippen.

Die Rendite unter Druck

Luc Oesch seinerseits erläuterte das Interesse der Stiftung vitems am Projekt der bonacasa-Residenz in Crissier. 2021 war die Stiftung angefragt worden, das Gebäude zu erwerben, in dem die Journée stattfand, sowie ein benachbartes Wohngebäude. Sie hatte abgelehnt, da ihre Strategie damals im Wesentlichen auf das Wohnsegment ausgerichtet war und sie sich nicht stärker den Gewerbeimmobilien aussetzen wollte.
2024 überzeugte der Vorschlag, in die Residenz mit Services zu investieren, die Stiftung dagegen.
Die Investition muss allerdings den Renditeanforderungen der Institution entsprechen, die bei «3% in der Anlageklasse Schweizer Immobilien» festgelegt sind, wie Luc Oesch präzisierte. Das Projekt in Crissier erfüllt diese Anforderung gemäss den bei der Unterzeichnung festgelegten Bedingungen. Ein Renditeniveau, das auf dem heutigen Markt schwer erreichbar geworden ist. Im Vorjahr hatte die Stiftung rund hundert Immobiliendossiers geprüft und davon nur 1% gekauft.

Bonhôte setzt auf die lokalen Märkte

Die Teilnehmenden der Journée konnten sich anschliessend mit der Bonhôte-Immobilier SICAV vertraut machen. Ihr Leiter Mirko Mandola stellte diesen Fonds vor, der heute rund hundert Liegenschaften mit einem Wert von etwa 1,5 Milliarden Franken umfasst. Das Portfolio besteht mit rund 70% überwiegend aus Wohnliegenschaften und bleibt stark in der Westschweiz verankert, die 90% der geografischen Allokation ausmacht.
Eine Besonderheit des Fonds liegt in seiner Wahldividende. Die Aktionäre können zwischen einer Barauszahlung und einer Wiederanlage in neue Aktien wählen. 2026 entschieden sich knapp 75% von ihnen für die Wahldividende. «Über 10 Jahre entspricht das einem Kapital in der Grössenordnung von 160 Millionen», präzisierte Mirko Mandola.
Er betonte zudem die Bedeutung der Kenntnis der lokalen Märkte für die Bewertung der Liegenschaften. «Hinter jeder Bewertung stehen Annahmen zu den Mieten, zum Leerstand, zu den Renovationen, zum Kapitalisierungssatz und vor allem die Lesart des lokalen Marktes», erklärte er.
Christian Cottet, Leiter Bau und Renovationen bei Bonhôte, stellte seinerseits das Projekt B.180 vor, das in Neuchâtel auf einem Areal von 17'500 m² entwickelt wird. Das Projekt beruht auf einer Quartierkonzeption, die dem Auto weniger und den Grünflächen und Fusswegen mehr Raum gibt. B.180 umfasst 162 Wohnungen und 113 Parkplätze. Vorgesehen sind namentlich 20 % Wohnungen von öffentlichem Interesse, betreute Alterswohnungen und acht Einheiten für Erwachsene mit einer Behinderung. Die Umsetzung des Projekts erfolgte in Zusammenarbeit mit den Behörden und den lokalen Akteuren. Bonhôte hat die Entwicklung vom Erwerb des Grundstücks bis zur Baubewilligung getragen.
Christian Cottet hielt fest, dass das Projekt auf keine Einsprache gestossen sei. Er hob namentlich eine Kommunikation und eine Transparenz über das ganze Projekt hinweg hervor: «Wir haben gesagt, was wir tun würden, und wir haben es getan.»

Mehr bauen angesichts der Knappheit

Jean-Michel Hegnauer, Leiter Institutional Sales bei Helvetia Baloise Asset Management, ging seinerseits auf die Herausforderungen ein, mit denen der Schweizer Immobilienmarkt konfrontiert ist, und erinnerte daran, dass die Gruppe etwas mehr als 20 Milliarden Franken in Schweizer Immobilien investiert hat und über 1000 Liegenschaften verwaltet.
Alfonso Tedeschi, Leiter Real Estate Portfolio Management TPAM, konzentrierte sich auf die Wohnungsfrage. Er sagte, er befürchte eine Vervielfachung der Regulierungen auf allen Ebenen in einem Umfeld, das von einer Wohnungsknappheit in mehreren städtischen Zentren geprägt ist.
Um das Angebot zu erhöhen, nannte er mehrere Hebel, darunter: die Bauzonen anpassen, die Verfahren beschleunigen, die Hindernisse für Projekte begrenzen, die Entscheide zwischen den verschiedenen institutionellen Ebenen besser koordinieren und die öffentlich-privaten Partnerschaften ausbauen.
Die Referenten stellten auch das Projekt vor, das Helvetia in Zürich-Oerlikon verfolgt. Die Siedlung Frohburg soll durch ein neues Wohnquartier ersetzt werden, das von 306 auf 657 Wohnungen wächst, mit Gewerbeflächen. Ein seltener Fall: Das Projekt erhielt im Gemeinderat 112 Jastimmen und keine Gegenstimme.

KI und Immobilien

Die Journée endete mit einem Panel, moderiert von Dalibor Maksimovic von UBS AM Switzerland. Die Teilnehmenden gingen namentlich auf die Rolle der künstlichen Intelligenz in der Immobilienwirtschaft ein.
Hugo Tarteret erklärte, die KI könnte bestimmte administrative Abläufe mit den Eigentümern erleichtern und Aufgaben rund um die Bearbeitung der Mietdaten automatisieren.
Das Unternehmen arbeitet derzeit an der Integration dieser Werkzeuge in seine Strategie für 2027.
Mirko Mandola seinerseits erwähnte die möglichen Gewinne bei der Datenanalyse und bei der Erarbeitung von Szenarien. Und präzisierte: «Für mich sind Immobilien lokal und menschlich.»
Zum Vormerken in der Agenda: Die nächste Ausgabe der Journée romande des fonds immobiliers findet am Donnerstag, 23. September 2027, statt.

Die Redaktion • Immoday.ch

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