Fonds immobiliers: jusqu’où s’étendent les droits des investisseurs?

Pour l’investisseur néophyte qui s’apprête à placer une partie de son épargne dans un fonds, de nombreuses interrogations demeurent quant à ses droits en matière de décision stratégique. De la SICAV au fonds contractuel, les leviers d’action diffèrent grandement. Éclairage.

L’essentiel en trois points:

Détenir quelques parts d’un fonds immobilier permet rarement de peser sur la stratégie décisionnelle. Des mécanismes encadrent tout de même les droits des investisseurs.
Tous les fonds ne se valent pas. Entre fonds contractuels, SICAV et fonds fermés, les possibilités de faire entendre sa voix varient considérablement.
En cas de désaccord, contestation, regroupement d’investisseurs ou signalement à la FINMA représentent autant de leviers qui peuvent être actionnés.

Thomas Pfefferlé

À l’échelle d’un fonds pesant plusieurs centaines de millions, voire milliards de francs, les quelques parts d’un investisseur individuel représentent une position modeste. Il reste que le fait de confier son épargne à un tiers s’accompagne souvent de questions légitimes. Pourquoi acheter cet immeuble? Qui décide de lever des capitaux? Peut-on contester une opération? «Les réponses dépendent d’abord de la forme juridique du fonds», explique Jean-Yves Rebord, avocat associé chez valfor, spécialiste des placements collectifs immobiliers.

Dans un fonds contractuel, l’investisseur confie son argent à une direction de fonds. Il dispose de droits à l’information et de protections légales, mais d’aucun droit de vote. «Dans un fonds contractuel, les investisseurs, quelle que soit leur participation, ne disposent pas d’une assemblée générale pour intervenir dans la gouvernance», résume Jean-Yves Rebord.

La situation change avec une SICAV, société d’investissement à capital variable. Le détenteur de parts devient actionnaire. Une action donnant droit à une voix. Il peut notamment se prononcer sur certains changements du règlement de placement, les comptes ou la distribution des dividendes. Il peut aussi questionner les responsables. «Même le plus petit actionnaire peut poser des questions complémentaires lors de l’assemblée générale», rappelle l’avocat. De nombreuses informations figurent par ailleurs déjà dans les documents et rapports du fonds.

Droit de vote, impacts et limitations

Le poids de chaque actionnaire reste en outre proportionnel à sa participation. Par exemple, pour la convocation d’une assemblée générale d’une SICAV, il faut détenir au moins 10% du capital-actions ou des voix (5% si la société est cotée). Quant à l’inscription d’un point à l’ordre du jour, réunir 10% du capital-actions suffit. Un seuil rarement accessible à un particulier isolé. Les actionnaires peuvent cependant s’associer pour faire entendre leurs préoccupations à l’unisson. Sous certaines conditions, un contrôle spécifique par des experts peut également être demandé.

Mais avoir voix au chapitre ne signifie pas diriger le portefeuille pour autant. L’actionnaire qui estime qu’un immeuble a été acquis trop cher ne dispose pas, pour ce seul motif, d’un droit de veto. Même logique pour une augmentation de capital: «Dans une SICAV, ces mécanismes relèvent d’un outil de gestion en main des organes compétents. L’investisseur peut choisir de participer ou non à l’opération, mais il ne la décide pas», précise Jean-Yves Rebord. Selon le principe de la gestion par un tiers propre aux fonds de placement, la conduite des investissements reste ainsi entre les mains des professionnels à la tête du véhicule financier.

Quand le désaccord persiste

Et dans les faits, les petits actionnaires se regroupent-ils pour peser face aux décisions institutionnelles? «Comme évoqué, si cela est possible en théorie, on le voit très peu dans la pratique», constate l’avocat. L’investisseur mécontent préfère généralement sortir en cédant ses titres sur le marché, s’il existe, ou en demandant le rachat de ses parts selon les règles applicables. Pour les fonds immobiliers ouverts ordinaires, ce remboursement exige notamment un préavis de douze mois pour la fin d’un exercice annuel. Il ne faut donc pas confondre droit de rachat et sortie immédiate.

Si le désaccord se double d’un soupçon de fraude, de gestion fautive ou de conflit d’intérêts, un signalement, voire une plainte, peut être adressé à la FINMA. L’autorité de surveillance examine alors les indices d’infraction et peut intervenir. «Ce mécanisme a déjà été utilisé dans la pratique», souligne Jean-Yves Rebord. Il ne remplace toutefois pas une action civile pour obtenir réparation d’un préjudice individuel.

L-QIF et fonds fermés, les exceptions

Introduits sur le marché suisse en 2024, les L-QIF, réservés aux investisseurs qualifiés, présentent une particularité. Non surveillés directement par la FINMA, ils sont administrés par des établissements contrôlés. Certaines transactions immobilières avec des personnes proches du fonds nécessitent par ailleurs l’accord des investisseurs. «Ces derniers peuvent alors jouer un rôle dans la prévention des conflits d’intérêts», explique l’avocat.

Autre exception spécifique à mentionner: les fonds fermés, comme les sociétés en commandite de placements collectifs. Sans droit ordinaire de rachat, le participant reste engagé plus durablement ou doit trouver un repreneur. En contrepartie, des droits d’information et de participation plus étendus sont prévus selon la loi et le contrat de société. «En tant qu’investisseur captif, sans pouvoir se faire rembourser ses parts, avoir son mot à dire sur des changements stratégiques devient d’autant plus important», souligne Jean-Yves Rebord.

Entre absence de droit de vote dans les fonds contractuels, possibilités d’intervention dans les SICAV et prérogatives spécifiques des fonds fermés, le pouvoir des investisseurs dépend donc autant de la structure juridique du véhicule que de l’importance de leur participation. Une distinction essentielle à connaître avant d’investir, pour comprendre non seulement à qui l’on confie son argent, mais aussi dans quelle mesure il sera possible de faire entendre sa voix, de contester une décision ou de se retirer.

La Rédaction • Immoday.ch

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