«Letztlich ist Immobiliengeschäft ein sehr lokales Geschäft. Es ist unerlässlich, Teams auf beiden Seiten der Saane zu haben»

Das Jahr 2025 war für die SFP Group äusserst aktiv. Dazu zählten die Lancierung eines ersten Immobilien-L-QIF, die Übernahme der Verwaltung des Immobilienportfolios von COPRÉ im Umfang von rund einer Milliarde Franken sowie Kapitalerhöhungen von insgesamt über 800 Millionen Franken. Dies in einem Umfeld, in dem es zunehmend schwieriger wird, Immobilien mit attraktiven Renditen zu finden – was die SFP Group sogar dazu veranlasste, Investorengelder abzulehnen. CEO Adrian Murer blickt auf diese Entwicklungen zurück.  

Wie jedes Jahr fanden Ende Januar die SFP Swiss Real Estate Days in Genf und Zürich statt. Eine gute Gelegenheit, eine Standortbestimmung zum Schweizer Markt für indirekte Immobilienanlagen vorzunehmen und einen Ausblick auf das laufende Jahr zu wagen. Einerseits fliessen weiterhin erhebliche Kapitalströme in börsennotierte und strukturierte Immobilienanlagen, andererseits steigen die Immobilienpreise kontinuierlich weiter an. In diesem Umfeld wird die Sicherstellung stabiler Renditen in Immobilienportfolios in den kommenden Monaten zur zentralen Herausforderung.

Dies gilt auch für den Veranstalter der Tagung, die Swiss Finance & Property Group SA (SFP Group). Wir nutzten die Gelegenheit, um diese Themen mit deren CEO, Adrian Murer, zu diskutieren.

Herr Murer, im Jahr 2025 haben die verschiedenen Vehikel für indirekte Immobilienanlagen der SFP Group mehrere Kapitalerhöhungen durchgeführt und dabei über 800 Millionen Franken aufgenommen. Wie gelingt es, derart hohe Beträge zu investieren, ohne die Rendite des Portfolios zu beeinträchtigen?

Der Markt ist klar kompetitiver geworden. Wir verfügen jedoch über sehr starke Teams in Zürich und Lausanne, die kontinuierlich nach neuen Investitionsobjekten suchen, Dossiers prüfen und umfassende Due-Diligence-Prozesse durchführen. Und mit Beharrlichkeit findet man nach wie vor einzelne attraktive Opportunitäten, auch wenn dies zunehmend anspruchsvoller wird.

Heisst das, dass Sie eines Tages sagen könnten: Es gibt keine attraktiven Immobilien mehr zu kaufen, deshalb akzeptieren wir keine neuen Mittel mehr?

Das haben wir bereits getan, beispielsweise bei der letzten Kapitalerhöhung unserer Anlagestiftung SFP AST Swiss Real Estate. Ursprünglich waren 200 Millionen Franken vorgesehen, aufgrund der hohen Nachfrage haben wir schliesslich 360 Millionen Franken akzeptiert. Wir hätten problemlos 500 Millionen Franken aufnehmen können, so gross war das Investoreninteresse. Darauf mussten wir jedoch verzichten, da wir nicht gewusst hätten, wie wir diese Mittel investieren sollten, ohne die Portfoliorendite zu beeinträchtigen. Unsere Strategie ist heute klar: Wir nehmen nur dann neues Kapital an, wenn sich qualitativ hochwertige Immobilienobjekte in unserer Pipeline befinden. Disziplin ist dabei zentral.

Planen Sie dennoch für 2026 weitere Kapitalerhöhungen?

Kurzfristig nicht, aber im Verlauf des Jahres 2026 ist dies durchaus wahrscheinlich. Wir wollen unsere Wachstumsstrategie in all unseren Geschäftsbereichen weiterverfolgen, selbstverständlich auch im Bereich der indirekten Immobilienanlagen, jedoch mit Augenmass und ohne Kompromisse bei der Qualität unseres Portfolios. Zudem ist es uns wichtig, flexibel zu bleiben, um unsere Strategie bei veränderten Rahmenbedingungen rasch anpassen zu können, was im aktuellen geopolitischen und wirtschaftlichen Umfeld keineswegs ausgeschlossen ist.

Kommen wir zurück zum Jahr 2025. Sie haben einen der ersten Immobilien-L-QIF lanciert. War dies ein Erfolg?

Der SFER Redevelopment L-QIF verfolgt eine sehr spezifische Anlagestrategie. Der Fokus liegt auf der Aufwertung bestehender Immobilien sowie der Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Dies erfordert erhebliche Investitionen in Sanierungen sowie einen hohen operativen Aufwand seitens unserer Teams. Genau auf diesem Weg lassen sich heute jedoch noch attraktive Renditen erzielen. Auch wenn diese Strategie etwas risikoreicher ist als klassische Investitionen in neue Wohnliegenschaften, haben die Investoren das Produkt gut aufgenommen.

Auch institutionelle Investoren?

Ja, unter den grösseren Investoren dieses L-QIF befindet sich auch ein institutioneller Investor.

Gelten institutionelle Investoren gegenüber L-QIF nicht oft als skeptisch?

Es handelt sich um ein neues Anlagevehikel, und viele institutionelle Investoren müssen zunächst ihre Anlagereglemente und Investitionsrichtlinien anpassen, bevor sie überhaupt in einen L-QIF investieren dürfen. Dieser Prozess kann mehrere Monate in Anspruch nehmen. Angesichts der zahlreichen Rückfragen zu unserem Produkt stellen wir jedoch fest, dass ein echtes Interesse seitens institutioneller Investoren besteht. Innerhalb der nächsten fünf Jahre streben wir für unseren L-QIF ein Investitionsvolumen von rund 800 Millionen Franken an, wobei eine erste Kapitalerhöhung noch für Ende dieses Jahres vorgesehen ist.

Warum haben Sie sich für diese rechtliche Struktur entschieden?

Der L-QIF bietet eine ausgewogene Kombination aus hoher Flexibilität, höheren Fremdfinanzierungsmöglichkeiten im Vergleich zu traditionellen Immobilienfonds sowie einer breiteren Palette an Anlagestrategien, bei gleichzeitig bestehender rechtlicher Sicherheit. So müssen beispielsweise der Vermögensverwalter, die Fondsleitung und die Depotbank von der FINMA bewilligt sein. Diese regulatorische Sicherheit ist für bestimmte Investoren, wie Pensionskassen oder andere institutionelle Anleger, unerlässlich.

Ein weiterer wichtiger Meilenstein für die SFP Group im Jahr 2025 war die Vereinbarung mit COPRÉ, über die in der Branche viel gesprochen wurde.

Seit dem 1. Januar 2026 hat die Vorsorgestiftung COPRÉ ihr Immobilienportfolio im Wert von rund einer Milliarde Franken auf die SFP Anlagestiftung übertragen. Zu diesem Zweck wurde eine exklusive Anlagegruppe für COPRÉ geschaffen.

Wie kam diese Vereinbarung zustande?

Die Verhandlungen dauerten rund zwei Jahre, nachdem bekannt wurde, dass COPRÉ eine externe Lösung für die Verwaltung ihres Immobilienportfolios suchte. Mehrere Organisationen standen im Wettbewerb, letztlich konnte sich jedoch die Lösung der SFP Group durchsetzen.

Was gab den Ausschlag?

Ausschlaggebend waren die in unserer Anlagestiftung gebündelten Kompetenzen, die hohe Qualität unserer Teams, ihre Expertise sowie ihre Erfahrung in der Verwaltung eines grossen, schweizweit diversifizierten Immobilienportfolios – von Nachhaltigkeitsanforderungen bis hin zu lokalen administrativen Herausforderungen. Hinzu kommen wettbewerbsfähige Verwaltungskosten. Zudem haben wir COPRÉ die Schaffung einer spezifischen Anlagegruppe angeboten. Dadurch behält das Immobilienportfolio seine Eigenständigkeit und eine gewisse Autonomie, ist jedoch gleichzeitig in eine grössere und effizientere Struktur eingebettet. Für COPRÉ stellt dies gewissermassen das Beste aus zwei Welten dar.

COPRÉ ist eine Institution aus der Romandie. Hat der Ausbau Ihrer Präsenz in Lausanne eine Rolle gespielt?

Ganz klar. Immobilien sind letztlich ein sehr lokales Geschäft. Man muss vor Ort sein, um den Markt zu verstehen und die Objekte effizient zu bewirtschaften. Manche Institutionen sind der Meinung, dass sich alles von einem Hauptsitz in Zürich oder Lausanne aus steuern lässt – diese Ansicht teile ich nicht.

Seit Jahren übertragen Pensionskassen und Vorsorgestiftungen die Verwaltung ihrer Immobilienportfolios an spezialisierte Gesellschaften. Doch erstmals sehen wir den Transfer eines Portfolios dieser Grössenordnung.

Neuer Trend oder Ausnahme?

Das ist klar ein neuer Trend. Selbst bei Immobilienportfolios dieser Grössenordnung – hier nahezu eine Milliarde Franken – ziehen es Vorsorgestiftungen angesichts der stetig zunehmenden Komplexität der Immobilienbewirtschaftung und eines anspruchsvolleren wirtschaftlichen Umfelds vor, das Management an spezialisierte Immobilienexperten auszulagern und sich auf ihr Kerngeschäft zu konzentrieren.

Immoday-Redaktion 

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