Bruno Mathis: «Wir kümmern uns um sämtliche Transaktionen mit Immobilienfonds»

Als zentrale Akteure im Universum der verbrief­ten Immobilien sind Depotbanken dennoch oft wenig bekannt. Diese Artikelserie soll etwas Licht ins Dunkel bringen – beginnend mit den Aktivitäten des Fund & Immo Desk der BCV, einer echten Handelszentrale für Immobilienfonds, die sämtliche Transaktionen abwickelt – sowohl am Primär- als auch am Sekundärmarkt. Das Desk begleitet die Fonds in allen entscheidenden Phasen ihres Lebenszyklus – von der Gründung bis zum Börsengang, über Kapitalerhöhungen, Sacheinlagen oder Swaps. Nicht zu vergessen die Sicherstellung der Liquidität der Fondsanteile am Sekundärmarkt.

Die Depotbank der BCV feiert ihr 20-jähriges Bestehen im Bereich der verbrieften Immobilien. Seit 2005 hat sie die Wiederbelebung des Sektors begleitet. Trotz ihrer zentralen Rolle für die gesamte Branche bleibt sie jedoch ein Akteur im Hintergrund, dessen Tätigkeiten und Mehrwert für die Kunden oft unterschätzt werden.
Um diese Aktivitäten sichtbarer zu machen, befragen wir in einer Serie von Artikeln die Verantwortlichen der wichtigsten Bereiche der Depotbank – beginnend mit Bruno Mathis, seit 2020 Head Fund & Immo Desk.

Bruno Mathis, beginnen wir ganz am Anfang: Was genau ist das Fund & Immo Desk der Depotbank der BCV?

Einfach gesagt: Wir sind die Handelszentrale für Fonds – für Wertschriften- und Immobilienfonds. Wir wickeln sämtliche Transaktionen ab, sowohl am Primär- als auch am Sekundärmarkt.

Sind Sie ein grosses Team?

Wir sind sechs Personen. Drei konzentrieren sich hauptsächlich auf Wertschriften, drei auf Immobilienvehikel – mit einer gewissen Vielseitigkeit bei einzelnen Aufgaben.

Ihre Tätigkeit konzentriert sich also nicht ausschliesslich auf Immobilienvehikel?

Nein. Im Bereich Wertschriften betreuen wir über hundert Fonds – nicht nur jene der BCV, sondern auch Fonds von Drittanbietern, darunter andere lateinische Kantonalbanken, Privatbanken und unabhängige Fondsmanager. Das ist ein bedeutender Teil unserer Aktivitäten: Wir verarbeiten rund 20’000 Wertschriften-Transaktionen pro Monat – ein Volumen, das sich in den letzten fünf Jahren mehr als verdoppelt hat.

Und bei den Immobilienvehikeln?

Insgesamt betreuen wir 27 Immobilienfonds, rund zehn Anlagestiftungen und einige KmGK. Zudem haben wir am Start des ersten Schweizer Immobilien-LQIF mitgewirkt.

Bei diesen Immobilienvehikeln sind Sie sowohl am Primär- als auch am Sekundärmarkt tätig. Wie unterscheiden sich diese beiden Märkte?

Der Primärmarkt umfasst alle Transaktionen, die die Eigenkapitalstruktur verändern – etwa Rückkäufe von Anteilen oder die Ausgabe neuer Anteile über Kapitalerhöhungen. Solche Transaktionen führen zu einer Erhöhung oder Reduktion des Eigenkapitals und der Anzahl zirkulierender Anteile. Am Sekundärmarkt hingegen bleibt die Kapitalstruktur des Fonds unverändert: Es handelt sich um den Transfer bestehender Anteile – selbstverständlich gegen Bezahlung – zwischen zwei Investoren.

Welche Hauptereignisse betreffen den Primärmarkt eines Immobilienfonds?

In den letzten Monaten haben wir hauptsächlich Kapitalerhöhungen begleitet. Daneben gibt es Sacheinlagen (Swaps) und Börseneinführungen – auch wenn Letztere streng genommen keine Primärmarkttransaktionen sind. Ich würde hinzufügen: die Lancierung neuer Produkte, Fusionen und Rückkäufe von Anteilen – letztere waren zwischen 2023 und 2024, nach dem Zinsanstieg von 2022, häufiger als heute. Und schliesslich das Verschwinden eines Fonds, wenn er liquidiert wird. Das ist selten, kommt aber vor. Kurz gesagt: Wir begleiten die Fonds während ihres gesamten Lebenszyklus – von der Geburt bis zur allfälligen Auflösung.

Für all diese Operationen tragen Sie die operative Verantwortung. Haben Sie auch Kontakt zu den Investoren?

Selbstverständlich. Für alle Transaktionen sind wir der Ansprechpartner für die Investoren oder ihre jeweiligen Banken. Sie teilen uns beispielsweise bei Zeichnungen ihr Investitionsinteresse mit oder stellen Fragen zu einer Operation. Ebenso stehen wir mit denselben Investoren in Kontakt, wenn es um Käufe oder Verkäufe von Anteilen am Sekundärmarkt geht.

Kommen wir also zum Sekundärmarkt. Wie definieren Sie diesen?

Wie erwähnt, betrifft der Sekundärmarkt Transaktionen, die die Kapitalstruktur des Fonds nicht verändern – also Käufe und Verkäufe von Anteilen. Es handelt sich um den Austausch von Anteilen zwischen Investoren; die Gesamtzahl der im Umlauf befindlichen Anteile bleibt gleich. Bei diesen Transaktionen übernehmen wir eine zentrale Koordinationsrolle für die Immobilienfonds, insbesondere für nicht kotierte Fonds, sowie für die Investoren. In manchen Fällen erfolgt dies in enger Zusammenarbeit mit den Fondsleitungen und den Fondsmanagern.

Sie übernehmen auch die Aufgaben eines Market Makers…

Ja, das ist einer der Services, den die Depotbank der BCV anbietet. Das KAG verpflichtet Fondsleitungen oder SICAVs, für Immobilienfonds einen Sekundärmarkt – börslich oder ausserbörslich – über eine Bank oder ein Effektenhaus zu organisieren. Je nach Markt sind die Abläufe unterschiedlich. Für den Markt der nicht kotierten Fonds übernehmen wir die gesamte Koordination des Orderflusses. Wenn wir eine Kauf- oder Verkaufsorder erhalten, wird sie in unser Orderbuch eingetragen. Wir prüfen, ob sie sofort gegen eine bestehende Order ausgeführt werden kann; falls nicht, suchen wir eine Gegenpartei. Eine mögliche Gegenpartei ist die BCV selbst, über das speziell für die Market-Making-Aktivität eingerichtete Nostro-Konto. Dabei ist zu beachten, dass wir hier als Intermediär agieren: Es gibt keine Transaktionsgarantie auf dem Sekundärmarkt für nicht kotierte Fonds.

Laufen die Transaktionen bei börsennotierten Fonds anders ab?

Ja, in diesem Fall ist die Rolle des Fund & Immo Desk passiver. Investoren, die eine Transaktion durchführen möchten, tun dies direkt über die Börsenplattform. Die Aufgabe des Market Makers besteht darin, sicherzustellen, dass ausreichend Liquidität vorhanden ist und dass der Handel reibungslos abläuft – ohne ungewöhnliche Schwankungen, die gegebenenfalls einen Handelsstopp auslösen könnten.

Kommt es häufig vor, dass Transaktionen nicht zustande kommen?

Im Segment der nicht kotierten Fonds – ja, das kommt natürlich vor. Wie an der Börse kann es passieren, dass ein Investor eine Order mit einem Limit platziert, aber keine Gegenpartei findet. Man braucht etwas Geduld: Oft ergibt sich eine Lösung, aber es kann dauern. In jedem Fall behalten wir die Orders in unserem Orderbuch, bis sich ein interessierter Investor findet oder der Auftrag vom Auftraggeber zurückgezogen wird.

Sie betreuen auch Anlagestiftungen. Ist der Sekundärmarkt dort vergleichbar mit demjenigen nicht kotierter Fonds?

Nein, die Logik ist völlig anders – sowohl am Primär- als auch am Sekundärmarkt. Die zentrale Koordinationsstelle bei einer Transaktion ist die Stiftung selbst. Keine Transaktion – weder primär noch sekundär – kann ohne ihre Zustimmung erfolgen. Am Primärmarkt, bei Kapitalerhöhungen, ist sie zudem der erste Ansprechpartner für Investoren. Bei Sekundärmarkttransaktionen handelt es sich nicht um Käufe oder Verkäufe von Anteilen, sondern um Übertragungen zwischen Investoren, organisiert durch die Stiftung, die dafür ihre Zustimmung erteilen muss. Ein Fondsanteil hingegen kann ohne Zustimmung der Fondsleitung gehandelt werden. Bei einer Anlagestiftung beschränkt sich unsere Rolle auf den administrativen Teil: Wir emittieren die Rechte am Primärmarkt und koordinieren die Übertragungen gemäss den Vorgaben der Stiftung in Zusammenarbeit mit den Banken der Investoren. Anschliessend aktualisieren wir das Investorenregister.

Bisher haben wir viel über Transaktionen gesprochen – bieten Sie auch Beratungsleistungen für Immobilienvehikel an?

Ja – und das ist sogar ein grosser Teil unserer Tätigkeit! Wir beraten die Fonds zum richtigen Markt-Timing, zur technischen Optimierung von Transaktionen oder zur Einschätzung des Marktumfelds.

Werden diese Beratungsleistungen von den Kunden geschätzt?

Ohne Zweifel. Mit der Zeit haben wir enorm viel Erfahrung gesammelt – und gewinnen weiter dazu, insbesondere durch die Lancierung neuer Produkte. Oft waren wir Pioniere, etwa bei der ersten Immobilien-SICAV oder beim ersten Immobilien-LQIF der Schweiz. Diese Positionierung ermöglicht es uns, laufend neue Erkenntnisse zu gewinnen und unseren Kunden von unserem Know-how und unseren Best Practices profitieren zu lassen. Diese sind besonders gefragt bei weniger alltäglichen Operationen wie Swaps, die im Vorfeld oft intensivere Abstimmungen erfordern, damit die Fondsleitung alle nötigen Instrumente für eine erfolgreiche Umsetzung hat.

Diese Beratung und technische Begleitung – was kostet das?

Zwischen der Depotbankkommission, den Emissionskommissionen und den verschiedenen Dienstleistungen, die vom Fonds nachgefragt werden, belaufen sich die Kosten auf einige Basispunkte des Immobilienportfoliowerts des Fonds.

Zum Schluss unsere traditionelle Frage für diese Interviewreihe: Wie sieht ein typischer Arbeitstag am Fund & Immo Desk aus?

Im Bereich der verbrieften Immobilien gleicht kein Tag dem anderen. Routine gibt es nicht. Unsere Arbeit ähnelt dem Management eines Projektportfolios: Wir haben stets mehrere laufende Primärmarkttransaktionen, die alle individuelle Betreuung erfordern und sich in unterschiedlichen Stadien befinden. Hinzu kommen weitere Projekte, etwa IPOs oder die Strukturierung und Vorbereitung neuer Fonds. Und natürlich der Sekundärmarkt – ein sehr dynamisches Umfeld, in dem Transaktionen manchmal innerhalb von Minuten abgeschlossen werden. Kurz gesagt: vielschichtige, anspruchsvolle Arbeit, die sich von Operation zu Operation unterscheidet und oft mehrere Monate dauert. Einen typischen Arbeitstag gibt es nicht – und genau das macht unseren Beruf so spannend.

Immoday-Redaktion 

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