Jonathan Martin: «Unsere Gebäude im Biopôle liefern 6% Bruttorendite»

Das Biopôle bei Lausanne, in dem sich 150 Unternehmen aus den Life Sciences konzentrieren, ist auch ein bedeutendes privates Immobilienprojekt. Die Edmond de Rothschild Real Estate SICAV hat dort 180 Millionen Franken in drei Bauphasen für fünf Gebäude investiert. Eine eher atypische, letztlich jedoch lukrative Immobilienanlage mit einer tiefen Leerstandsquote und einer Bruttorendite von über 6% auf das investierte Kapital. Unter anderem dank der besonderen Struktur des Biopôle, bei der Immobilieninvestoren von einem Baurecht über 80 bis 90 Jahre profitieren.

Das 2009 entstandene Biopôle in Epalinges bei Lausanne ist heute eines der grössten Life-Sciences-Cluster Europas. Auf dem Areal sind über 150 Unternehmen, Schulen und medizinische Institutionen in rund 15 Gebäuden ansässig, in denen insgesamt rund 2’500 Personen tätig sind.

Wie Raphaël Conz, Managing Director des Waadtländer Amts für Wirtschaftsförderung und Innovation, Ende September anlässlich der vierten «Journée des fonds immobiliers» hervorhob, war das Biopôle bereits zu Beginn der 2000er-Jahre als Teil eines Netzwerks von Innovationsstandorten im Kanton Waadt konzipiert – zusammen mit dem EPFL Innovation Park und dem Y-Parc in Yverdon, wobei jeder Standort auf spezifische wissenschaftliche Kompetenzen ausgerichtet ist.

Im Fall des Biopôle war die Ausgangslage besonders: Der Kanton Waadt verfügte über die Bodenhoheit. Die Grundstücke wurden deshalb an die Biopôle SA übertragen, mit der Aufgabe, Investoren für den Bau der Gebäude zu finden, während das Baurecht erhalten blieb.

Damit ist das Biopôle – nebst seiner technologischen, bildungspolitischen und wirtschaftlichen Bedeutung – auch ein bedeutendes Immobilienprojekt, das zu einem grossen Teil privat finanziert ist. Der Immobilienfonds Edmond de Rothschild Real Estate SICAV (ERRES) investierte von Anfang an. Wir haben Jonathan Martin, Managing Director bei Edmond de Rothschild REIM, befragt, weshalb ERRES in eine doch recht untypische Immobilienanlage investiert hat, die von den Spezialisten für kotierte Immobilien Ende September im Rahmen der vierten «Journée romande des fonds immobiliers», organisiert von IMvestir, besichtigt werden konnte.

Jonathan Martin, warum diese Investitionen von ERRES ins Biopôle?

Obwohl unser Fonds mehrheitlich im Wohnsegment investiert ist, wollen wir dennoch rund ein Drittel Gewerbeimmobilien abdecken. Innerhalb dieser Kategorie investieren wir zur Risikodiversifikation im Biopôle, da die Life Sciences ein langfristiger, tragfähiger Megatrend mit sehr hohem Potenzial sind. Zudem stellen sie eine prioritäre Entwicklungsachse des Kantons Waadt dar, was eine starke öffentliche Unterstützung am Standort sicherstellt. Entsprechend gross ist die Nachfrage nach Flächen in diesem Sektor.

Wie hoch ist Ihr Investment?

Wir haben bereits beim Start des Biopôle in ein erstes Gebäude investiert, dann in ein zweites, und aktuell in eine Serie von drei Gebäuden, die kurz vor der Fertigstellung stehen. Insgesamt werden wir rund 35’000 m² halten, was ungefähr 25% der gesamten Immobilienfläche des Biopôle entspricht, bei einem Investment von 180 Millionen Franken – also etwa 5% des SICAV-Portfolios.

Inwiefern ermöglicht dieser Immobilientyp eine Diversifikation im Vergleich zu Standard-Gewerbeimmobilien?

Die Dynamik ist völlig anders. Im Biopôle adressieren wir sehr spezifische Mieter mit besonderen Anforderungen, die sich klar von den Bedürfnissen im traditionellen Gewerbeimmobilienmarkt unterscheiden. Beispielsweise stellen sie hohe Ansprüche an den Ausbau, an ergänzende Dienstleistungen und an Gebäudetechnologien wie Lüftung oder Heizung. Wenn diese Anforderungen erfüllt sind, akzeptieren sie die angebotenen Mietpreise. Für uns ist dies attraktiv, da wir dadurch höhere Renditen erzielen können als im klassischen Gewerbeimmobilienbereich.

Können Sie das konkretisieren?

Bei traditionellen Gewerbeimmobilien liegt die Rendite meist zwischen 4 und 5%, während unsere Gebäude im Biopôle rund 6% Bruttorendite erwirtschaften. Diese Rendite berücksichtigt den Umstand, dass wir das Land nicht kaufen müssen, auf dem wir bauen.

Warum?

Die Biopôle SA, welche den Standort im Namen des Kantons und der Gemeinden verwaltet, behält die Bodenhoheit und räumt uns Baurechte von 80 bis 90 Jahren ein, für die wir einen jährlichen Baurechtszins bezahlen. Das ist für uns attraktiv, da pro Projekt weniger Kapital erforderlich ist.

Wie hoch ist dieser Baurechtszins an die Biopôle SA?

Wir haben kalkuliert, dass wir über die gesamte Laufzeit der Baurechte – je nach Gebäude zwischen 80 und 90 Jahre – etwas mehr als 170 Millionen Franken zahlen werden. Das entspricht grob gerechnet rund 2 Millionen Franken pro Jahr.

Wie sieht der typische Mieter Ihrer Gebäude aus?

Die Bandbreite ist gross. Einerseits ist der öffentliche Sektor stark vertreten. Ein ganzes Gebäude ist beispielsweise an das Universitätsspital Lausanne vermietet. Auch der Kanton Waadt ist Mieter. Andererseits gibt es etablierte Unternehmen aus den Life Sciences sowie Start-ups, die ihre Produkte entwickeln.

Ist es nicht riskant, an Start-ups zu vermieten, die möglicherweise von einem Tag auf den anderen verschwinden können?

Natürlich ist das Risiko anders gelagert, als wenn man an eine grosse Detailhandelskette vermietet. Wir sind jedoch überzeugt, dass dieses Risiko angesichts der zusätzlichen Rendite, die diese Immobilien generieren, gerechtfertigt ist. Zudem arbeiten wir bei Start-ups mit einer Zwischengesellschaft, die die Mietzahlungen garantiert.

Wie sieht es konkret mit Leerständen in Ihren Biopôle-Gebäuden aus?

Aktuell haben wir in den zwei bestehenden Gebäuden praktisch keine Leerstände. Die drei im Bau befindlichen Gebäude sind bereits zu 80% vorvermietet. Natürlich gab es in der Vergangenheit Leerstände, die teilweise mehrere Monate dauerten. Aber das war nie gravierend – wir fanden stets neue Mieter. Heute liegt die durchschnittliche Vertragslaufzeit bei rund zehn Jahren.

Wenn diese Investments im Biopôle so renditestark und risikoarm sind, weshalb beschränken Sie sich auf 180 Millionen Franken?

Zum einen, weil das Biopôle heute an die Grenzen seiner Entwicklung stösst und kaum Erweiterungspotenzial bietet. Zum anderen, weil die Zahl potenzieller Mieter in einem derart spezialisierten Sektor nicht unbegrenzt ist. Eine Möglichkeit bestünde darin, weitere bestehende Gebäude am Biopôle zu erwerben. Da wir aber bereits der Hauptinvestor am Standort sind, wäre eine zusätzliche Ausweitung unseres Anteils wahrscheinlich nicht gesund.

Planen Sie ähnliche Investments in anderen Schweizer Universitätsstädten?

Das ist tatsächlich ein Thema, das wir weiterentwickeln möchten. Wir warten aber auf den richtigen Standort und die passende Gelegenheit. Es sei zudem erwähnt, dass unsere europäischen Immobilienfonds ebenfalls in Start-up-Cluster im Life-Sciences-Bereich investieren – beispielsweise in Paris oder Lyon.

Immoday-Redaktion 

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