Konsolidierung im September auch bei den Immobiliengesellschaften

Während sie zu Frühlingsbeginn eindrückliche Performances auswiesen, mit dem massenhaften Zustrom ausländischer Investoren infolge der Iran-Krise, kehren die Immobiliengesellschaften heute zu einer normaleren Lage zurück, mit nunmehr einem durchschnittlichen Agio von 19,7% und einem REAL-Index, der 0,3% verliert. Seit Januar bleibt die Performance dennoch besser als jene der kotierten Fonds (-3% beim SWIIT-Index). Dagegen bleibt man deutlich unter der Performance des SPI (+7,5%) und selbst unter jener der nicht kotierten Immobilienfonds (+3,7%). Wobei sich in dieser Flaute drei Immobiliengesellschaften abheben, die noch Agios von über 20% aufweisen.

Im April, als die Aktienkurse der Immobiliengesellschaften explodiert waren, fragte man sich nach der Dauerhaftigkeit des Phänomens. Nach Einschätzung der Beobachter war der Grossteil dieses Anstiegs dem massiven Zufluss ausländischen Kapitals zuzuschreiben, das diese Gefässe zu Beginn der Iran-Krise bevorzugt hatte, womit es gleichzeitig in den Schweizer Franken und in Immobilien ausweichen konnte. Heute hat sich die Lage zwar nicht wirklich verbessert, zumindest aber stabilisiert, und ein Teil dieser Investoren hat Gewinne mitgenommen. Ende September hat diese Konsolidierung den REAL-Index mit -0,3% in die roten Zahlen gedrückt (+2,6% Ende August). 

Starker Einbruch des REAL-Index und des durchschnittlichen Agios seit April

Allerdings bleibt die Performance der Immobiliengesellschaften vorläufig besser als jene der kotierten Anlagefonds (mit einem SWIIT-Index, der seit Januar um 3% nachgegeben hat). Dagegen bleibt man deutlich unter der Performance des SPI (+7,5%) und selbst unter jener der nicht kotierten Immobilienfonds (+3,7%).

Dieser Rückgang führt das durchschnittliche Agio der Immobiliengesellschaften auf 19,7% zurück, womit es wieder unter jenes der kotierten Fonds (27,5%) fällt. Ende März hatte dieses Agio allerdings mehr als 38% erreicht, was veranschaulicht, welche Korrektur die Immobiliengesellschaften in den letzten Monaten erlitten haben (der REAL-Index lag damals über +10%).

Zwar betrifft die beobachtete Abschwächung den gesamten Sektor, dennoch lässt sie einige Spitzenreiter hervortreten, die von den Investoren bevorzugt werden.

Drei klare Spitzenreiter unter den Immobiliengesellschaften

An der Spitze weist Swiss Prime Site ein Agio von 37,1% aus, das mit Abstand höchste des Sektors. Sie ist zugleich die grösste kotierte Immobiliengesellschaft der Schweiz, mit einer Börsenkapitalisierung, die an 10 Milliarden Franken heranreicht. Seit Jahresbeginn bleibt die Performance allerdings bescheiden (+0,6%). Auch hier haben die Investoren Gewinne mitgenommen, wobei sich das Agio von SPS Ende März noch auf mehr als 61% belief.

Auf der zweiten Stufe des Podests weist Intershop nunmehr ein Agio von 26,8% aus, muss seit Jahresbeginn aber einen Rückgang von 2,6% hinnehmen. Auf dem dritten Platz schliesslich kommt Investis auf ein Agio von 22,2% und eine Gesamtperformance von +0,9% seit Januar.

Von den 17 in der Schweiz kotierten Immobiliengesellschaften (die zusammen eine Börsenkapitalisierung von 33 Milliarden Franken darstellen) weisen rund zehn seit Januar eine positive Performance auf, während nur 5 unter einem Disagio leiden. Dieses kann allerdings erheblich sein, wie bei Novavest (-13%) oder Infracore (-15,4%). Den letzten Platz belegt SF Urban Properties mit einem Disagio von 18,7%.

Noch einige Halbjahresergebnisse

Abgesehen von dieser Abschwächung ist der Markt für die Immobiliengesellschaften in den vergangenen Wochen relativ ruhig geblieben. Für Bewegung sorgten dennoch einige Ankündigungen, etwa jene von Hiag, die den Anteil ihrer Mieterträge aus Wohnliegenschaften von 11% auf 25% bis 2034 steigern möchte. Der Weg zu diesem Ziel führt über eine Neuzusammensetzung des Portfolios mittels Verkäufen und Zukäufen. Längerfristig dürfte dieses neu zusammengesetzte Immobilienportfolio 3,5 Milliarden Franken erreichen.

Schliesslich hat Fundamenta Real Estate ihre Halbjahresergebnisse veröffentlicht und weist einen Reingewinn ohne Neubewertungseffekte von 15,9 Millionen Franken aus (+54,1% gegenüber dem Vorjahr). Der Portfoliowert seinerseits ist um 1,5% auf 1,3 MilliardenFranken gestiegen.

Die Redaktion • Immoday.ch

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