«Von den Daten vor Ort zu fundierten Entscheidungen: die neue Etappe der energetischen Steuerung»

Künstliche Intelligenz verspricht, die Analyse von Immobilienportfolios zu beschleunigen. Verlässliche Entscheidungen kann sie aber nur liefern, wenn sie sich auf reale, gemessene und qualifizierte Daten stützt. Nicolas Demierre, CEO von Signa-Terre, erklärt, warum es nicht mehr nur darum geht, die Verbräuche zu verfolgen oder Investitionen zu priorisieren, sondern darum, eine echte strategische Steuerung aufzubauen, die Expertise vor Ort, Automatisierung und die Fähigkeit zu fundierten Entscheidungen verbindet.

Die energetische Transformation eines Immobilienportfolios zu steuern, heisst nicht mehr nur, die Verbräuche zu verfolgen. Nach der Zeit der Energiebuchhaltung und der Priorisierung von Investitionen beginnt nun eine neue Etappe: die einer stärker integrierten Steuerung, die imstande ist, die energetische Performance, den Zustand der Bausubstanz, den regulatorischen Rahmen, die räumliche Planung und die Analysefähigkeiten der KI miteinander zu verknüpfen. Für Nicolas Demierre, CEO von Signa-Terre, sind die Verlässlichkeit der Daten und die Fähigkeit, sie auszuwerten, zu wesentlichen Voraussetzungen für die Steuerung von Immobilien geworden.

Nicolas Demierre, Sie sagen, es gehe für einen Eigentümer heute darum, bei seinen Liegenschaften besser abzuwägen, zu priorisieren und zu steuern. Welche Daten sind denn relevant, um danach die richtigen Entscheidungen zu treffen?

Da sind zunächst alle Daten zur Energie und zu den Verbräuchen eines Gebäudes. Das genügt aber nicht. Man muss auch den Zustand der Bausubstanz einbeziehen, um den Abnutzungsgrad jedes Bauteils zu bestimmen und den Sanierungsbedarf zu erkennen. Und nicht zu vergessen der lokale gesetzliche Rahmen und die räumliche Energieplanung, etwa der Aufbau künftiger Wärmeverbünde. Unser Mehrwert besteht darin, all diese Daten auf einer einzigen Plattform zusammenzuführen und daraus ein einheitliches, nützliches und verwertbares Bild zu machen, um zu steuern, zu entscheiden und zu handeln.

Braucht ein Eigentümer oder Investor mit der KI heute noch externe Dienstleister wie Signa-Terre, um diese Daten zu erheben?

Ja, eindeutig, und wahrscheinlich mehr denn je. Werkzeuge auf Basis von KI-Modellen liefern schon heute relevante Informationen und einen echten Mehrwert auf Portfolioebene. Aber die KI analysiert Daten; sie stellt den physischen Zustand eines Gebäudes nicht von sich aus fest. Man muss die Zustände überprüfen, die verfügbaren Informationen qualifizieren und messen, was gemessen werden muss. Genau das ist unsere Rolle. Wir wissen, dass zwischen öffentlichen Registern, Modellen und der Realität vor Ort erhebliche Abweichungen bestehen können. Unsere Überzeugung ist deshalb nicht, die Arbeit vor Ort gegen die KI auszuspielen, sondern die Vor-Ort-Daten zum Fundament jeder wirklich nützlichen künstlichen Intelligenz zu machen. Ohne verlässliche Eingangsdaten liefert auch das beste digitale Werkzeug nur ungefähre Ergebnisse. Mit realen und qualifizierten Daten lässt sich umgekehrt ein grosser Teil der Steuerung automatisieren und diese Informationen in Dashboards, Szenarien, Risikoindikatoren, CO₂-Absenkpfade und Fahrpläne überführen.

Es bleibt aus Ihrer Sicht also wichtig, vor Ort zu gehen, um die Daten zu erheben?

Ja, aber man muss die Anwendungsfälle unterscheiden. Die Begehung vor Ort bleibt zentral, um den tatsächlichen Zustand einer Liegenschaft festzustellen. Auf dieser Grundlage lassen sich eine Massnahmenplanung und ein CO₂-Absenkpfad aufbauen, die der Realität vor Ort entsprechen. Sobald Massnahmen präzise priorisiert und Reporting-Anforderungen erfüllt werden müssen, wird diese Feststellung vor Ort unverzichtbar. Um die Verbrauchsdaten regelmässig abzulesen, muss man dagegen nicht vor Ort sein: Diese Erhebung lässt sich automatisieren. Man muss also die Begehung, die den Gebäudezustand qualifizieren soll, von der Verbrauchserfassung unterscheiden, die kontinuierlich und digital erfolgen kann.

Auch bei Neubauten, wo die Daten eigentlich zahlreicher und aktueller sind?

Ja, aber es geht um etwas anderes. Bei einem Neubau geht es nicht darum, Sanierungen zu planen, sondern darum, die energetische Performance zu verfolgen und zu optimieren, um die Abweichung zwischen Planung und Realisierung auf ein Minimum zu senken. Überprüfen lässt sich das nur, indem man die tatsächlichen Verbräuche misst, sobald das Gebäude in Betrieb ist. Dann kann man die Abweichungen erkennen, verstehen, ob sie von den technischen Einstellungen oder von der tatsächlichen Nutzung des Gebäudes herrühren, und den Betrieb anpassen.

Wenn die Daten qualifiziert sind: Wie begleiten Sie einen Eigentümer, sowohl bei der Optimierung seiner Strategie als auch bei deren Umsetzung?

Wir setzen auf zwei Ebenen an. Für die Optimierung der Strategie stützt sich unsere Dienstleistung ImmoData-Pro auf die aktuelle energetische Performance und den Abnutzungsgrad der Gebäude, um die Sanierungsprioritäten zu bestimmen und einen Fahrplan mit Kostenschätzung und CO₂-Absenkpfaden festzulegen. Für die Umsetzung begleitet unser Team Bauherrenberatung die als prioritär eingestuften Projekte. Unsere Methode verbindet also digitale Werkzeuge mit der Expertise unserer Teams. Es geht nicht nur darum zu sagen, welche Arbeiten wünschbar wären, sondern sie unter Berücksichtigung einer komplexen Gleichung gegeneinander abzuwägen: Investitionskosten, Gebäudezustand, regulatorische Auflagen und energetische Wirkung. Ziel ist es zu bestimmen, welche Arbeiten in Angriff genommen werden, in welcher Reihenfolge und zu welchem Zeitpunkt.

Bleibt der Eigentümer Herr über seine Daten, wenn er mit anderen Beauftragten arbeiten möchte?

Ja. Die Daten gehören unseren Kunden. Unsere Plattform erlaubt es ihnen, diese zu visualisieren und daraus Informationen für strategische Entscheidungen zu gewinnen; sie können die Rohdaten aber jederzeit exportieren oder mit anderen Beauftragten teilen. Das ist namentlich dann der Fall, wenn ein als prioritär eingestuftes Gebäude in die Phase des Sanierungsvorprojekts eintritt.

Was ist am Ende besser: die Nachhaltigkeit einer Liegenschaft langfristig zu erhalten oder sie verfallen zu lassen, um sie schliesslich abzubrechen und neu zu bauen?

Bei unseren institutionellen Kunden begegnen wir selten Strategien, die darin bestehen, eine Liegenschaft bewusst verfallen zu lassen. Die Tendenz geht eher zu einer vorausschauenden Planung, gerade um zu vermeiden, dass ihr Zustand zu stark leidet und die Instandsetzung nicht mehr beherrschbar wird. Manchen Eigentümern fehlt allerdings möglicherweise die finanzielle Kraft, eine grössere Sanierung zu tragen. Sie versuchen dann, die Nutzung so lange wie möglich zu verlängern – auf die Gefahr hin, dass die Liegenschaft an Wert verliert oder die gesetzlichen Anforderungen nicht mehr erfüllt. Häufig wird das Gebäude am Ende an einen Akteur veräussert, der über die nötige Investitionskraft verfügt, um es instand zu setzen.

Sie versichern, Nachhaltigkeit sei für die Immobilienwirtschaft kein Randthema mehr, sondern eine strategische Frage der Immobilienbewirtschaftung. Ist das nicht ein frommer Wunsch?

Nachhaltigkeit wird zu einem Hebel der Wertschöpfung, weil sie es erlaubt, gesetzliche Anforderungen zu antizipieren, das Risiko eines Wertabschlags zu senken und Investitionen zum richtigen Zeitpunkt zu tätigen. Für einen langfristig orientierten Eigentümer ist eine leistungsfähige und nachhaltige Liegenschaft deshalb ein Aktivum, das besser auf künftige Entwicklungen vorbereitet ist. Nachhaltigkeit ist nicht mehr nur eine Frage der Konformität oder des Images: Sie wird zu einer Frage der Bestandesbewirtschaftung. Sie erlaubt es, die Performance über die Zeit zu steuern, den Reporting-Anforderungen zu genügen und künftige Investitionen planvoll zu tragen. Ein Eigentümer hat deshalb allen Grund, diese Fragen in seine Portfoliostrategie zu integrieren.

In diesem Umfeld, in dem an der Nachhaltigkeit von Liegenschaften kein Weg mehr vorbeiführt: Wie laufen die Geschäfte bei Signa-Terre?

Das Umfeld ist tatsächlich günstig, und Signa-Terre entwickelt sich weiter. Die Immobilieneigentümer wollen Nachhaltigkeitsstrategien und Investitionspläne aufsetzen. Auch der gesetzliche Rahmen wird strenger, was Chancen schafft. Wir stellen aber ebenso fest, dass sich mehr Akteure in diesem Segment positionieren und der Wettbewerb dadurch zunimmt. Wir müssen unsere Leistungen deshalb laufend weiterentwickeln und verbessern, um die Immobilieneigentümer bestmöglich zu begleiten und zu beraten.

Konkret?

Wir entwickeln neue Ansätze, um die Datenerhebung dort zu automatisieren, wo es sinnvoll ist, und sie mit den Vor-Ort-Daten zum physischen Zustand der Gebäude zusammenzuführen. Einmal erhoben, abgesichert und strukturiert, wird diese Datenbasis zu einem echten Steuerungsinstrument: Sie erlaubt es, Prioritäten zu objektivieren, Szenarien zu vergleichen und Massnahmen auf Portfolioebene zu planen.

Wir bauen zudem unsere Oberfläche zu einem Entscheidungs-Cockpit mit integrierter KI aus. Unser Ansatz bleibt der des « right tech »: unser Fachwissen als Energiespezialisten mit Technologie dort zu verbinden, wo diese für den Kunden wirklich Wert schafft. Diese Entwicklung stärkt unsere Rolle als Plattform für Energieintelligenz und erlaubt es unseren Kunden, schneller zu entscheiden und zu handeln, ohne Abstriche bei der Verlässlichkeit.

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