1938: eine Basler Bank lancierte den ersten Immobilienfonds der Schweiz – und Europas

Am Ursprung einer heute florierenden Industrie stand ein Basler Banker mit revolutionären Ideen: Theophil Speiser-Riggenbach. Er war nicht nur Visionär, sondern auch ein kluger Investor. 1938 gründete er mit dem «Swissimmobil Serie D» den ersten Immobilienfonds der Schweiz – und auch Europas. Von Beginn an setzte er auf Wohnliegenschaften in den grossen Schweizer Städten. Damals konnte man für 9 Millionen Franken rund 300 Mietobjekte erwerben. Nach zahlreichen Umwandlungen und Fusionen ist der Fonds heute Teil des UBS (CH) Swiss Residential «Siat».

1938 lancierte die «Société Internationale de Placements» (SIP) in Basel den allerersten Immobilienfonds der Schweiz und Europas: den «Swissimmobil Serie D». Das wegweisende Anlageprodukt ermöglichte mittels Zertifikaten den kollektiven Besitz an einem Immobilienportfolio. Als Vorbild dienten dabei Anlagevehikel, die in den USA bereits seit rund zehn Jahren auf dem Markt waren.

Ein lupenreiner Immobilienfonds

«Nach heutiger rechtlicher, ökonomischer und organisatorischer Lesart handelte es sich dabei um einen lupenreinen Immobilienfonds» mit einem Treuhänder, einer Kontrollstelle, einer Immobilienverwaltung und einem Experten-Komitee, so Urs Hausmann, ausgewiesener Spezialist für indirekte Immobilienanlagen, der unter anderem für Akara und Wüest Partner tätig war.

In seiner Studie zur SIP führt Urs Hausmann aus: Die Zertifikatsinhaber halten «ihre Anteile am Immobilienfonds im Miteigentum. Die Immobilien des Fonds werden immer von pro Objekt neu gegründeten Aktiengesellschaften gekauft. Die dazugehörigen Aktien werden beim Treuhänder hinterlegt. Er wacht darüber, dass weder Aktien noch Immobilien dieser Gesellschaften unrechtmässig belastet oder veräussert werden. Auch ist er dafür verantwortlich, dass die damit verbundenen Geldströme zugunsten der Zertifikatsinhaber fliessen.»

Fokus auf Zürcher Wohnimmobilien

Urs Hausmann analysierte die ersten Jahresberichte des Fonds und stellte dabei fest, dass der Bilanzwert der Liegenschaften bereits im zweiten Geschäftsjahr knapp neun Millionen Franken betrug (heute rund 60 Millionen). Das Portfolio umfasste über 300 Mietobjekte. Der Grossteil davon waren Wohnungen, lediglich sechs Objekte waren als Büros und 14 als Läden ausgewiesen. Die Immobilien befanden sich ausschliesslich in städtischen Lagen und mehr als die Hälfte in der Stadt Zürich. Innert knapp hundert Jahren haben sich die Anlagestrategien der Schweizer Immobilienfonds also kaum verändert.

Trotz seines fulminanten Starts legte der geschlossene «Swissimmobil Serie D» keine überragende Entwicklung hin. Bis 1999 wurde er von der SIP verwaltet. Zu diesem Zeitpunkt befanden sich immer noch einige Liegenschaften im Portfolio, die der Fonds bereits 1938 erworben hatte.

Heute Teil des UBS (CH) Swiss Residential «Siat»

1999 wurde der «Swissimmobil Serie D» von der Credit Suisse Asset Management Funds übernommen, die ihn zwei Jahre später mit ihren eigenen Vehikeln, dem «Siat» und dem «Siat 63», zum CS REF Siat fusionierte. Dessen Marktwert belief sich damals auf rund 1,4 Milliarden Franken, davon stammten gut 200 Millionen aus dem Portfolio des «Swissimmobil Serie D».

Das Portfolio des «Swissimmobil Serie D» besteht zum Teil immer noch fort: Der CS REF Siat existiert nämlich weiterhin, inzwischen unter dem Namen UBS (CH) Swiss Residential «Siat». Mit einem Marktwert von knapp über 4 Milliarden Franken (Stand Ende August 2025) und einem Agio von über 50% gehört er zu den grössten kotierten Immobilienfonds der Schweiz. Dies zeigt eindrücklich, dass Wohnimmobilien in den grossen Schweizer Zentren bereits seit 1938 ein lohnendes Investment sind.

Theophil Speiser-Riggenbach: ein innovativer Banker

Den allerersten Immobilienfonds der Schweiz haben wir Theophil Speiser-Riggenbach (1886–1940) zu verdanken. Dieser machte zunächst eine Banklehre und verbrachte einen Teil seiner Ausbildungszeit in London und Paris. Anschliessend arbeitete er einige Jahre in Ägypten, ehe er nach Basel zurückkehrte. Dort gründete er die Bank «Speiser, Gutzwiller & Cie» mit, die nach seinem Tod 1940 in «E. Gutzwiller & Cie» umbenannt wurde und noch heute besteht.

1930 gründete die Bank zusammen mit einer Gruppe ausländischer Partner die «Société Internationale de Placements» (SIP). Nach dem Zweiten Weltkrieg beteiligten sich der Schweizerische Bankverein, der seinen Sitz in Basel hatte und 1998 mit der UBS fusionierte, und die Schweizerische Kreditanstalt am Kapital der SIP. 1971 übernahmen sie sämtliche Aktien. 2008 wurde die SIP der UBS Fund Management (Schweiz) angegliedert und 2016 schliesslich aufgelöst.

Nicht jeder frühe Fonds war ein Erfolg

In den Jahren nach ihrer Gründung lancierte die SIP mehrere aktienbasierte Anlageprodukte, die man damals «Trusts» nannte, so Urs Hausmann. Diese funktionierten im Grossen und Ganzen wie unsere heutigen Anlagefonds. 1938 folgte der «Swissimmobil Serie D».

Aufgrund des grossen Erfolgs des Immobilienfonds lancierte die SIP 1949 einen zweiten Immobilienfonds, den «Swissimmobil Neue Serie», dessen Immobilienvermögen innert kurzer Zeit auf mehrere hundert Millionen Franken anwuchs.

1954 kam auf Initiative von Karl Schweri, dem Gründer von Denner, der auch im Immobiliensektor aktiv war, der Fonds «Interswiss» auf den Markt. Dieser geriet jedoch in Schieflage und wurde Ende der 1960er-Jahre vom Schweizerischen Bankverein und der Schweizerischen Kreditanstalt übernommen.

Die SIP wagte auch den Schritt ins Ausland. Sie gründete 1954 den auf kanadische Immobilien fokussierten Fonds «Canada-Immobil». Doch auch dieser hatte mit erheblichen Schwierigkeiten zu kämpfen, da der kanadische Dollar gegenüber dem Schweizer Franken stark abwertete. 1982 wurde der Fonds schliesslich liquidiert.

Immoday-Redaktion

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