Immobilienfonds vor Milliarden-Herausforderung: Neue Studie des CRML offenbart Lücken bei Klimazielen

Um die Klimaziele 2050 zu erreichen, müssen Schweizer Immobilienfonds in den nächsten Jahren rund 28 Milliarden Franken investieren – das entspricht etwa 13 Prozent ihres Nettovermögens. Neue Analyseinstrumente des Forschungsinstituts CRML der HEC Lausanne, entwickelt auf Basis von 45'000 ausgewerteten Baubewilligungen, sollen den Fonds helfen, ihre Nachhaltigkeitsstrategien gezielter auszurichten. Die Studie warnt jedoch: Ohne deutlich höheres Tempo bei der Umsetzung werden die Klimaziele verfehlt.

Angesichts der grossen Herausforderungen rund um die Nachhaltigkeit im Schweizer Immobiliensektor hat das Center for Risk Management Lausanne (CRML) der HEC Lausanne – in Zusammenarbeit mit E4S sowie mit Unterstützung von Quanthome und der Banque Cantonale Vaudoise BCV – neue Analysetools entwickelt. Diese sollen insbesondere Immobilien-Investmentgefässen helfen, wirksame Strategien zu entwickeln, um die Schweizer Klimaziele 2050 zu erreichen.

Denn, wie das CRML betont, stehen viele dieser Fonds an einem Wendepunkt: Um das Netto-Null-Ziel zu erreichen, müssen sie die Sanierungsrate deutlich erhöhen und rasch strategische Investitionsentscheide treffen. Dafür braucht es jedoch zunächst Klarheit über geeignete Massnahmen, die damit verbundenen Kosten und die planerischen Rahmenbedingungen.

Analyse von 45'000 Baubewilligungen liefert neue Einblicke in Renovationstrends

Es ist unbestritten: Um die CO₂-Emissionen nachhaltig zu senken, muss die Energieeffizienz der Gebäude in der Schweiz deutlich verbessert werden. Doch laut dem Forschungsinstitut CRML ist es derzeit schwierig, den Fortschritt im Immobiliensektor in Richtung Dekarbonisierung verlässlich zu erfassen. Der Grund: Die meisten verfügbaren Daten sind entweder rückblickend oder zu allgemein, um die aktuelle Dynamik der Sanierungen präzise abzubilden.

Deshalb verfolgt das CRML einen neuen Ansatz. Es stützt sich auf aktuelle Baubewilligungen, um das Tempo, die Kosten und die Art der in der Schweiz durchgeführten Renovationen zu messen.

Wir haben über 45'000 im Jahr 2024 erteilte Baubewilligungen ausgewertet, um ein besseres Verständnis dafür zu gewinnen, wie Sanierungen tatsächlich umgesetzt werden. Auch wenn nur ein kleiner Teil der Gesuche explizit auf die Verbesserung der Energieeffizienz abzielt, erlaubt uns die Analyse, wichtige Trends bei der Gebäudesanierung zu erkennen.

28 Milliarden Franken: Die Kosten für eine nachhaltige Immobilienwelt

Das CRML hat die von Immobilienfonds für die Verbesserung ihrer Nachhaltigkeit angewandten Strategien in vier Hauptkategorien eingeteilt:

1. Umschichtung: Die Portfolios nachhaltiger gestalten, indem aus energetischer Sicht problematische Immobilien verkauft und „grüne“ Gebäude gekauft werden. Diese Strategie ist insbesondere dann interessant, wenn Nachhaltigkeitsaspekte noch nicht vollständig im Immobilienpreis berücksichtigt sind.

2. Sanierung: Modernisierung bestehender Gebäude, insbesondere deren Heizsysteme. Diese Strategie ermöglicht eine wirkungsvolle Reduktion der CO₂-Emissionen, ist jedoch mit erheblichen Renovationskosten verbunden.

3. Neubau: Einige Immobilienfonds ziehen es vor, ausschliesslich neue und nachhaltige Gebäude zu erwerben oder eigene Neubauprojekte zu realisieren. Allerdings birgt diese Strategie auch Risiken wie steigende Baukosten, lange Entwicklungszeiten sowie Verzögerungen durch Einsprachen oder lokale Widerstände.

4. Impact-orientierte Aufwertung: Wiederum andere Anlagegefässe verfolgen die Strategie, unterdurchschnittlich performende Objekte gezielt aufzuwerten. Laut CRML ist dies der anspruchsvollste Ansatz, bietet jedoch das grösste Potenzial bzgl. der Reduktion von Emissionen. In der Schweiz ist diese Strategie noch am wenigsten verbreitet – was laut CRML trotz der damit verbundenen Risiken und Unsicherheiten eine Chance für Investoren darstellen könnte.

Die wirtschaftliche Machbarkeit der Dekarbonisierung

Unabhängig von der gewählten Strategie werden die Kosten für den Immobiliensektor zur Erreichung der Klimaziele 2050 erheblich sein. Laut CRML müssen Immobilienfonds im Durchschnitt rund 13 % ihres Nettovermögens investieren – das entspricht einer jährlichen Belastung von etwa 0,5 % des Nettovermögenswerts (NAV). Insgesamt summieren sich die Investitionen bis 2050 auf rund 28,3 Milliarden Franken. Eine Schätzung, die das CRML zudem als konservativ einstuft, da sie auf aktuellen Preisen basiert.

Einige Anlagevehikel haben bereits grosse Fortschritte gemacht, während andere deutlich mehr Aufwand betreiben müssen – abhängig auch von der Art der Immobilien im Portfolio, deren Lage und dem bestehenden Sanierungsbedarf. Laut CRML müssen die am schlechtesten positionierten Fonds jährlich bis zu 2,16 % ihres Nettovermögenswerts aufwenden, um die Klimaziele 2050 zu erreichen. Das entspricht am Ende einer Gesamtsumme von mehr als 50 % ihres Nettovermögens. Damit wird deutlich, wie gewaltig die Herausforderung für diese Fonds ist.

Der Handlungsdruck wächst: Sanierungstempo und Klimaziele 2050

Die Analyse des CRML zeigt, dass sich die Situation im Immobiliensektor zwar in den letzten Jahren verbessert hat – mit einem Rückgang der Treibhausgasemissionen um 44 % seit 1990. Dennoch reicht das derzeitige Renovationstempo nicht aus, um die Klimaziele 2050 zu erreichen. Ohne eine deutliche Beschleunigung bei der Sanierung und nachhaltigen Verbesserung von Gebäuden droht dem Sektor ein erheblicher Wertverlust von Vermögenswerten, was die finanzielle Stabilität von Immobilienanlagevehikeln gefährden könnte, warnen die CRML-Forscher.

Gleichzeitig sehen sie auch die Politik in der Verantwortung: Diese müsse nicht nur mit Druck agieren, sondern auch Anreize schaffen – etwa durch regulatorische Erleichterungen oder finanzielle Unterstützung. Nur so könnten Mechanismen entstehen, die eine Sanierung im notwendigen Tempo ermöglichen und die Erreichung der Klimaziele bis 2050 sichern.

Redaktion • Immoday.ch