«Keine Schweiz mit 10 Millionen!» dürfte den Immobiliensektor stark beeinflussen

Wird die Schweizer Bevölkerung begrenzt, hat dies zwangsläufig Auswirkungen auf die Immobiliennachfrage – sei es im Wohn‑, Gewerbe‑ oder Bürobereich. Darüber hinaus entstehen indirekte Effekte, etwa durch einen Arbeitskräftemangel auf Baustellen und vor allem durch einen Rückgang des Investorenvertrauens in eine Anlageklasse, die bislang als besonders attraktiv galt. Tatsächlich könnte der nahezu kontinuierliche Preisanstieg der letzten 25 Jahre gestoppt oder zumindest deutlich abgeschwächt werden, sollte die Initiative angenommen werden.

Der 14. Juni könnte für Immobilieninvestoren zu einem Wendepunkt werden. Einerseits stehen in Zürich drei Initiativen zur Abstimmung, die traditionell Signalwirkung für die gesamte Schweiz haben, andererseits die Initiative „Keine Schweiz mit 10 Millionen!“.

Da es sich um zwei unterschiedliche Themen handelt, werden sie in getrennten Artikeln behandelt. Im vorliegenden Beitrag liegt der Fokus auf der Initiative der SVP.

1. Ende des konstanten Wachstums der Wohnraumnachfrage

Der Grossteil des Immobilienwachstums in der Schweiz in den vergangenen Jahren ist eine direkte Folge des stetigen Bevölkerungswachstums. Wird dieses begrenzt, entfällt ein zentraler Treiber. Insgesamt dürfte dies zu weniger Neubauten führen und den seit 25 Jahren anhaltenden Anstieg der Preise für bestehende Immobilien stoppen oder zumindest deutlich abschwächen, wie Studien von UBS und ZKB zeigen.

Die Initiative dürfte jedoch nicht nur den Wohnimmobilienmarkt betreffen. Experten erwarten eine Abschwächung des Wirtschaftswachstums, was sich auch auf die Nachfrage nach Gewerbe- und Büroflächen auswirken würde – zwei Segmente, deren Lage bereits angespannt ist.

2. Unterschiedliche Auswirkungen in Zentren und Peripherie

Die Auswirkungen der Initiative werden je nach Lage unterschiedlich ausfallen.

Die grossen urbanen Zentren dürften relativ geschützt bleiben. Die wirtschaftliche Attraktivität der Städte wird bestehen bleiben, und die Wohnraumknappheit wird durch eine Begrenzung der Bevölkerung nur teilweise entschärft.

Anders sieht es in peripheren Regionen aus, wo steigende Leerstände erwartet werden. Eigentümer könnten gezwungen sein, ihre Renditeerwartungen zu senken, was einen negativen Kreislauf auslösen könnte – bis hin dazu, dass grosse Investoren sich aus diesen Regionen zurückziehen.

3. Zusätzliche Kosten durch Arbeitskräftemangel

Aus Sicht der Arbeitgeberverbände liegt der wichtigste Effekt in indirekten Folgen: Eine Begrenzung der Zuwanderung könnte zu einem Arbeitskräftemangel führen – insbesondere in Branchen, die nicht durch künstliche Intelligenz ersetzt werden können (wobei Produktivitätsgewinne durch KI eines der Hauptargumente der Befürworter der Initiative sind, um zu zeigen, dass sie keine Wirtschaftskrise auslösen wird).

Dies würde steigende Löhne und höhere Baukosten nach sich ziehen. Hinzu kämen längere Bauzeiten, was weitere Kosten verursachen würde.

Zudem könnte die Initiative die Personenfreizügigkeit infrage stellen und die Zuwanderung verstärkt auf hochqualifizierte Profile ausrichten – nicht in erster Linie auf Bauarbeiter.

4. Rückgang des Vertrauens der Investoren in den Schweizer Immobilienmarkt

Ein weiterer zentraler indirekter Effekt ist ein möglicher Rückgang des Vertrauens der Investoren in Immobilienanlagen. Diese gelten derzeit als besonders attraktiv aufgrund stabiler Renditen und der seit 25 Jahren nahezu kontinuierlich steigenden Preise.

Während inländische Investoren, insbesondere institutionelle Anleger, weiterhin gezwungen sein dürften, Teile ihres Portfolios in Immobilien zu investieren, gilt dies nicht in gleichem Mass für ausländische Investoren. Für sie stand die Schweizer Immobilie lange als sichere Anlage, die Stabilität des Marktes mit der des Schweizer Frankens kombiniert.

Eine Begrenzung der Bevölkerung, die zu einer schwächeren Nachfrage und einem Ende des kontinuierlichen Preisanstiegs führt, könnte daher die Attraktivität des Schweizer Immobilienmarktes spürbar beeinträchtigen – mit direkten Auswirkungen auf die verschiedenen Vehikel der indirekten Immobilienanlagen.

Die Redaktion • Immoday.ch