«Die Fähigkeit, Renovationsinvestitionen zu priorisieren, wird heute entscheidend»

Seit mehr als fünfzehn Jahren entwickelt Signa-Terre sein Analysetool ImmoLabel, das zu einem besseren Verständnis des Energieverbrauchs von Gebäuden beigetragen hat. Heute ermöglicht dieses Instrument angesichts der regulatorischen Entwicklungen nicht nur eine präzisere Analyse, sondern auch eine gezieltere Steuerung von Immobilien. Energiedaten sind längst nicht mehr nur ein Instrument zur Überwachung, sondern werden zu einem zentralen Bestandteil der Steuerung von Immobilienportfolios.

ImmoLabel ist ein Analysetool, das Eigentümern ermöglicht, die energetische Performance ihrer Gebäude präzise zu kennen und gezielter zu steuern. Mit den neuen Nachhaltigkeitsvorschriften ist dieses Instrument heute wichtiger denn je, erklärt Olivier Ouzilou, Mitgründer von Signa-Terre, das ImmoLabel entwickelt hat.

Olivier Ouzilou, wie wird Ihr ImmoLabel umgesetzt?

Bei Signa-Terre beschränken wir uns nicht auf die Analyse von Rechnungen. Wir besichtigen die Gebäude systematisch, um ihre tatsächliche Funktionsweise zu verstehen. Wir erfassen die technischen Anlagen, erstellen Mess- und Untermesskonzepte, überprüfen die Verteilungsschlüssel der Energien und stellen sicher, dass die Daten die Realität vor Ort korrekt widerspiegeln. Zudem analysieren wir den Verbrauch von Heizung, Warmwasser, Strom und Wasser.

Ist ImmoLabel lediglich eine Bestandsaufnahme der Nachhaltigkeit eines Gebäudes?

Es ist zugleich ein Steuerungsinstrument. Wir verfolgen die Entwicklung sämtlicher Energieverbräuche über die Zeit, erkennen Verbrauchsabweichungen und generieren Warnmeldungen, wenn Unregelmässigkeiten auftreten, damit Eigentümer und Verwaltungen rasch handeln können. Zudem identifizieren wir Massnahmen zur Betriebsoptimierung sowie Investitionen mit den besten Amortisationszeiten. Schliesslich verwandeln wir all diese Informationen in verständliche Kennzahlen, die bessere Entscheidungen ermöglichen.

Konkret: Wozu ist das bei der Steuerung eines Immobilienportfolios nützlich?

Eigentümer müssen heute nicht nur Renovationen durchführen. Sie müssen wissen, welche Gebäude am stärksten exponiert sind, welche prioritär saniert werden sollten, welche zunächst optimiert werden können und wie sich die erzielten Resultate nachweisen lassen. ImmoLabel liefert diese Sicht dank realer Verbrauchsdaten, Benchmarks, der Überwachung von Energietrajektorien und Leistungsindikatoren. Darüber hinaus identifiziert ImmoLabel Betriebsoptimierungen, die rasch Wirkung zeigen können, und ermöglicht anschliessend die Priorisierung grösserer Renovationen auf Grundlage der tatsächlichen Gebäudeleistung. Investitionsentscheide werden dadurch auf verlässliche Daten statt auf Intuitionen gestützt. Diese Fähigkeit zur Priorisierung ist heute entscheidend.

Sie sagen, Daten würden zu einem echten Entscheidungsinstrument. Wie verlässlich sind diese Daten?

Unser gesamter Ansatz ist nach dem internationalen Standard ISAE 3000 zertifiziert. Das bedeutet, dass unser Prozess vom Zähler bis zum Indikator auditiert wird. In einem Umfeld, in dem Investitionsentscheide zunehmend auf Daten basieren, ist diese Verlässlichkeit von zentraler Bedeutung.

Wie lange dauert die Erstellung eines ImmoLabels?

Die Einführung beginnt mit einer technischen Besichtigung des Gebäudes. Dieser Schritt ist entscheidend, da er uns ermöglicht, die Funktionsweise des Gebäudes zu verstehen und die Qualität der Daten sicherzustellen. Anschliessend integrieren wir die Verbrauchsdaten und die verfügbaren Informationen, um erste Kennzahlen zu erstellen. Je nach Grösse des Portfolios dauert dies in der Regel einige Wochen.

Was kostet ein ImmoLabel?

Es gibt keinen Einheitspreis. Jedes Portfolio ist anders. Das Budget hängt von der Grösse des Portfolios, der Komplexität der Gebäude, dem gewünschten Automatisierungsgrad und den gewählten Begleitdienstleistungen ab. Die entscheidende Frage ist jedoch nicht der Preis des Instruments, sondern der Mehrwert, den es schafft.

Worin besteht dieser Mehrwert?

ImmoLabel ermöglicht es allen Beteiligten, mit denselben Informationen zu arbeiten. Verwaltungen verfügen über objektive Kennzahlen, um Eigentümer mit einer auf verlässlichen Daten basierenden Argumentation zu begleiten. Eigentümer, Asset Manager, Immobilienfonds, Versicherungen und Pensionskassen erhalten ihrerseits die richtigen Kennzahlen, um Investitionen zu priorisieren und fundierte Entscheidungen zu treffen.

Während Jahrzehnten konnten Portfoliomanager Entscheidungen auch ohne ein Instrument wie ImmoLabel treffen. Warum braucht es das heute?

Das Umfeld hat sich grundlegend verändert. Das neue Waadtländer Energiegesetz schafft nicht nur neue Sanierungspflichten. Es verstärkt vor allem die Notwendigkeit, Gebäude genau zu kennen, ihre tatsächliche Performance zu messen, Immobilien miteinander zu vergleichen und Investitionen auf Basis verlässlicher Daten zu steuern. Genau das ermöglicht ImmoLabel seit mehr als fünfzehn Jahren. Letztlich hat sich nicht ImmoLabel verändert, sondern die Regulierung, die dem Instrument heute eine neue Legitimität und einen neuen Stellenwert verleiht.

Derzeit gelten diese Anforderungen nur im Kanton Waadt. Werden sich solche Regulierungen Ihrer Meinung nach ausweiten?

Ja, ganz klar. Jeder Kanton geht in seinem eigenen Tempo vor, verfolgt aber dieselben Ziele: den Energieverbrauch und die CO₂-Emissionen zu senken. Der Kanton Waadt nimmt heute eine Vorreiterrolle ein, doch diese Entwicklung ist bereits in vielen anderen Kantonen im Gang. Wir sind überzeugt, dass die Fähigkeit, die energetische Leistung von Gebäuden zu messen, zu vergleichen und zu steuern, schrittweise zum Standard in der Immobilienbewirtschaftung werden wird.

Ist ImmoLabel ein Erfolg?

Ja. Heute betreuen wir in der Schweiz mehr als 15’000 Gebäude, davon über 3’500 im Kanton Waadt. Das entspricht bereits rund 2’100 Waadtländer Gebäuden mit mehr als 750 m² Fläche, die direkt von mehreren wichtigen Bestimmungen des neuen Gesetzes betroffen sind.

La Rédaction • Immoday.ch

Suivez-nous sur LinkedIn.