Analyse
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Aktuell
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Olivier Toublan
Die von der UBS geplanten Zusammenlegungen der CS- und UBS-Fonds werden den Markt spürbar verändern. Sinkende Verwaltungsgebühren und steigende Anforderungen an die Mindestgrösse von Fonds könnten eine Welle der Konsolidierung auslösen. Welche Folgen hat das für Anleger und den Wettbewerb? Unser Dossier liefert eine detaillierte Analyse.
Wie bereits in einem früheren Artikel erläutert, werden in den kommenden drei Jahren mehrere Fonds der Credit Suisse und der UBS zusammengelegt. Daraus werden Kolosse entstehen, welche die wichtigsten Sektoren der indirekten Immobilienanlagen dominieren werden – unabhängig davon, ob es sich um Wohnimmobilien, gemischt genutzte Liegenschaften oder um Geschäftsimmobilien handelt. Zwar wird das Portfolio der UBS-Fonds von 14 auf 9 Vehikel reduziert, doch verliert es nichts an Bedeutung, da es weiterhin fast 50% des Indexes ausmachen wird. Wie wird sich dies auf den Markt auswirken? Wir haben hierzu mehrere Experten für indirekte Immobilienanlagen befragt.
1. Die UBS ging geschickt vor – die Bank hat keine zu grossen Fonds entstehen lassen
Taner Alicehic, Gründer von REIS Partners, einem auf indirekte Immobilienanlagen spezialisierten Beratungsunternehmen, beginnt mit einer interessanten Beobachtung. Die UBS sei geschickt vorgegangen, da sie mit diesen Zusammenlegungen zwar sehr grosse Fonds habe entstehen lassen, diese den Markt jedoch nicht zu sehr dominieren würden. «Aus diesem Grund sind beispielsweise der UBS Sima und der CS REF Siat, die eine Börsenkapitalisierung von 11,5 Milliarden Franken bzw. 4 Milliarden Franken aufweisen, nicht Teil dieser Zusammenlegungen. Ihre Fusion hätte zu riesigen Fonds geführt, die den Markt zwar nicht aus dem Gleichgewicht gebracht hätten, aber für einige institutionelle Anleger, die aus Gründen der Anlagediversifizierung keine allzu grossen Positionen in einem einzigen Produkt halten dürften, problematisch hätten sein können.»
2. Der Druck auf die Verwaltungsgebühren wird zunehmen
Es war ein Paukenschlag: Die UBS hat eine Senkung ihrer Verwaltungsgebühren auf 0,54% angekündigt, und zwar für die gesamte Fondspalette. Dies sei durch Skaleneffekte aufgrund der Grösse der neuen Fonds möglich, erklären die Befragten. Diese Senkung der Verwaltungsgebühren wird Druck auf den gesamten Markt ausüben, da die Gebühren vieler Fonds derzeit über diesem Niveau liegen. Die durchschnittliche TER der kotierten Fonds (in welcher die Verwaltungsgebühren, aber auch andere Kosten wie beispielsweise diejenigen für das Audit oder die Schätzung der Liegenschaften inbegriffen sind) lag gemäss den von SFP publizierten Daten Ende Januar 2024 bei 0,8%. Die Anleger schauen sich diese TER genau an, auch wenn für sie letztlich die Nettoperformance zählt. Dennoch werde so die TER der anderen Fonds unter Druck gesetzt, so Julien Baer, CEO der Comunus SICAV. «Wir hätten uns indes eine stärkere Senkung vorstellen können. Die TER der UBS-Fonds dürften zwischen 0,65 und 0,70% zu liegen kommen, da die Verwaltungsgebühren nicht die einzigen Kosten sind, die bei der Berechnung dieser Kennzahl zu berücksichtigen sind. Die Differenz zum Marktdurchschnitt wird also nicht so gross sein.»
3. Die kritische Grösse der Fonds wird zunehmen
Mit den von der UBS angekündigten Zusammenlegungen werden in allen wichtigen Segmenten der Immobilieninvestitionen, sei es im Bereich der Wohn-, der Misch- oder Geschäftsimmobilien, milliardenschwere Kolosse entstehen. Im Klartext bedeutet dies, dass die UBS nach den Fusionen die sechs grössten an der Schweizer Börse kotierten Immobilienfonds besitzen wird. Durch die neue Grösse der Fonds wird nicht nur ihre Liquidität, sondern auch ihre Sichtbarkeit bei den Investoren steigen. Als Folge davon werden die unabhängigen Fonds gezwungen sein, zu wachsen, um bei den Investoren sichtbar zu bleiben. Auf welche Grösse? Den Schätzungen einiger Verwalter zufolge auf mindestens 1% der Gesamtkapitalisierung des Marktes. Dies entspricht heute einer Börsenkapitalisierung von ungefähr 700 Millionen Franken. Ende Januar 2024 lag rund ein Dutzend kotierter Fonds unter dieser kritischen Grösse.
4. Ist die Marktdominanz der UBS ein Problem?
Heute machen die kotierten und nicht kotierten UBS-Fonds rund 50% des Marktes aus. Einige halten dies für viel. Für Julian Reymond, CEO von Realstone, könnte sich dies auf den Markt auswirken. «Für den SWIIT-Index beispielsweise wird es schwieriger, das vielfältige Umfeld abzubilden, da rund die Hälfte der Indexperformance von den UBS-Fonds bestimmt wird. Es ist daher zwingend notwendig, wachsam zu bleiben, wenn ein einziger Akteur so viel Finanzmacht auf sich vereint.» Darauf antwortet die UBS, dass ihre Gewichtung im Index Ende des letzten Jahrhunderts noch grösser war. Dennoch sei der Markt stark gewachsen und wurden neue Produkte aufgelegt.
5. Mögliche Zusammenschlüsse in der Zukunft
Mehrere Beobachter sind der Auffassung, dass die Notwendigkeit, die kritische Grösse zu erhöhen, künftig zu Zusammenschlüssen ähnlicher Fonds führen könnte. Daniel Moser, CEO von Fundim, warnt: «Durch eine solche Konsolidierung könnte der Markt homogener werden, was die Innovation oder die Angebotsvielfalt einschränken könnte.»
Er ist jedoch der Ansicht, dass dies den Weg für Nischen- oder spezialisierte Anbieter ebnet, die sich durch innovative Strategien, insbesondere rund um Themen oder Projekte mit hohem Mehrwert, abheben könnten. «In einem Markt, in dem sich ein Teil der Akteure um eine einheitliche Strategie herum konsolidiert, gibt es Raum für unabhängige Vermögensverwalter, die massgeschneiderte Lösungen anbieten können.»
6. Diese Zusammenlegungen eröffnen auch Gelegenheiten für unabhängige Fonds
Die Vorbereitungen dieser Zusammenlegungen könnten auch Gelegenheiten für unabhängige Fonds eröffnen. Da der UBS Sima gerade eine Kapitalerhöhung von 350 Millionen Franken für April/Mai 2025 angekündigt hat, ist es einem Fondsmanager zufolge unwahrscheinlich, dass die Bank in der nächsten Zeit Kapitalerhöhungen für die Fonds, die zusammengelegt werden, durchführen wird. Die Nachfrage der Anleger nach indirekten Immobilienanlagen ist nach wie vor ungebrochen, weshalb die unabhängigen Fonds den Moment nutzen könnten, um mehr Kapitalerhöhungen durchzuführen. Allerdings sei Vorsicht geboten. Dieses «Opportunity Window» werde nur zwei oder drei Jahre dauern. Nach Abschluss der Zusammenlegungen dürften die UBS-Fonds wieder mehr Kapitalerhöhungen durchführen, um die verlorene Zeit aufzuholen und weiter zu wachsen.
7. Werden die Anleger auf Nischenanbieter ausweichen?
Wie bereits erwähnt, machen die UBS-Fonds rund 50% des Marktes aus. Ihr Anteil in einigen Asset Allocations – insbesondere den passiven – ist gross. Zu gross für einige Investoren? Laut den Befragten möglicherweise schon. Vincent Milliet, CEO von StoneEdge Asset Management, ist der Auffassung, dass «diese Konzentration auf einen Verwalter einige Investoren dazu veranlassen könnte, nach mehr Diversifikation Ausschau zu halten». Philippe Salvi, Verwalter des Fonds Bonhôte-Immobilier, wiederum meint: «Ich glaube nicht, dass sich dies automatisch auf unabhängige Fonds wie den unseren auswirken wird. Dass uns die Anleger ihr Vertrauen schenken – wie die letzte Kapitalerhöhung beweist, die weit überzeichnet war –, ist darauf zurückzuführen, dass die Bonhôte-Immobilier SICAV seit 20 Jahren auf dem Markt präsent ist und sich durch die Qualität ihrer Arbeit und ihren soliden Ruf auszeichnet. Die Anleger investieren also nicht in unseren Fonds, um vor der UBS zu fliehen.»
8. Letztlich wird sich sehr wahrscheinlich nicht viel ändern
Laut einigen Verwaltern hätte es vor einigen Jahren noch eine Neuheits- und Dynamikprämie geben können. Taner Alicehic weist jedoch darauf hin, dass die institutionellen Anleger in der letzten Zeit ganz klar zum Ausdruck gebracht haben, sichere Werte, also die grössten und liquidesten Fonds, zu bevorzugen. Das spricht für die UBS-Fonds. Die meisten Investoren dürften ihre Positionen also nicht veräussern. «Dies umso mehr, als ein grosser Teil des Marktes – zwischen 20 und 30% – mittlerweile passive Investoren sind, für die diese Zusammenlegungen nichts ändern», so Sandro de Pari, CEO der GEP SA, die den Fonds FIR verwaltet. «Und auch die anderen Anleger haben nicht wirklich Grund, aus den Fonds, in denen sie bereits investiert sind, auszusteigen. Kurzum, ich glaube nicht, dass viele Investoren von UBS-Fonds zu unabhängigen Vehikeln wechseln werden.»
Olivier Toublan - Immoday.ch