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Olivier Toublan, Immoday
Wonach wählt man die besten Fonds für indirekte Immobilienanlagen aus? Durch eine sorgfältige Bewertung der Gebäudequalität, ihrer Lage und ihrer Bewertung. Auch die Rendite, Liquidität, Performance und historische Entwicklung der Dividenden spielen dabei eine Rolle. Und die Qualität der Manager.
Dorian Germain ist Co-Manager des börsenkotierten Schweizer Immobiliendachfonds von Lombard Odier. In diesem Interview erklärt er, wonach er die Fonds auswählt, in die er investiert, welche Kriterien dabei wichtig sind und wo sich zukünftig Anlagemöglichkeiten bieten.
Herr Germain, Sie sind Co-Manager des Fonds LO Institutional Strategies (CH) – Swiss Real Estate Securities. Warum bietet Lombard Odier einen börsenkotierten Immobiliendachfonds?
Einige unserer Kunden wollen Schweizer Immobilien, die ausschliesslich in Schweizer Franken gehandelt werden. Natürlich gibt es bereits mehrere Fonds in diesem Segment. Doch wir glauben, dass unsere Auswahl eine bessere Diversifizierung bietet sowie eine höhere Performance, die in der Lage ist, den Referenzindex, den SXI Real Estate Funds TR, zu übertreffen – seit Auflegung des Fonds war unsere Performance etwas besser als die des Index. Auch unsere Kunden scheinen davon überzeugt zu sein, denn der Fonds verwaltet derzeit 380 Millionen Franken.
Wonach wählen Sie die Fonds aus, in die Sie investieren?
Anhand eines doppelten Auswahlkriteriums. Das erste lautet Top-down, wobei wir die grössten wirtschaftlichen Trends einschliesslich solcher Kriterien wie Zuwanderung analysieren, um herauszufinden, in welchen Regionen die Immobiliennachfrage stärker und wo sie schwächer wird, denn dies könnte sich auf die Leerstandsquoten auswirken. Das zweite Kriterium ist der Bottom-up-Ansatz. Dabei wird für jeden Fonds die Qualität der Gebäude, ihr Standort und ihre Bewertung
betrachtet. Alle sechs Monate analysieren wir sämtliche Käufe und Verkäufe unserer Fonds und nehmen auch eine Bewertung der Manager vor.
Berücksichtigen Sie auch rein finanzielle Kriterien?
Unbedingt. Unsere Analyse umfasst auch die Qualität der Immobilienrenditen, die Dividendenentwicklung und -historie, die Liquidität sowie die Differenz zwischen dem Marktpreis der Aktien und dem Nettoinventarwert. Am Ende eliminieren wir von den rund 40 börsenkotierten Immobilienfonds, die in der Schweiz verfügbar sind, etwa ein Drittel, weil sie unsere Erwartungen nicht erfüllen.
In welche Art von Immobilien investieren Sie derzeit am liebsten?
In letzter Zeit haben wir den Anteil der Wohnimmobilien ein wenig gesenkt. Nachdem diese in den letzten zwei Jahren zugelegt haben, denken wir heute, dass Fonds mit guter Qualität, die sich auf diese Art von Immobilien konzentrieren, bereits mit hohen Aufschlägen gehandelt werden. Auch sehen wir mittelfristig nicht mehr viel Aufwärtspotenzial. Auf der anderen Seite wurden Gewerbeimmobilien durch die wirtschaftlichen Probleme, die der Lockdown mit sich gebracht hat, abgestraft. Ein bisschen zu sehr, finden wir. Es lässt sich aber beobachten, dass die Rendite bei diesem Immobilientyp im Vergleich zu 2019 nicht sehr stark gesunken ist. Kurzum, wir finden, dass Gewerbeimmobilien derzeit unterbewertet sind und gute Investitionsmöglichkeiten bieten. Vorausgesetzt, man konzentriert sich auf hochwertige Objekte in guter Lage mit Anschluss an die öffentlichen Verkehrsmittel.
Mit dieser Meinung schwimmen Sie etwas gegen den Strom. Die meisten Investoren ziehen sich derzeit aus Gewerbeimmobilien und Büros zurück.
Hier gibt es oft das Argument, dass Gewerbeimmobilien aufgrund von Homeoffice oder Onlineshopping langfristig leiden werden. Doch schauen Sie, was in den letzten Wochen passiert ist: Sowohl für das Einkaufen als auch für die Arbeit brauchen wir nach wie vor Orte, an denen wir uns treffen, uns miteinander austauschen. Aber, ich betone es noch einmal, es ist absolut notwendig, auf die Qualität der Immobilien zu achten.
Auf der anderen Seite raten Sie auch, ins Ausland zu gehen, wo die Immobilienpreise attraktiver sind.
In der Tat sind Immobilien in der Schweiz, egal ob Wohn- oder Geschäftsimmobilien, heute recht teuer. Wir raten unseren Kunden daher zu Fonds, die amerikanische oder europäische Immobilien anbieten. Hier müssen wir allerdings das Wechselkursrisiko beachten, denn wir wissen, dass dieses Risiko für einen in Schweizer Franken positionierten Kunden bei Eurogeschäften niedriger ist als beim Dollar, der viel volatiler ist und einen Abwärtstrend aufweist.