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Nicht kotierte Immobilienfonds haben für die Anleger einen grossen Nachteil: ihre geringe Liquidität. Doch schaut man näher hin, ist diese Liquidität nicht viel geringer als diejenige der meisten kotierten Fonds – vor allem, wenn man ein institutioneller Anleger ist.
Für Grossanleger ist der wesentliche Nachteil des Marktes für nicht kotierte Immobilienfonds dessen mangelnde Liquidität. Das steht ausser Frage. Doch ist es wirklich besser, wenn man sich auf kotierte Fonds beschränkt? Schliesst man die zwei oder drei grössten Vehikel, die den Markt beherrschen und deren Kapitalisierung sich im Milliardenbereich bewegt, aus, so stellt man fest, dass auch bei den meisten kotierten Fonds die Liquidität letztlich ziemlich dürftig ist, vor allem, wenn man umfangreiche Transaktionen durchführen möchte.
Die geringe Liquidität der nicht kotierten Fonds könnte also ein Scheinproblem sein. Wir haben hierzu zwei Experten befragt: Laure Carrard, eine Spezialistin für indirekte Immobilienfonds und Geschäftsführerin der IMvestir Partners SA, eines Beratungsunternehmens für Immobilienanlagen, und Bruno Mathis, Leiter des Sekundärmarkts für Immobilienfonds und der Anlegerdienste bei der Depotbank der BCV.
Alle Anleger sagen, einer der grossen Nachteile der nicht kotierten Fonds sei deren geringe Liquidität. Doch stimmt das auch?
Bruno Mathis : Schauen wir uns zuerst die Zahlen an. Letztes Jahr betrug das Handelsvolumen der Immobilienfonds an der Börse 750 Millionen Franken pro Monat. Für die nicht kotierten Fonds gibt es derzeit keine Zahlen zum Handelsvolumen. Der Markt ist zu dezentral und der Handel erfolgt ausserbörslich, sodass die Transaktionen für den Markt unsichtbar sind.
Laure Carrard : Auf den ersten Blick scheint die Liquidität tatsächlich einer der grossen Nachteile der nicht kotierten Fonds zu sein. Doch man muss relativieren. Wenn man als Privatanleger an der Börse Anteile für einige zehntausend Franken verkaufen möchte, ist dies kein Problem. Ist man jedoch institutioneller Anleger und handelt es sich um Millionenbeträge, dann ist die Börse nicht wirklich für solche Volumen geeignet. Bisweilen dauert es Wochen, bis man seine Anteile verkauft hat. Sind grosse Summen im Spiel, sind die kotierten Immobilienfonds also nicht wirklich viel liquider als die nicht kotierten.
BM : Das belegen auch die Zahlen. Die Handvoll sehr grosser, milliardenschwerer kotierter Immobilienfonds sorgt für fast zwei Drittel der Marktliquidität. Bei den meisten kleinen Fonds beträgt das monatliche Transaktionsvolumen nicht mehr als einige Millionen Franken. Und häufig muss ein Market Maker beigezogen werden, um Käufer zu finden. Damit macht man also mehr oder weniger die gleiche Arbeit wie bei Anteilen nicht kotierter Fonds.
Wie laufen die Transaktionen bei nicht kotierten Fonds ab?
BM : Jeder Fonds ist gesetzlich verpflichtet, einen Sekundärmarkt zu organisieren. Doch da das Managementteam in der Regel weder über dieses Know-how noch über die Bewilligung verfügt, beauftragt es eine Bank, die als Market Maker fungiert und die Aufträge der Anleger zentralisiert. Die Transaktionen werden teilweise direkt zwischen den Anlegern abgewickelt.
Wäre es nicht möglich, dieses Verfahren zu verbessern, die Transaktionen transparenter zu machen?
BM : Genau das beabsichtigen wir mit PropertyMatch, einer digitalen Plattform, die alle Akteure im Bereich der indirekten Immobilien – von den Fondsemittenten bis zu den Investoren – zusammenbringt. Sie können auf dieser Plattform ihr Interesse für nicht kotierte Fonds bekunden, sich über das Geschehen auf diesem Markt informieren und herausfinden, an wen sie sich wenden können, wenn sie Anteile nicht kotierter Fonds kaufen oder verkaufen möchten. In den ersten Gesprächen, die wir mit den Investoren diesbezüglich geführt haben, waren die Rückmeldungen sehr positiv, was diesen grossen Bedarf an Liquidität und Transparenz ebenfalls belegt.
LC : Dank dieser Plattform wird der Markt transparenter, wodurch die Liquidität der nicht kotierten Fonds steigen dürfte. Der Nachteil, den sie gegenüber kotierten Fonds haben, wird so weitgehend verschwinden.
Für Grossanleger ist der wesentliche Nachteil des Marktes für nicht kotierte Immobilienfonds dessen mangelnde Liquidität. Das steht ausser Frage. Doch ist es wirklich besser, wenn man sich auf kotierte Fonds beschränkt? Schliesst man die zwei oder drei grössten Vehikel, die den Markt beherrschen und deren Kapitalisierung sich im Milliardenbereich bewegt, aus, so stellt man fest, dass auch bei den meisten kotierten Fonds die Liquidität letztlich ziemlich dürftig ist, vor allem, wenn man umfangreiche Transaktionen durchführen möchte.
Die geringe Liquidität der nicht kotierten Fonds könnte also ein Scheinproblem sein. Wir haben hierzu zwei Experten befragt: Laure Carrard, eine Spezialistin für indirekte Immobilienfonds und Geschäftsführerin der IMvestir Partners SA, eines Beratungsunternehmens für Immobilienanlagen, und Bruno Mathis, Leiter des Sekundärmarkts für Immobilienfonds und der Anlegerdienste bei der Depotbank der BCV.
Alle Anleger sagen, einer der grossen Nachteile der nicht kotierten Fonds sei deren geringe Liquidität. Doch stimmt das auch?
Bruno Mathis : Schauen wir uns zuerst die Zahlen an. Letztes Jahr betrug das Handelsvolumen der Immobilienfonds an der Börse 750 Millionen Franken pro Monat. Für die nicht kotierten Fonds gibt es derzeit keine Zahlen zum Handelsvolumen. Der Markt ist zu dezentral und der Handel erfolgt ausserbörslich, sodass die Transaktionen für den Markt unsichtbar sind.
Laure Carrard : Auf den ersten Blick scheint die Liquidität tatsächlich einer der grossen Nachteile der nicht kotierten Fonds zu sein. Doch man muss relativieren. Wenn man als Privatanleger an der Börse Anteile für einige zehntausend Franken verkaufen möchte, ist dies kein Problem. Ist man jedoch institutioneller Anleger und handelt es sich um Millionenbeträge, dann ist die Börse nicht wirklich für solche Volumen geeignet. Bisweilen dauert es Wochen, bis man seine Anteile verkauft hat. Sind grosse Summen im Spiel, sind die kotierten Immobilienfonds also nicht wirklich viel liquider als die nicht kotierten.
BM : Das belegen auch die Zahlen. Die Handvoll sehr grosser, milliardenschwerer kotierter Immobilienfonds sorgt für fast zwei Drittel der Marktliquidität. Bei den meisten kleinen Fonds beträgt das monatliche Transaktionsvolumen nicht mehr als einige Millionen Franken. Und häufig muss ein Market Maker beigezogen werden, um Käufer zu finden. Damit macht man also mehr oder weniger die gleiche Arbeit wie bei Anteilen nicht kotierter Fonds.
Wie laufen die Transaktionen bei nicht kotierten Fonds ab?
BM : Jeder Fonds ist gesetzlich verpflichtet, einen Sekundärmarkt zu organisieren. Doch da das Managementteam in der Regel weder über dieses Know-how noch über die Bewilligung verfügt, beauftragt es eine Bank, die als Market Maker fungiert und die Aufträge der Anleger zentralisiert. Die Transaktionen werden teilweise direkt zwischen den Anlegern abgewickelt.
Wäre es nicht möglich, dieses Verfahren zu verbessern, die Transaktionen transparenter zu machen?
BM : Genau das beabsichtigen wir mit PropertyMatch, einer digitalen Plattform, die alle Akteure im Bereich der indirekten Immobilien – von den Fondsemittenten bis zu den Investoren – zusammenbringt. Sie können auf dieser Plattform ihr Interesse für nicht kotierte Fonds bekunden, sich über das Geschehen auf diesem Markt informieren und herausfinden, an wen sie sich wenden können, wenn sie Anteile nicht kotierter Fonds kaufen oder verkaufen möchten. In den ersten Gesprächen, die wir mit den Investoren diesbezüglich geführt haben, waren die Rückmeldungen sehr positiv, was diesen grossen Bedarf an Liquidität und Transparenz ebenfalls belegt.
LC : Dank dieser Plattform wird der Markt transparenter, wodurch die Liquidität der nicht kotierten Fonds steigen dürfte. Der Nachteil, den sie gegenüber kotierten Fonds haben, wird so weitgehend verschwinden.