Realstone setzt im Segment der Industrieliegenschaften zum Siegeszug an

Der Realstone Industrial Fund (RIF) ist der einzige nicht kotierte Fonds, der auf Industrieliegenschaften spezialisiert ist, und generiert dank einer äusserst sorgfältigen Selektion eine Dividende von 5%. Vier neue Objekte befinden sich in der Pipeline, weshalb im März eine Kapitalerhöhung geplant ist.

Der Sekundärsektor, der allein ein gutes Viertel des nationalen BIP ausmacht, ist in der Schweiz nach wie vor fest verankert. Im Laufe der Jahrzehnte hat er der Schweizer Immobilienlandschaft sein Gepräge gegeben. Heute entfallen 13% des Schweizer Immobilienbestands auf Industrieliegenschaften. Diese befinden sich vor allem im Mittelland, insbesondere in der Deutschschweiz. Industrieliegenschaften (Hallen, Werkstätten, Fabriken, aber auch Labore) bergen grosses Potenzial, auf welches sich Realstone konzentrieren will.

Eine kluge Entscheidung, weil sich der RIF im ersten Jahr seines Bestehens sofort als der Immobilienfonds mit der höchsten Rendite profilieren konnte. Im Jahr 2023 schüttete er als einziger Fonds eine Dividende (auf dem Nettoinventarwert) von mehr als 5% aus – ein Wert, der seither zum angestrebten Renditeziel geworden ist –, während die Dividenden anderer Gewerbeimmobilienfonds bei rund 4% lagen.

«Dies ist auf die Reinheit des Produkts zurückzuführen, denn der RIF besteht fast ausschliesslich aus Industrieliegenschaften», erläutert Julian Reymond, CEO von Realstone. «Industrieliegenschaften schneiden gegenüber Geschäftsimmobilien, die auch Büros und Einzelhandelsliegenschaften umfassen, besser ab.» Da es sich um ein reines Portfolio von Industrieliegenschaften handelt, ist der Fonds auch gegen die negativen Auswirkungen von Telearbeit und Online-Handel gefeit. Zudem zeigen die Zahlen von Wüest Partner für die letzten fünf Jahre, dass die Mieten für Industrieliegenschaften im Durchschnitt um 8,2% gestiegen sind, während sich die Mieten für Verwaltungs- und Einzelhandelsflächen im Sinkflug befinden.

Wachstum über Sale-and-Leaseback

«Diese Anlageklasse ist vor allem deshalb so interessant, weil Industrieliegenschaften sehr attraktive Renditen abwerfen», meint Portfoliomanager Hugo Debreczeny. «Die Kaufpreise stagnieren seit 2015.» Um Zugang zu diesen «Perlen» zu erhalten, bedarf es einer umfangreichen Suche und bisweilen Kundenwerbung, bevor man überhaupt in die heikle Phase der Verhandlungen eintreten kann. In diesem Sektor werden die Räumlichkeiten in mehr als 80% der Fälle vom Inhaber selbst genutzt. Realstone kann die Liegenschaften – namentlich beim Vermögensübergang oder Management-Buy-out – im Rahmen einer Sale-and-Leaseback-Transaktion erwerben und sie dann an den Verkäufer vermieten, der so seine Geschäftstätigkeit fortsetzen kann.

Diese Dynamik hat zum Kauf des allerersten Objekts dieser Art in Bussigny (VD) geführt. Der ehemalige Produktionsstandort von Jallut Peintures wurde nach und nach zu Räumlichkeiten für achtzehn verschiedene Mieter umgewandelt, darunter das Unternehmen Tesla, das dort seine Reparaturwerkstatt eingerichtet hat. Zudem besteht bei diesem Projekt die Möglichkeit der Verdichtung, weshalb ein Baugesuch für ein neues vertikales Industriegebäude eingereicht wurde. Das Projekt dürfte den Investoren der ersten Stunde einen Kapitalgewinn verschaffen und neue Anleger anlocken. In der Region Lausanne wurde noch eine weitere «Perle» gefunden. Die entsprechenden Verhandlungen stehen kurz vor dem Abschluss.

Drei weitere Industrieliegenschaften könnten Teil des RIF werden. Sie befinden sich in den Kantonen Genf, Aargau und Bern und sind ein Beleg dafür, dass der Fonds in die Deutschschweiz expandiert. «Bei einigen Gelegenheiten hatten wir das Glück, im Vorfeld einen neuen Mieter zu finden, was die Verhandlungen mit dem Inhaber deutlich vereinfacht hat», sagt Hugo Debreczeny.

Augenmerk auf der Risikominderung

Der Kauf dieser vier Liegenschaften ist gesichert. Ihr Verkaufspreis beläuft sich auf 118 Millionen Franken. Damit sie der Fonds erwerben kann, plant Realstone vom 24. März bis zum 4. April eine Kapitalerhöhung. Die Liberierung ist für den 11. April angesetzt. Der genaue Umfang der Kapitalerhöhung steht noch nicht definitiv fest. Nach dieser Kapitalerhöhung könnte das Fondsvermögen von derzeit 80 Millionen auf bis zu 200 Millionen Franken steigen und das Portfolio dürfte neu aus zwölf Liegenschaften bestehen. «Wir wollen nicht um jeden Preis wachsen. Wir streben jährliche Akquisitionen im Umfang von 50 bis 80 Millionen Franken an. So können wir wählerisch sein», erläutert der Portfoliomanager. «Unser Ziel ist es, die höchste Rendite aller Schweizer Immobilienfonds zu bieten.»

Um dieses Ziel zu erreichen, wird eine Strategie zur Risikovermeidung angewendet. Zwar ist die Schweizer Industrie für ihre Widerstandsfähigkeit bekannt, doch ist das Kontrahentenrisiko viel höher als bei Wohnliegenschaften. Um dieses Risiko so gering wie möglich zu halten, ist Realstone bei der Auswahl der juristischen Personen, mit denen das Unternehmen Geschäfte macht, sehr anspruchsvoll. «Wir wenden ähnliche Kennzahlen wie Banken bei der Kreditvergabe an», hält Hugo Debreczeny fest. Darüber hinaus muss es sich um Industrieliegenschaften mit guter Verkehrsanbindung handeln, die sehr gefragt sind. Die Anlagen müssen zudem skalierbar sein, um sich an verschiedene Nutzungsarten anpassen zu lassen.

Derzeit kommt eine Ausnahmeregelung der FINMA zum Tragen, die dem Fonds bis 2026 eine Verschuldung von 50% gestattet. Die Verschuldungsquote liegt aktuell bei 40%. «Wir wollen die Verschuldung auf 33% abbauen und dabei das Niveau der Ausschüttungsrendite beibehalten», teilt Hugo Debreczeny mit. Der beim Verkauf des Immobilienprojekts in Bussigny erzielte Kapitalgewinn wird ebenfalls ausgeschüttet. So sollen rasch neue Anleger angezogen werden. Und wenn der RIF erst einmal gross genug ist (d. h. ein Volumen von 150 bis 200 Millionen Franken aufweist), dürfte er auch zunehmend das Interesse der institutionellen Investoren wecken. Alle diese Informationen wurden am Donnerstag in Lausanne enthüllt. Im Rahmen einer zweisündigen Frühstückspräsentation bei IMvestir Partners SA organisiert, haben professionelle Investoren mehr dazu gelernt.

Redaktion-Immoday.ch