Abschwächung bei den Immobiliengesellschaften im Mai

Nach den starken Kursgewinnen seit Jahresbeginn – unter anderem getrieben durch Kapitalzuflüsse im Zuge des Konflikts im Nahen Osten – haben die Immobiliengesellschaften im Mai eine Konsolidierungsphase erlebt. Ende Mai lag die Performance des REAL‑Index bei +6,8%, nachdem sie Ende April noch +10,4% betragen hatte. Dennoch bleibt sie weiterhin über der Entwicklung des SWIIT‑Index (+0,3%) sowie des SMI (+2,2%). Laut Experten ist diese Korrektur im Mai auf ein nachlassendes Investoreninteresse zurückzuführen, das sich insbesondere in deutlich niedrigeren Handelsvolumen zeigt, die inzwischen rund viermal tiefer liegen als während der Nachfragehochs Ende Februar und Anfang März.

Nach der aussergewöhnlich starken Entwicklung zu Jahresbeginn ist es wenig überraschend, dass sich die Immobiliengesellschaften aktuell in einer Konsolidierungsphase befinden – oder, wie manche sagen würden, in einer Rückkehr zur Normalität. Der REAL‑Index hat in den letzten Wochen deutlich an Dynamik verloren.

Zwar liegt die Performance Ende Mai mit +6,8% weiterhin klar über jener des SWIIT‑Index der kotierten Immobilienfonds (+0,3%) sowie des SMI (+2,2%), doch im Vergleich zu Ende April (+10,4%) ist der Rückgang deutlich, insbesondere in einem insgesamt steigenden Marktumfeld.

Infolge dieser Entwicklung liegt die durchschnittliche Prämie der Immobiliengesellschaften (+34,4%) nun leicht unter jener der kotierten Fonds (+34,6%). Es bleibt abzuwarten, ob sich diese Konstellation, die historisch eher die Norm ist, in den kommenden Wochen bestätigt.

Deutlicher Rückgang der Handelsvolumen gegenüber dem Höchststand Ende Februar

Der Rückgang bei den Immobiliengesellschaften ist in erster Linie auf das nachlassende Interesse der Investoren zurückzuführen. Zur Erinnerung: Die starke Entwicklung zu Jahresbeginn wurde durch erhebliche Kapitalzuflüsse getrieben, da Anleger sowohl im Schweizer Franken als auch im Immobilienmarkt einen sicheren Hafen suchten.

Ein Indiz dafür ist der deutliche Rückgang des durchschnittlichen täglichen Handelsvolumens: Gemäss Daten von SFP lag dieses Ende Mai bei rund 40 Millionen Franken, verglichen mit nahezu 70 Millionen Franken Ende März und Spitzenwerten von über 150 Millionen Franken täglich Ende Februar und Anfang März.

Aktuell liegt das durchschnittliche Handelsvolumen bei Immobiliengesellschaften wieder unter jenem der kotierten Immobilienfonds (rund 44 Millionen Franken täglich). Auch dies entspricht eher dem historischen Muster, da das Fondssegment mit über 82 Milliarden Franken deutlich grösser ist als jenes der Immobiliengesellschaften, das weniger als 35 Milliarden Franken umfasst.

Dennoch sind es nach wie vor Immobiliengesellschaften wie Swiss Prime Site, PSP und Allreal, die die höchsten täglichen Handelsvolumen unter den indirekten Immobilienanlagen aufweisen – noch vor UBS Swiss Sima, dem grössten Immobilienfonds.

Swiss Prime Site verliert die Spitzenposition

Die Kurskorrektur im Mai hat eine weitere Marktanomalie bereinigt: Swiss Prime Site (SPS), die in den vergangenen Monaten die höchste Prämie aller indirekten Immobilienvehikel aufwies, hat an der Spitzenposition eingebüsst. Mit einer Prämie von +55,2% Ende Mai (nach +68,7% Ende Februar auf dem Höhepunkt vor den geopolitischen Spannungen im Nahen Osten) verliert das Unternehmen die Führung. Diese geht erneut an einen kotierten Fonds, Swisscanto RE Ifca (+58,2%).

Diese Entwicklung ist jedoch nicht überraschend und entspricht vielmehr einer Rückkehr zum historischen Gleichgewicht.

Bei der Performance stechen einige Immobiliengesellschaften weiterhin hervor, insbesondere Hiag Immo mit einem Plus von +22,1% seit Jahresbeginn (+18,1% Ende April) und einer Prämie von +20,3% (+16,6%). Auf dem zweiten Rang folgen Züblin Immobilien mit +13% sowie Intershop mit ebenfalls +13% Performance bei einer bemerkenswerten Prämie von +55,3%.

Während die durchschnittliche Prämie im REAL‑Index weiterhin bei +34,4% liegt, hat die jüngste Korrektur dazu geführt, dass zwei weitere Immobiliengesellschaften in den negativen Bereich gerutscht sind. Insgesamt weisen nun vier Gesellschaften ein Disagio auf – meist geringfügig, ausser SF Urban Properties (–17% Ende Mai; –15,7% Ende April).

Mehrere solide Quartalsergebnisse

Auch auf operativer Ebene gab es erfreuliche Entwicklungen. Epic Suisse konnte ihre Einnahmen im ersten Quartal steigern, unter anderem dank der Integration zweier Projekte. Der Portfoliowert blieb stabil bei 1,7 Milliarden Franken.

Allreal plant laut Mitteilung ein Wachstum ihres Portfolios um 400 Millionen Franken in den nächsten fünf Jahren, verbunden mit steigenden Mieteinnahmen. Parallel dazu sollen einzelne Immobilien veräussert werden, was einen Gewinn von rund 150 Millionen Franken generieren dürfte.

PSP Swiss Property verzeichnete im ersten Quartal ebenfalls steigende Gewinne sowie höhere Mieteinnahmen. Das Management zeigt sich für den weiteren Jahresverlauf optimistisch.

Schliesslich strebt Mobimo an, ihr Portfolio bis 2030 auf 4,5 Milliarden Franken auszubauen (gegenüber derzeit knapp 4 Milliarden), getragen durch neue Projekte und laufende Investitionen, was ebenfalls mit steigenden Mieterträgen einhergehen dürfte.

Immoday-Redaktion 

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