Aussergewöhnlicher Höhenflug der Immobiliengesellschaften im Januar

Auf diesem Niveau kann nicht mehr von einem einfachen Anstieg gesprochen werden, sondern von einem regelrechten Höhenflug: Die Immobiliengesellschaften legten im Januar um +6,9% zu! Nach einem Jahr 2025, in dem der REAL-Index bereits um +23,3% gestiegen war (nach +14,22% im Jahr 2024). Es versteht sich von selbst, dass diese Entwicklung deutlich besser ausfällt als jene der börsenkotierten Immobilienfonds (+0,8%) oder des SMI (-0,5% per Ende Januar). Von dieser Rally profitierten vor allem die Schwergewichte des Marktes, die klar von einer Liquiditätsprämie profitieren, mit einem Handelsvolumen, das im Januar rund doppelt so hoch war wie der Durchschnitt.

Es ist bekannt, dass börsenkotierte Immobiliengesellschaften seit rund zwei Jahren bei Investoren sehr gefragt sind. Der Januar 2026 war jedoch aussergewöhnlich, mit einem Anstieg des REAL-Index von +6,9%. Dies ist umso bemerkenswerter, als der Index bereits im Jahr 2025 um +23,3% und im Jahr 2024 um +14,22% zugelegt hatte.

Damit entwickelte sich der Index auch deutlich besser als der SWIIT (+0,8%) und selbstverständlich als der SMI, der den Monat Januar mit einem Minus von -0,5% abschloss.

Liquiditätsprämie für die Schwergewichte des Marktes

Im Januar war zudem ein deutlich erhöhtes Handelsvolumen zu beobachten, das bei den Schwergewichten des Marktes in etwa dem Doppelten des Durchschnitts entsprach. Diese Titel profitieren klar von einer Liquiditätsprämie (die drei grössten Immobiliengesellschaften vereinigten rund 75% der Liquidität des REAL-Index auf sich).

Diese Liquiditätsprämie schlug sich klar in den Zahlen nieder: Seit Jahresbeginn verzeichnete Swiss Prime Site (SPS) ein Plus von +6,6%, PSP Swiss Property von +8% und Allreal von +10,8%. Zur Erinnerung: Diese drei Gesellschaften repräsentieren rund 60 % eines Marktes, dessen Gesamtwert mittlerweile über 35 Milliarden Franken liegt (gegenüber 81 Milliarden Franken bei den börsenkotierten Immobilienfonds).

Bemerkenswert ist zudem, dass SPS nach dieser Januarrally nun eine Prämie von 50,3% aufweist – identisch mit jener der besten börsenkotierten Immobilienfonds (per 1. Januar 2025 lag diese Prämie noch bei 15,3%). Dies verdeutlicht eindrücklich den Weg, den die Immobiliengesellschaften in etwas mehr als einem Jahr zurückgelegt haben.

Die Januarrendite kam allen Immobiliengesellschaften zugute

Der Kursanstieg war jedoch breit abgestützt und kam im Januar sämtlichen Immobiliengesellschaften zugute. Mobimo verzeichnete einen Zuwachs von +6,3%, womit die Prämie auf +40,9% anstieg. Intershop hingegen, lange Zeit die bevorzugte Immobiliengesellschaft vieler Investoren, trat nahezu auf der Stelle, mit einem Plus von «lediglich» +1,8% im Januar. Die Prämie von 41,5% bleibt jedoch die zweithöchste im Sektor – nach SPS.

Trotz der insgesamt positiven Entwicklung weisen weiterhin zwei Immobiliengesellschaften eine Bewertung mit Abschlag auf: Novavest (-5,5% bei einer Kurssteigerung von +1% im Januar) sowie – weiterhin am Ende der Rangliste – SF Urban Properties mit einem Disagio von -10,4% (bei einer Performance von +4% im Januar).

Wie lässt sich der starke Anstieg im Januar erklären?

Marktbeobachter führen den deutlichen Anstieg der Immobiliengesellschaften im Januar vermutlich auf Portfolio-Umschichtungen einiger grosser Investoren zurück. Dabei handelt es sich sowohl um Schweizer Investoren, die angesichts wieder negativer kurz- und mittelfristiger Zinssätze in den vergangenen Wochen liquide Mittel investieren mussten, als auch um ausländische Investoren, die nicht nur den Schweizer Franken, sondern auch Schweizer Immobilien als doppelten sicheren Hafen betrachten.

Darüber hinaus hatten Immobiliengesellschaften gegenüber börsenkotierten Fonds den Vorteil tieferer Prämien und höherer Ausschüttungsrenditen.

Nach der starken Entwicklung im Januar haben sich die Unterschiede zwischen den beiden Anlageuniversen jedoch deutlich verringert. So ist die durchschnittliche Prämie der Immobiliengesellschaften mittlerweile auf 35,9% gestiegen und war damit noch nie so nahe an jener der börsenkotierten Immobilienfonds (38,2%). Zur Erinnerung: Per 1. Januar 2025 lag diese durchschnittliche Prämie bei den Immobiliengesellschaften noch bei 10,7% (gegenüber 34,2% bei den Fonds).

Auch bei den durchschnittlichen Ausschüttungsrenditen haben sich die Werte angenähert: Gemäss SFP liegt diese nun bei 2,66% für Immobiliengesellschaften und bei 2,24% für börsenkotierte Immobilienfonds (per 1. Januar 2025 waren es noch 2,67% bzw. 3,36%).

Immoday-Redaktion 

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