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Auf den ersten Blick spricht eigentlich alles dafür, dass Investoren neue Mietwohnungsprojekte lancieren: Die Nachfrage ist hoch, die Leerwohnungsziffer historisch tief, die Finanzierungen attraktiv. Dennoch lag die Anzahl der Baugesuche in den vergangenen 20 Jahren kaum je so niedrig. Einziger Lichtblick: Die Zahl der erteilten Baubewilligungen zeigt wieder nach oben – nachdem sie 2023 ebenfalls einen Tiefpunkt erreicht hatte.
Der Markt bleibt angespannt – und dürfte es bleiben
Gemäss einer kürzlich veröffentlichten Studie von Raiffeisen ist in den kommenden Jahren keine Entspannung auf dem Mietwohnungsmarkt zu erwarten. Trotz eines grundsätzlich investorenfreundlichen Umfelds lässt sich keine Ausweitung des Bauangebots erkennen – im Gegenteil. Angesichts der aktuell tiefen Anzahl an Baugesuchen, einem verlässlichen Frühindikator für das künftige Angebot in zwei bis drei Jahren, ist keine Verbesserung abzusehen.
Ein positiver Punkt: Die Zahl der Bewilligungen ist gestiegen
Im zweiten Semester 2024 wurde zwar ein Rebound auf über 50'000 Wohneinheiten registriert. Seither ist die Zahl jedoch erneut gesunken: 47'000 Baugesuche zwischen Juli 2024 und Juni 2025 bedeuten den tiefsten Wert seit zwei Jahrzehnten. Damit bleibt man weit entfernt von den 2010er-Jahren, in denen durchschnittlich 60'000 Baugesuche pro Jahr eingereicht wurden – mit Spitzenwerten von über 75'000 Gesuchen im Jahr 2012.
Positiv ist jedoch der Anstieg der Baubewilligungen: In den letzten zwölf Monaten wurden fast 48'000 Einheiten bewilligt – ein deutlicher Sprung im Vergleich zu den 36'000 im Jahr 2023, dem tiefsten Stand seit 20 Jahren. Raiffeisen relativiert diese Entwicklung allerdings: Der Anstieg sei vor allem auf mehrere Grossprojekte in der Genferseeregion zurückzuführen, die sich nun – Jahre nach Projektstart – endlich materialisieren. Realisiert werden diese Wohnungen jedoch erst 2027 und 2028 und damit erst dann eine spürbare Entlastung bringen.
Ein weiterhin attraktives Umfeld – strukturelle Blockaden bleiben
In den kommenden zwei bis drei Jahren wird das Neubautempo dennoch verhalten bleiben. Und das, obwohl die Rahmenbedingungen eigentlich kaum besser sein könnten: tiefe Zinsen, ausreichende Finanzierungskapazitäten der Banken, steigende Mieten und praktisch keine Leerstandsrisiken. Unter normalen Umständen würde dies einen deutlichen Investitionsschub auslösen.
Dass dieser ausbleibt, liegt an strukturellen Hindernissen: zunehmende Einsprachen, komplexere Regulierung und langwierige Verfahren. Dieses Problem ist seit Jahren bekannt – gelöst wurde es nicht. Raiffeisen geht zudem davon aus, dass ein leichter Rückgang der migrationsbedingten Nachfrage den Druck kurzfristig etwas reduzieren könnte. Das wiederum dürfte kaum dazu führen, dass die Politik die strukturellen Probleme des Wohnungsangebots endlich konsequent adressiert.
Immoday-Redaktion
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