Februar 2026: Ein weiterer ruhiger Monat für die nicht kotierten Immobilienfonds

Die nicht kotierten Immobilienfonds traten im Februar auf der Stelle. Ihre YTD-Performance lag Ende des Monats im Schnitt bei 0,7 %, während das durchschnittliche Agio nur leicht auf 3,5% anstieg. Einige Produkte konnten sich dennoch deutlich abheben: So verzeichnete die Von Graffenried Immobilien SICAV – GR Immobilien Schweiz seit Jahresbeginn ein Plus von 6,3%. Der Fokus liegt bei den nicht kotierten Fonds derzeit jedoch mehr auf den strukturellen Veränderungen. Mit dem Börsengang des MobiFonds Swiss Property Anfang März verlässt eines der Schwergewichte dieses Universum, während mit der Fondiaria SICAV ein neues Vehikel dazustösst, das ein Emissionsvolumen von 300 Millionen Franken anstrebt. Zudem sind für Februar zwei neue Kapitalerhöhungen angekündigt.

Wie schon zuvor der Januar war auch der Februar für die nicht kotierten Fonds sehr ruhig. Sie legten im Durchschnitt 0,1% zu, sodass ihre YTD-Performance Ende Monat 0,7% betrug. Damit liegen sie leicht hinter den kotierten Fonds zurück, denn der SWIIT wies Ende Februar ein Plus von 1,1% auf. Das ist allerdings kein Vergleich zum SMI, der von Jahresbeginn bis Ende Februar um 5,8% gestiegen ist, oder zu den Immobilienunternehmen, die um 14,7% in die Höhe geschossen sind.

Das durchschnittliche Agio der nicht kotierten Fonds veränderte sich kaum und betrug am Monatsende 3,45%, wie aus den vom Immo Desk der BCV veröffentlichten Daten hervorgeht. Ende Februar umfasste das Universum der nicht kotierten Fonds 24 Vehikel mit einem Marktwert von 14,5 Milliarden Franken.

Ein dynamischer Markt mit zwei Kapitalerhöhungen im Februar

Auch wenn der Jahresbeginn gemessen an der Performance nicht eben spektakulär ausgefallen ist, bleibt der Markt dynamisch. Es gab bei den nicht kotierten Fonds seit Jahresbeginn nämlich bereits vier Kapitalerhöhungen im Gesamtbetrag von etwas mehr als 200 Millionen Franken. Zudem wurden im Februar zwei weitere angekündigt. Da ist zunächst die Procimmo Real Estate SICAV, die im März für ihren Teilfonds «Residential PK» 43 Millionen Franken einsammeln will. Das Kapital soll für den Kauf von zwei Wohnliegenschaften sowie zur Reduktion der Fremdfinanzierungsquote verwendet werden.

Parallel zur Veröffentlichung seiner Ergebnisse kündigte zudem der IMMOFONDS Suburban eine Kapitalerhöhung von rund 30 Millionen Schweizer Franken an, um mit den eingeworbenen Mitteln sein Portfolio zu erweitern. 

Lancierung der Fondiaria SICAV mit einem Emissionsvolumen 300 Millionen Franken

Die wichtigste Ankündigung der letzten Wochen war die Lancierung der Fondiaria SICAV am 6. März mit einem Emissionsvolumen von rund 300 Millionen Franken. Laut Medienmitteilung konzentriert sich der Fonds auf Wohnliegenschaften in der Deutschschweiz. Gesichert sei ein Startportfolio aus 43 Bestandsliegenschaften im Gesamtwert von 580 Millionen Franken. Das Portfoliomanagement übernimmt das neu gegründete Immobilienteam der Tavis Capital AG. Das Startportfolio sei aus dem Netzwerk dieses Teams aufgebaut worden. Dieser erfolgreiche Off-Market-Ansatz reflektiere die deutlich höheren Ankaufsrenditen im Vergleich zur Peergruppe. Den Investoren wird gemäss Medienmitteilung eine Ausschüttung von 2,75 Franken pro SICAV-Anteil in Aussicht gestellt.

Börsengang des MobiFonds Swiss Property

Die neue SICAV gleicht den Weggang des MobiFonds Swiss Property aus, der am 3. März an die Börse ging. Der Börsengang verlief reibungslos, wenn auch nicht überwältigend: Die Nachfrage seitens der Indexanleger wurde dadurch kompensiert, dass sich bisherige Anleger zurückzogen und ihre Gewinne mitnahmen. Vor dem Börsengang wies der Fonds nach den Berechnungen des Immo Desk der BCV ein Agio von 37,4% auf. In den ersten Tagen nach der Kotierung blieb er stabil, wobei die Anteile am Ende der ersten Märzwoche zu einem Kurs von 189 Franken gehandelt wurden. Das entspricht laut SFP einem Agio von 37,3% und einer Marktkapitalisierung von rund 1,3 Milliarden Franken.

Zur Erinnerung: Der Fonds hatte die Gründe für seinen Börsengang mit der schlechten Performance in den Geschäftsjahren 2023 und 2024 erklärt. Diese war unter anderem auf die geringe Liquidität der Anteile und die Tatsache zurückzuführen, dass die Anleger, die für ihre Investitionen nicht kotierte Fonds bevorzugen, zunehmend den NAV-basierten den Vorzug geben. Mit anderen Worten: MobiFonds wollte das latente Agio seines Portfolios (verglichen mit ähnlichen, aber kotierten Vehikeln) realisieren. Dies gelang, denn seit der Ankündigung des Börsengangs im April 2025 haben die Anteile um fast 30% zugelegt.

Die Redaktion • Immoday.ch