«Die Liegenschaftsverwaltungen könnten durchaus den grössten Teil des Asset Managements für die Fonds übernehmen»

Die Restrukturierung der Immobilienfonds schreitet voran – sowohl extern durch Fusionen und Übernahmen als auch intern durch neue Modelle bei der Aufgabenverteilung, welche die Performance steigern und die Kosten senken sollen. So könnte etwa das Asset Management ausgelagert werden – eine Aufgabe, die durchaus von den Verwaltungen übernommen werden könnte, erklärt Jean-Jacques Morard, CEO von deRham. Für ihn ist die logische Konsequenz klar: Die Fonds sollten sich von operativen und unliebsamen Aufgaben lösen und sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren – das Wachstum und die finanzielle Performance ihrer Portfolios.

Als CEO und Verwaltungsratsdelegierter von deRham, einer der grössten und traditionsreichsten Liegenschaftsverwaltungen der Schweiz, verfügt Jean-Jacques Morard über einen umfassenden Blick auf einen Markt im Umbruch. Fusionen und Übernahmen von Fonds gehen mit einer Neudefinition der zentralen Aufgaben einher – und damit mit der Frage, welche Tätigkeiten tatsächlich Wert schaffen. Dies in einem Umfeld, in dem die Fonds ihre Portfolios ausbauen wollen, während die privaten Vermieter kaum bereit sind, ihre Liegenschaften zu veräussern.

Jean-Jacques Morard, sind die privaten Vermieter bei den derzeit sehr hohen Preisen verkaufsbereit? 

Nur sehr wenige private Vermieter wollen derzeit verkaufen. Immobilien bleiben ein sicherer Hafen – daher sind trotz der hohen Preise nur wenige private Vermieter bereit, sich davon zu trennen. Wenn überhaupt verkauft wird, dann meist aus familiären Gründen – etwa im Rahmen eines Nachlasses, um Konflikte unter den Erben zu vermeiden und die Aufteilung des Vermögens zu erleichtern. Für viele ältere Vermieter ist eine Immobilie quasi die dritte Säule: Sie sichert einen regelmässigen Cashflow und erscheint ihnen oft verlässlicher als eine Finanzanlage.

Und sind sie an Swaps interessiert? Immer mehr Investoren sagen, dass private Vermieter zunehmend Interesse an dieser Art Sacheinlage zeigen. 

Das Interesse hält sich nach wie vor in Grenzen. Fonds wachsen in der Regel nicht über Swaps, sondern vor allem über klassische Akquisitionen. Das zentrale Problem ist die Bewertung: Ein Fonds kauft die Liegenschaft immer unter Marktwert. Der private Vermieter muss daher bereit sein, für Fondsanteile einen Abschlag hinzunehmen.

Investoren führen zudem ins Feld, dass ein Swap private Vermieter von den zunehmenden administrativen Auflagen entlastet – insbesondere von den wachsenden ESG-Anforderungen.

In der Praxis sind Verkäufe aus diesen Gründen äusserst selten. Ganz im Gegenteil: Unsere Vermieter investieren gezielt in umfassende Renovationen, um ihre Liegenschaften aufzuwerten und ihren Erben ein saniertes, zukunftsfähiges Immobilienvermögen zu hinterlassen.

Und wie unterstützen Sie als Liegenschaftsverwaltung die Vermieter dabei, diese neuen Anforderungen zu bewältigen – insbesondere bei der Verbesserung der Nachhaltigkeit ihrer Liegenschaften? 

Dafür haben wir ein zehnköpfiges Team, das eigens auf die gezielte Aufwertung und Optimierung von Liegenschaften spezialisiert ist. Wir übernehmen sämtliche Aufgaben: GEAK, Planung, Investitionspläne und Bauleitung. Unser Ziel ist es, aus einer alten, energieintensiven Liegenschaft ein nahezu neuwertiges, energieeffizientes und aufgewertetes Gebäude zu machen. Wir begleiten den gesamten Prozess intern.

Nehmen auch die Fonds solche Dienstleistungen in Anspruch? 

Auf dieses Rundumangebot setzen vor allem die privaten Vermieter. Bei den grossen institutionellen Anlegern fällt das Interesse hingegen unterschiedlich aus. Einige Akteure verfügen im Übrigen über eigene Bau- und Renovationsabteilungen. 

Viele grosse Investoren setzen inzwischen lieber auf neue Immobilienprojekte, statt bestehende Liegenschaften zu erwerben.

Das ist mittlerweile Realität. Teure Akquisitionen bestehender Liegenschaften drücken unweigerlich auf die durchschnittliche Portfoliorendite. Bei Neubauprojekten sind die Margen deutlich höher – vorausgesetzt, man hat die gesamte Wertschöpfungskette vom Grundstückserwerb bis zur Übergabe im Griff. Doch Grossprojekte werden zum Langstreckenlauf: Zehn bis zwölf Jahre dauert ihre Entwicklung heute – Tendenz steigend. Institutionelle Anleger fahren deshalb zweigleisig: Bestehende Liegenschaften werden opportunistisch zugekauft, wenn die Rendite stimmt – parallel dazu treiben sie die Entwicklung neuer Projekte voran.

Fordern Investoren angesichts dieses Renditedrucks von Ihnen, bei den Kosten zu sparen und etwa bei den Dienstleistungen für die Mieter Abstriche zu machen?

Nein. Ganz im Gegenteil: Sie erwarten, dass wir noch mehr für die Zufriedenheit der Mieter tun – denn diese ist für sie ein zentraler Faktor. Gleichzeitig drücken sie immer wieder unsere Honorare. Unter dem Strich heisst das: mehr Leistung für weniger Geld.

Der Druck seitens der Vermieter – insbesondere der institutionellen –, die Mieter zufriedenzustellen, bleibt also hoch?

Der Druck ist enorm – und kommt von allen Seiten. Einige Vermieter lassen ihre Mieter sogar von unabhängigen Instituten befragen – und das Ergebnis dieser Umfragen fliesst massgeblich in unsere Gesamtbewertung ein. Gleichzeitig verlangen sie immer mehr Reportings und immer häufiger müssen wir direkt mit ihren eigenen IT-Systemen arbeiten. Das erschwert die Arbeit unserer Teams erheblich und bringt unsere digitale Infrastruktur zunehmend an ihre Grenzen.

In den vergangenen zwei Jahren hat sich bei den Immobilienfonds viel bewegt – mit zahlreichen Konsolidierungen und Restrukturierungen, auch bei den internen Strukturen und Abläufen. Hat Ihnen diese Entwicklung neue Geschäftsmöglichkeiten eröffnet? 

Die Branche befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel. Bei den Fonds sind die Aufgaben klar getrennt: Die «Portfolio Manager» legen die Performancestrategie der Fonds fest, während sich die «Asset Manager» um die Bewirtschaftung der einzelnen Liegenschaften kümmern. Angesichts des Kostendrucks prüfen derzeit einige Fonds, das Asset Management an externe Liegenschaftsverwaltungen auszulagern.

Wäre das möglich?

In der Praxis überschneiden sich unsere Aufgabenbereiche weitgehend.

Doch welchen Vorteil hätte ein Fonds davon, das Asset Management an eine Liegenschaftsverwaltung auszulagern? 

Für die Fonds wäre das vermutlich günstiger. Auch wenn wir für diese zusätzliche Leistung ein entsprechendes Honorar verlangen, kommt sie den Fonds immer noch günstiger als die Anstellung eines eigenen Asset Managers. Die logische Konsequenz wäre, dass die Fonds operative und unliebsame Aufgaben – etwa die bisweilen noch zentral bei ihnen angesiedelte Verwaltung der Hauswarte – an uns delegieren. So könnten sie sich auf das konzentrieren, was den eigentlichen Mehrwert schafft: das Wachstum und die finanzielle Performance ihrer Portfolios.

Asset Management ist ein zentraler Performancefaktor für die Fonds – warum sollten sie diese Aufgabe auslagern?

Diese Aufgabe ist zweifelsohne zentral, aber Fakt ist: Wir verfügen über sämtliche Kompetenzen, um diese Aufgabe genauso gut – wenn nicht sogar besser – zu erfüllen als die Fonds selbst. Wir sind täglich vor Ort und kennen die rechtlichen Vorgaben (Mietrecht, Gesetz über die Erhaltung und Förderung des Mietwohnungsbestands [Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif; L3PL]; Gesetz über Abbrüche, Umbauten und Renovierungen [Loi sur les démolitions, transformations et rénovations; LDTR] usw.).  Das ist unsere Spezialität. Die Fondsmanager wären besser beraten, neue Finanzprodukte für ihre Anleger zu entwickeln, statt sich mit operativen Fragen wie Hauswartung, Wohnungsrenovationen oder der laufenden Bewirtschaftung herumzuschlagen.

Warum lancieren Sie nicht einfach Ihr eigenes Immobilienvehikel – zumal es heute mit dem L-QIF ausgesprochen einfach ist?  

Mit einem eigenen Fonds würden wir als Liegenschaftsverwaltung direkt mit unseren Kunden konkurrieren. Wenn wir eine attraktive Immobiliengelegenheit finden und diese für den eigenen Fonds nutzen würden, hätten unsere institutionellen Kunden kaum Verständnis dafür. Aus genau diesem Grund verzichten wir bewusst auch auf eine eigene Immobilienpromotion und bleiben strikt in unserer Rolle als Makler.

Um Interessenkonflikte zu vermeiden? 

Genau. Unsere Strategie ist klar: Wir sind Immobilienbewirtschafter und Makler – nicht Vermieter und schon gar nicht Immobilienpromotoren. Wir machen den Immobilieninvestoren keine Konkurrenz. Kommt ein privater Vermieter zu mir, weil er seine Liegenschaft veräussern oder eintauschen will, leite ich ihn gerne direkt an einen unserer institutionellen Kunden weiter. Damit kommen wir dem privaten Vermieter entgegen – und stärken zugleich unsere Zusammenarbeit mit ihm.

Die Immoday-Redaktion

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