Keine Verlangsamung der Emissionstätigkeit in Sicht

Im Mai herrschte am Primärmarkt für Immobilienfonds ein reges Treiben: Innerhalb von nur vier Wochen wurden rund ein Dutzend neue Kapitalmarkttransaktionen mit einem Gesamtvolumen von über 1,2 Milliarden Franken angekündigt. Neben klassischen Kapitalerhöhungen – darunter diejenige von Swiss Life über 450 Millionen Franken – gab es auch Neulancierungen. Mit der Basellandschaftlichen Kantonalbank tritt zudem ein neuer bedeutender Akteur in den Markt ein.

Nach den Börsenturbulenzen im April kehrte im Mai bei den Anlagevehikeln für Immobilien wieder «Business as usual» ein. In kurzer Zeit wurden nicht weniger als ein Dutzend Transaktionen – mehrheitlich Kapitalerhöhungen – angekündigt, mit denen über 1,2 Milliarden Franken eingesammelt werden sollen. Besonders erwähnenswert sind die Auflage des ersten Immobilienfonds der Basellandschaftlichen Kantonalbank (BLKB), die Kapitalaufnahme des ersten Immobilien-L-QIF der Schweiz, PMT Swiss Real Estate, sowie die grossangelegte Kapitalerhöhung von Swiss Life, die 450 Millionen Franken für die Anlagegruppe «Immobilien Schweiz ESG» ihrer Anlagestiftung aufnehmen will.

Seit Januar 2025 wurden insgesamt 45 Kapitalmarkttransaktionen gezählt – und das über sämtliche Arten von Immobilienanlagegefässen hinweg. Besonders aktiv zeigten sich die Anlagestiftungen: Rund 15 der Transaktionen – darunter auch volumenstarke wie jene von Swiss Life – gingen auf ihr Konto. Bereits jetzt, zur Jahresmitte, wurden damit über 5 Milliarden Franken am Markt aufgenommen – und das, bevor das zweite Halbjahr überhaupt begonnen hat.

Werfen wir nun einen genaueren Blick auf die wichtigsten der angekündigten Kapitalmarkttransaktionen.

Ein Immobilienfonds für die Basellandschaftliche Kantonalbank 

Eine der Überraschungen des Monats Mai war die Ankündigung der Basellandschaftlichen Kantonalbank (BLKB) bzw. ihrer Tochtergesellschaft BLKB Fund Management AG, einen neuen Immobilienfonds zu lancieren: den BLKB Sustainable Property Fund. Die Zeichnungsfrist für die Erstemission mit einem Volumen von 160 Millionen Franken beginnt voraussichtlich Ende Juni.

Laut der Mitteilung der Bank wird der Fonds hauptsächlich in energieeffiziente Wohnimmobilien (ergänzt um gemischt genutzte Liegenschaften und Gewerbeliegenschaften) an guten Lagen investieren, hauptsächlich in der Nordwestschweiz und in den angrenzenden Regionen Bern, Innerschweiz und Zürich.

Die BLKB weist auch darauf hin, dass sieben der acht Liegenschaften, die das erste Portfolio des Fonds bilden und einen Gesamtmarktwert von fast 180 Millionen Franken haben, bereits in den letzten zwei Jahren gezielt für die Lancierung dieses Fonds erworben wurden.

Der Fonds ist derzeit nicht kotiert, es ist jedoch vorgesehen, dass er in absehbarer Zeit an die Börse geht.

Swiss Life: 450 Millionen Franken für die Anlagegruppe «Immobilien Schweiz ESG»

Die grosse Emission des Monats ist diejenige von Swiss Life, die für die Anlagegruppe «Immobilien Schweiz ESG» ihrer Anlagestiftung 450 Millionen Franken aufnehmen will. Dies sollte für die Anlagegruppe, die sich seit ihrer Gründung im Jahr 2009 zu einem der bedeutendsten Anlagevehikel auf dem Schweizer Immobilienmarkt gemausert hat, kein Problem sein. Ihr Portfolio im Wert von mittlerweile fast 5 Milliarden Franken besteht hauptsächlich aus Wohnimmobilien in gut erschlossenen städtischen Gebieten in der ganzen Schweiz. Diese Strategie konnte bisher bereits rund 500 Investoren überzeugen, wie Swiss Life versichert.

Vor weniger als einem Jahr schloss der Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties eine noch grössere Kapitalerhöhung mit einem Volumen von 610 Millionen Franken ab. Wie der Swiss Life bestätigt, war dies die bislang grösste Kapitalerhöhung eines kotierten Schweizer Immobilienfonds überhaupt.

Zweite Kapitalerhöhung in zwei Monaten für den Akara Diversity PK 

In letzter Zeit war zu beobachten, dass verschiedene Immobilienfonds vermehrt Kapitalerhöhungen durchführen. Der Akara Diversity PK stellt dabei mit seiner zweiten Kapitalerhöhung in zwei Monaten eine Art Rekord auf. Nachdem er Mitte Mai seine 14. Kapitalerhöhung abgeschlossen hat, mit der er 101 Millionen Franken einsammeln konnte, kündigt er nun schon die 15. an. Ziel ist es, zwischen 60 und 80 Millionen Franken zu beschaffen.

«Aufgrund der hohen Nachfrage und des Zuteilungsprinzips «first come, first served» konnten anlässlich der 14. Kapitalerhöhung nicht alle Zeichnungen berücksichtigt werden. Um dieser Nachfrage zeitnah nachzukommen (...), lanciert die Fondsleitung kurzfristig eine weitere Kapitalerhöhung.» Dies vor allem auch deswegen, weil in den vergangenen Wochen die Ankaufspipeline gezielt ausgebaut werden konnte, wie die Fondsleitung versichert. Sie will das Marktmomentum nutzen, um zeitnah qualitativ attraktive Investitionsopportunitäten zu realisieren.

100 Millionen Franken für den Immobilien-L-QIF PMT Swiss Real Estate

Der im November 2024 aufgelegte PMT Swiss Real Estate L-QIF ist der erste Immobilien-L-QIF der Schweiz. L-QIFs sind ein neuer, flexiblerer Typ von Anlagevehikel, der vor etwas mehr als einem Jahr eingeführt wurde. Der PMT Swiss Real Estate L-QIF hat eine Kapitalerhöhung um 100 Millionen Franken angekündigt. Laut Pressemitteilung sollen diese Mittel hauptsächlich in Bestandsliegenschaften investiert werden, die in den nächsten 5 bis 10 Jahren eine Neupositionierung und/oder Sanierung benötigen.

Der PMT Swiss Real Estate L-QIF strebt bis 2029 ein Volumen von 1 Milliarde Franken an.

Comunus SICAV: letzte Kapitalerhöhung vor dem Börsengang

Wie angekündigt führte die Comunus SICAV Ende Mai eine letzte Kapitalerhöhung vor dem Börsengang durch. Dieser wurde um einige Wochen verschoben und ist nun für September oder Anfang Oktober 2025 geplant.

Die SICAV nahm knapp 60 Millionen Franken auf, um die gesicherte Akquisition von sechs Wohngebäuden im Genferseegebiet zu finanzieren, die Energieeffizienz des bestehenden Portfolios zu verbessern und die Fremdfinanzierungsquote auf einem moderaten Niveau zu halten.

Unter den in den letzten Wochen angekündigten Kapitalerhöhungen ist noch diejenige von Urbania Real Estate SICAV über 15 Millionen Franken zu erwähnen, mit der «neue Akquisitionen und ein Projekt zur Neupositionierung einer Parzelle im Portfolio» finanziert werden sollen.

Weitere in den letzten Wochen angekündigte Kapitalerhöhungen

Die Fondsleitung des Helvetica Swiss Living Fund (HSL Fund) kündigte ebenfalls eine Kapitalerhöhung an. Diese soll zwischen 18 und 36 Millionen Franken betragen und im zweiten oder dritten Quartal 2025 stattfinden.

Das zusätzliche Eigenkapital dient der Umsetzung der qualitativ hochwertigen Immobilienpipeline, ermöglicht die nachhaltige Erneuerung bestehender Objekte und unterstützt die Optimierung der Kapitalstruktur.

Der Immo Helvetic hat seine 19. Kapitalerhöhung mit einem Volumen von 78 Millionen Franken zügig durchgeführt (am 28. April angekündigt, am 25. Mai abgeschlossen – bei Immo Helvetic wird nicht getrödelt!). Laut der Fondsleitung soll das Kapital für Neuakquisitionen und zur Senkung der Fremdfinanzierungsquote verwendet werden.

Erwähnenswert ist auch die Kapitalerhöhung des Patrimonium Swiss Real Estate Fund mit einem Volumen von 80 bis 100 Millionen Franken. «Das zusätzliche Kapital soll für den Zukauf von Bestandesliegenschaften, den Ausbau des Portfolios durch Umbau- und Entwicklungsprojekte sowie die Optimierung der Finanzierungsquote verwendet werden.»

Auch in der Zentralschweiz will man von der positiven Marktstimmung profitieren: Die Zuger PURE Funds AG hat für ihren Fonds PURE Swiss Opportunity REF eine Kapitalerhöhung von bis zu 25,2 Millionen Franken durchgeführt. Ziel ist die Reduktion des Fremdfinanzierungsgrads und der Zukauf strategiekonformer Liegenschaften. Das Emissionsergebnis wird in Kürze erwartet.

Schliesslich plant der Good Buildings Swiss Real Estate Fund die Aufnahme von 25 Millionen Franken, um einerseits die Fremdfinanzierungsquote zu senken und andererseits zwei gesicherte Neubauprojekte zu finanzieren: eine Wohnüberbauung in Marly (FR) und ein Bürogebäude in Sisseln (AG).

PRISMA Previous Responsible Residential Real Estate will in Monthey und Marly investieren

Bei den Anlage­stiftungen, die sich – wie bereits mehrfach betont – in den letzten Monaten sehr aktiv gezeigt haben, ist besonders PRISMA Previous Responsible Residential Real Estate (RRRE) zu erwähnen. Die Stiftung plant, 40 Millionen Franken aufzunehmen, um ihr nachhaltiges Wohnimmobilien­portfolio weiter auszubauen.

Bemerkenswert ist, dass die Anlagestiftung, deren Portfolio derzeit über 210 Wohnungen umfasst (was einem verwalteten Vermögen von 110 Millionen Franken entspricht, mit dem Ziel von 280 Millionen Franken bis 2029), eine eher unkonventionelle Strategie verfolgt. Ihre Investitionen konzentrieren sich nicht nur auf die üblichen grossen urbanen Zentren. Vielmehr engagiert sie sich auch in etwas periphereren, aber dennoch attraktiven Städten – insbesondere im Hinblick auf die Rendite – wie etwa Froideville (VD), Saxon (VS) oder Estavayer-le-Lac (FR).

Die neu aufgenommenen Mittel sollen unter anderem in Projekte in Städten wie Monthey (VS, 19'000 Einwohner) und Marly (FR, 9'000 Einwohner) fliessen.

Immoday-Redaktion 

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