Führt die Verschärfung der Lex Koller zum Ende der kotierten Fonds?

Für die Rechtsexperten käme eine Verschärfung der Lex Koller, die «Personen im Ausland» jeden Immobilienerwerb verbietet, einschliesslich Fondsanteilen und Aktien von Immobiliengesellschaften, faktisch einem Zwang gleich, die Gefässe der Immobilienverbriefung von der Börse zu nehmen. Es wäre nämlich zu kompliziert, bei jeder Transaktion die Nationalität der Anteilsinhaber zu prüfen. Mit Verlusten von mehreren zehn Milliarden Franken für die Investoren als Folge, insbesondere für die Pensionskassen. Kurz, die vom Nationalrat angenommene Massnahme droht einen Sturm an den Märkten auszulösen.

Der Entscheid des Nationalrats, die Lex Koller zu verschärfen und «Personen im Ausland» jeden Immobilienerwerb zu verbieten, einschliesslich Fondsanteilen und Aktien von Immobiliengesellschaften, sorgt in der Welt der Immobilienverbriefung für viel Aufruhr. Denn die Massnahme könnte für die gesamte Branche dramatische Folgen haben, bis zu dem Risiko, dass die Gefässe der Immobilienverbriefung von der Börse genommen werden müssen, wie Philip Hinsen erklärt, Head Legal, Risk & Compliance bei Solutions & Funds und Rechtsexperte für Coptis, den Schweizer Berufsverband für Immobilienverbriefung.

Philip Hinsen, beeinflussen die «Personen im Ausland», die in diese Gefässe investieren, den Schweizer Immobilienmarkt wirklich?

Mit der Verstärkung der Lex Koller will der Bundesrat das Problem der Wohnungsknappheit in der Schweiz lösen. Wohnungen sind knapp, und angesichts der Mietpreisentwicklung ist es durchaus verständlich und berechtigt, dass für dieses Problem auf politischer Ebene nach Lösungen gesucht wird. Ausländern zu verbieten, in Immobilienfonds zu investieren, schafft allerdings keine einzige Wohnung. Im Gegenteil wird es die Finanzierungsquellen der Fonds und der kotierten Immobiliengesellschaften verringern und damit das Kapital, das für die Schaffung neuer Wohnungen und für die energetische Sanierung nötig ist.

Kennt man den Anteil der ausländischen Investoren an den Gefässen der Immobilienverbriefung in der Schweiz?

Diese Informationen über den ausländischen Wohnsitz der Investoren sind bis heute nicht bekannt. Gemäss der Regulierungsfolgenabschätzung, die Fahrländer Partner im Auftrag des Bundesrats erstellt hat, werden die Investitionen von «Personen im Ausland» im Sinne der Lex Koller in kotierte schweizerische Immobilienfonds und SICAV auf 5,32 Milliarden geschätzt. Das entspricht zwischen 6% und 7% der Börsenkapitalisierung der schweizerischen Immobilienfonds. Verglichen mit der Börsenkapitalisierung der Immobilienfonds und mit jener des gesamten Schweizer Immobilienmarkts, der auf rund 2'200 Milliarden Schweizer Franken geschätzt wird, ist dieser geschätzte Betrag gering.

Führt die Verschärfung der Lex Koller zwangsläufig zum Ende der kotierten Fonds?

Im aktuellen Vorschlag besteht eine Asymmetrie zwischen der operativen Umsetzung und den strafrechtlichen Sanktionen: Die Fondsleitungen und die Depotbanken müssen, unter dem Risiko strafrechtlicher Sanktionen, vor jeder Transaktion und dauerhaft eine Kontrolle des Investorenkreises gewährleisten und sicherstellen, dass keine «Person im Ausland» im Sinne der Lex Koller Fondsanteile erwirbt. Gleichzeitig sind jedoch weder die Fondsleitung noch die Depotbank in die Börsentransaktionen mit den Fondsanteilen eingebunden und können deshalb nicht gewährleisten, dass alle beteiligten Parteien über das System eine korrekte Umsetzung vorgenommen haben. Aus Reputationsgründen besteht damit in der Praxis ein Risiko der Dekotierung der Immobilienfonds und der Immobilien-SICAV.

Der Anteil der ausländischen Investoren ist gering – könnte man sie nicht kontrollieren? Die amerikanischen Investoren werden ja zum Beispiel schon kontrolliert.

Es ist wichtig zu verstehen, dass Börsentransaktionen in Bruchteilen von Sekunden ablaufen, in der Regel anonym sind, von Intermediären übernommen und nach standardisierten Prozessen abgewickelt werden. In der Praxis stellen wir dagegen fest, dass eine Prüfung der Konformität mit der Lex Koller eine vertiefte Abklärung ist, einschliesslich der wirtschaftlich Berechtigten, die heute selbst bei den zuständigen Fachbehörden mehrere Wochen dauert und zahlreiche Dokumente erfordert. Bis heute sind die Systeme der Marktakteure und der Intermediäre nicht auf vorgängige Echtzeitkontrollen der Konformität mit der Lex Koller ausgelegt. Namentlich bei der Umsetzung von FATCA haben wir feststellen können, welchen erheblichen Aufwand und welche erheblichen Kosten eine solche Umsetzung mit sich bringt, obwohl sich die Kontrollen dort nur auf den formellen Erwerber und nicht auf die Beteiligungskette beziehen. Die Kosten und der administrative Aufwand für die Umsetzung vorgängiger Lex-Koller-Kontrollen sind unverhältnismässig gegenüber dem geringen Volumen der ausländischen Investitionen. Es besteht deshalb das Risiko, dass eine flächendeckende Anpassung der Systeme nicht stattfinden kann oder dass die Banken die nötigen Investitionen nicht vornehmen, um die Kontrolle der Konformität mit der Lex Koller dauerhaft durchzuführen.

Manche sagen, die Depotbank, die Namen und Steuerdomizil aller Anteilsinhaber kennt, könnte diese Auslese vornehmen.

Nein, die Depotbanken sind an den Börsentransaktionen über Intermediäre oder über die Banken der Investoren nicht beteiligt; sie verfügen deshalb nicht über die nötigen Informationen, um vor einer Börsentransaktion zu prüfen, ob eine «Person im Ausland» im Sinne der Lex Koller Fondsanteile erwirbt.

Welches Risiko trägt ein Fonds, wenn er Anteile an eine «Person im Ausland» verkauft?

Bei einer Verletzung ihrer Pflichten setzen sich die Fondsleitung und die Depotbank aufsichtsrechtlichen und strafrechtlichen Sanktionen aus. Es besteht allerdings eine grosse Rechtsunsicherheit, denn der aktuelle Entwurf klärt weder die Verantwortlichkeiten bei der Identifikation, der Beurteilung und der Meldung möglicher Verstösse noch die Fragen zur Annullierung bereits ausgeführter Transaktionen.

Was ändert sich eigentlich, wenn die kotierten Fonds dekotiert werden müssen?

Zum einen würde im Fall einer Dekotierung das bestehende Agio der Immobilienfonds und der Immobilien-SICAV verschwinden, das in die Milliarden geht. Derzeit wären das bis zu 18 Milliarden Schweizer Franken. Und da die schweizerischen Pensionskassen mit rund 70% die wichtigsten Investoren der kotierten Immobilienfonds sind, träfe die Wirkung folglich direkt unsere Renten. Zum anderen darf man nicht vergessen, dass die Immobilienfonds und die Immobilien-SICAV als Bestandteile in zahlreichen anderen Finanzprodukten verwendet werden. Da diese Verstärkung namentlich die Effektenfonds, die über Immobilienfonds indirekt in Immobilienwerte investieren, dazu verpflichtet, ausländische Investoren im Sinne der Lex Koller auszuschliessen, ist nicht nur ein Marktsegment betroffen, sondern das gesamte Finanzsystem. Die SIX schätzt die Zahl der betroffenen Finanzprodukte auf 6'591.

Wenn die Agios tatsächlich verschwinden, wer wäre benachteiligt?

Die Dekotierung, der Rückgang der Bewertungen und die Verringerung der Liquidität würden besonders die schweizerischen Investoren und die Vorsorgeeinrichtungen treffen, die transparente und liquide Immobilienanlagen brauchen. Zudem schätzen die Pensionskassen die kotierten Fonds besonders wegen ihrer Liquidität, die es erlaubt, Anteile bei Finanzierungsbedarf für die Renten rasch zu verkaufen. Der aktuelle Entwurf zur Verschärfung der Lex Koller würde die heutige Wohnungsknappheit demnach nicht verringern, sondern verschärfen, und zudem erhebliche wirtschaftliche Schäden verursachen.

La Rédaction • Immoday.ch

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