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Immobilien
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Olivier Toublan
Hotellerie und Parahotellerie im Berggebiet sind zwar kurzfristig weniger lukrativ als der Verkauf von Zweitwohnungen, sichern aber langfristig eine attraktive Rendite. Für Investoren, die eine Diversifizierung anstreben, dürfte diese Immobilienkategorie also interessant sein. Doch Vorsicht: Nicht alle Projekte halten, was sie versprechen.
Ende Januar gaben lokale Investoren bekannt, dass im Goms im Kanton Wallis ein touristisches Grossprojekt im Umfang von 100 Millionen Franken geplant werde. Im bündnerischen Dorf San Bernardino werden derzeit mehr als 300 Millionen Franken in einen Tourismuskomplex gepumpt. Bekannt ist auch Andermatt, wo in den letzten 20 Jahren über 1,5 Milliarden Franken investiert wurden.
All dies, obwohl uns Tag für Tag eingetrichtert wird, dass die meisten Ferienorte wegen der Klimaerwärmung keine Zukunft mehr haben, was die Investoren nicht gerade ermutigt, auf Immobilien in den Bergen zu setzen. Was also soll man von solchen Anlagen halten? Sind sie eine gewinnbringende Wette, eine interessante Diversifizierung oder bloss Blendwerk? Diese Frage haben wir einem Experten gestellt: Philippe Lathion ist diplomierter Wirtschaftsprüfer, war 20 Jahre lang Präsident der Bergbahnen Télénendaz und hat 2011 den Immobilienfonds Mountain Resort Real Estate Fund SICAV lanciert.
Philippe Lathion, wie sieht die Anlagestrategie Ihres Fonds, des Mountain Resort Real Estate Fund SICAV, aus?
Unser Fonds konzentriert sich auf die Finanzierung oder den Erwerb von Ferienresidenzen im gesamten Schweizer Alpenraum. Unter Ferienresidenzen oder «Resorts» versteht man ausschliesslich zur Vermietung an Touristen bestimmte Wohnungen, die um eine Rezeption gruppiert sind, gemeinsame Dienstleistungen wie ein Restaurant, ein Sportgeschäft oder einen Spa anbieten und unter einer starken Marke – in diesem Fall Swisspeak Resorts – über alle nationalen und internationalen Vertriebsnetze vermarktet werden. Diese Art von familienfreundlichen Ferienunterkünften ist bei unseren europäischen Nachbarn weit verbreitet, in der Schweiz aber noch relativ neu.
Wie ist es zu erklären, dass in den vergangenen Wochen so viele Immobilienentwicklungsprojekte in den Schweizer Alpen angekündigt wurden?
Der Immobilienmarkt im Berggebiet hat durchaus Potenzial. Allerdings handelt es sich dabei um den Markt für den Verkauf und Wiederverkauf von Zweitwohnungen, der nicht mit der Hotellerie und Parahotellerie verwechselt werden darf. Mit der Verabschiedung des Zweitwohnungsgesetzes, auch «Lex Weber» genannt, wurde die Anzahl neuer Zweitwohnungen beschränkt, obwohl die Nachfrage nach wie vor hoch ist. In der Folge sind die Verkaufspreise pro Quadratmeter in die Höhe geschnellt. Hotellerie und Parahotellerie werfen zwar kurzfristig weniger Gewinn ab als der Verkauf von Zweitwohnungen, sichern dafür aber langfristig eine attraktive Rendite, was den Erwartungen der institutionellen Anleger besser entspricht.
Umgekehrt stellt sich nach einigen Jahren heraus, dass viele dieser Projekte nicht alle ihre finanziellen Versprechungen einlösen.
Da in den meisten Schweizer Destinationen der Bau von Zweitwohnungen kaum mehr möglich ist, werden bei Neubauprojekten oft ganze Resorts mit Hotels, Ferienwohnungen und/oder Erstwohnungen geplant. Damit solche Projekte realisiert werden können, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein. Erstens müssen die Grundstückspreise angemessen sein, d.h. sie müssen auch bei einer Vermietung der geschaffenen Betten und nicht nur bei einem Verkauf tragbar sein, zweitens braucht es einen oder mehrere nicht spekulative Investoren, die ein langfristiges Einkommen erzielen wollen, und drittens einen Betreiber mit einem Vertriebsnetz und fundierten Kenntnissen des touristischen Absatzmarktes, um diese Betten das ganze Jahr über vermieten zu können. Viele Projekte scheitern, weil eine dieser drei Voraussetzungen nicht erfüllt ist.
Es wird behauptet, dass die meisten Bergkurorte in den nächsten Jahren mit Schneeproblemen zu kämpfen haben werden. Ist das für Anleger, die sehr langfristig orientiert sind, nicht ein Nachteil?
Ganz und gar nicht. Die Touristikerinnen und Touristiker werden Ihnen versichern, dass die Berge im Gegensatz zum Meer im Winter attraktiv sind und auch im Sommer immer attraktiver werden. Unsere Strategie ist es daher, in hoch gelegene Resorts zu investieren, um uns die Wintersaison zu sichern, aber auch in tiefer gelegene, um die Sommersaison zu fördern. Ein Ferienort auf 1800 Metern ist zwar schneesicher, aber die Sommersaison beginnt viel später, weil der Schnee später schmilzt als in tieferen Lagen. Der Beweis: Wir erzielen in Zinal fast den gleichen Umsatz wie in Meiringen, aber das Verhältnis zwischen Winter- und Sommersaison ist bei den beiden Orten genau umgekehrt.
Zurück zum Mountain Resort Real Estate Fund SICAV: Wie setzt sich sein Immobilienportfolio derzeit zusammen?
Der Fonds besitzt zurzeit fünf Resorts, die im bündnerischen Brigels, in Meiringen im Berner Oberland sowie in den Walliser Ferienorten Zinal, Vercorin und Thyon gelegen sind. Zudem arbeiten wir an einem guten Dutzend weiterer Projekte.
Wie hoch ist sein Nettoinventarwert?
Gegenwärtig beläuft sich die Gesamtinvestition in diese fünf Resorts auf 188 Millionen Franken und das Eigenkapital des Fonds beträgt etwas mehr als 118 Millionen Franken. Der Verschuldungsgrad ist mit rund 37% relativ tief, eine höhere Verschuldung lässt die FINMA jedoch nicht zu.
Sie investieren hauptsächlich in Neubauprojekte.
Das ist unsere Standardvorgehensweise, da es kaum bestehende Resorts gibt, die unseren Vorstellungen entsprechen. Wir haben eine Vergleichstabelle erstellt, um die touristische Attraktivität der einzelnen Resorts anhand ihres Angebots zu bestimmen und das Preisniveau für die Vermietungen festzulegen. Damit ein Projekt interessant ist, muss ein Ferienort unsere Kriterien in Bezug auf das Angebot erfüllen und der Gesamtpreis für das Grundstück plus Baukosten darf den Gegenwartswert der zukünftigen Einnahmen aus dem Verkauf von Touristenaufenthalten nicht übersteigen.
Wer investiert in den Fonds? Eher private oder eher institutionelle Anleger?
Hauptsächlich institutionelle Anleger, aber wir sind auch in der glücklichen Lage, Family Offices und Privatpersonen zu unseren Investoren zählen zu dürfen.
Sie bieten jedoch eine sehr spezielle Investitionsnische an, die ziemlich weit von dem entfernt ist, was institutionelle Anleger im Allgemeinen bevorzugen.
Die Touristenbeherbergung hat den Vorteil, dass sie nicht mit der Zinssatzentwicklung korreliert, sondern vom Tourismusmarkt abhängt, der bisher noch nie einen Nachfragerückgang erlebt hat. Dadurch können eine kontinuierliche Rentabilität sowie die Sicherheit einer zugrunde liegenden Immobilie gewährleistet werden. Unser Produkt weist also grosse Ähnlichkeiten mit einem herkömmlichen auf Gewerbeimmobilien ausgerichteten Anlageprodukt auf.
Die durchschnittliche Dividendenrendite der nicht kotierten Immobilienfonds betrug im vergangenen Jahr 3,18%, diejenige Ihres Fonds lag bei 1,91%. Reicht das aus, um Ihre Investoren zufriedenzustellen?
Der Fonds tätigte seine erste Investition vor sieben Jahren, er befindet sich also noch in der Lancierungsphase. Jedes neue vom Fonds finanzierte Resort trägt dazu bei, die mit der Compliance verbundenen Fixkosten, die recht hoch sind, zu amortisieren. Mit der Eröffnung des Resorts in Thyon in diesem Jahr und der Erweiterung des Resorts in Brigels dürften wir uns bereits 2026 dem von Ihnen genannten durchschnittlichen Prozentsatz nähern.
Was ist Ihrer Meinung nach die kritische Grösse für Ihren Fonds?
Wir müssten noch zwei weitere Resorts erwerben, was einem Volumen von 200 Millionen Schweizer Franken entspricht. Wir hoffen, bereits 2027 so weit zu sein.
Sie haben Ende letzten Jahres eine Kapitalerhöhung durchgeführt, ihre Ziele dabei aber nicht vollständig erreicht. Was ist passiert?
Wir haben Ende Jahr tatsächlich eine Kapitalerhöhung lanciert. Aus rein regulatorischen Gründen mussten wir eine erste Tranche per 31. Dezember 2024 in Kapital umwandeln, aber der Kapitalbeschaffungsprozess läuft weiter und wird 2025 abgeschlossen. Unsere Ziele bleiben also dieselben.
Ist früher oder später ein Börsengang geplant?
Das ist ein mittelfristiges Ziel.
Olivier Toublan - Immoday.ch