Flexibel, effizient, innovativ: Der erste Immobilien-L-QIF ist da

Seit März 2024 sind Limited Qualified Investor Funds (L-QIFs) in der Schweiz für qualifizierte Anleger verfügbar. Sie ermöglichen flexible und kosteneffiziente Investitionen, insbesondere in den Immobiliensektor. Im November 2024 wurde mit dem PMT Swiss Real Estate L-QIF der erste Immobilien-L-QIF lanciert. Welche Chancen ergeben sich daraus? IMMODAY hat nachgefragt.

Neues Potenzial für den Immobilienmarkt

Schon während seines Masterstudiums befasste sich Ramon Scussel, CEO der PMT Management AG (PMT), mit der damals noch wenig bekannten Fondskategorie L-QIF. Er erkannte das Potenzial und die Chancen speziell für Immobilienfonds. Dank der höheren Flexibilität in Bezug auf Anlagerichtlinien sowie der Fremdfinanzierungsquoten bietet der L-QIF erhebliche Vorteile – sowohl für die Finanzierung von Bestandesimmobilien als auch für Bau- und Entwicklungsprojekte.

Von Visionären und Pionieren – die treibenden Kräfte hinter dem Projekt

Die erfolgreiche Lancierung des PMT Swiss Real Estate ist das Ergebnis einer starken Partnerschaft. „Wenn du von etwas überzeugt bist, findest du früher oder später Weggefährten, die eine Vision mit dir teilen und das nötige Know-how für die Umsetzung mitbringen“, erklärt Ramon Scussel, der das Projekt gemeinsam mit seinen Partnern von PMT initiiert hat und seither begleitet.

Eine weitere Schlüsselrolle bei der Umsetzung des Konzepts übernimmt die PvB Pernet von Ballmoos (PVB). Als FINMA-regulierte Fondsleitung ist sie für die Strukturierung und Verwaltung des Fonds verantwortlich und stellt sicher, dass der L-QIF sowohl regulatorischen Vorgaben als auch den Erwartungen der Anleger entspricht. „Wir waren von Anfang an überzeugt, dass dieses Vehikel neue Möglichkeiten für Immobilieninvestments eröffnen wird“, betont Philippe Keller, Managing Partner von PvB. 

Dritter Partner ist die Banque Cantonale Vaudoise (BCV), die grösste Depotbank für Private-Label-Immobilienfonds in der Schweiz. Dass eine Kantonalbank als Innovationstreiber auftritt, mag überraschen. Für Giliana Niffeler, Leiterin des BCV-Depotbankgeschäfts in Zürich, ist es jedoch ein logischer Schritt: „Als führende Akteurin der Schweizer Immobilienfondsbranche war es für uns naheliegend, die Einführung des ersten Immobilien-L-QIF aktiv zu begleiten. Mit unserem fundierten Know-how und einer lösungsorientierten Herangehensweise haben wir uns frühzeitig darauf vorbereitet.“

Ein Fonds mit klarem Konzept

Der PMT Swiss Real Estate L-QIF ist ein vertraglicher Immobilienfonds, der ausschliesslich qualifizierten Anlegern offensteht. Die Idee entstand aus einem Club-Deal, bei dem die passende rechtliche Struktur gesucht wurde. Statt einen weiteren klassischen Immobilienfonds zu gründen, sollte ein Produkt entstehen, das sowohl in Bauprojekte als auch in Bestandesimmobilien investieren kann. 

Die Umsetzung des Fonds erfolgte durch die Kombination einer Kapital- und Sacheinlage. „Mit dem L-QIF können wir Portfolios gestalten, die nicht nur erschlossene und unerschlossene Grundstücke, sondern auch einen grösseren Anteil an Entwicklungs- und Bauprojekten umfassen“, erklärt Ramon Scussel. „Die Struktur des Fonds ermöglicht es, sowohl von stabilen Cashflows als auch von potenziellen Entwicklungsgewinnen zu profitieren. Zudem erlaubt die im Vergleich zu traditionellen Immobilienfonds höhere Fremdfinanzierungsquote mehr Flexibilität bei der Liquiditätsplanung“, fügt er hinzu.

Die Vorteile des L-QIF

Der L-QIF bietet qualifizierten Anlegern entscheidende Vorteile, insbesondere eine kurze Time-to-Market. Da keine FINMA-Bewilligung erforderlich ist, können Fonds deutlich schneller und flexibler lanciert werden – ein entscheidender Vorteil für Investoren, die rasch auf Marktchancen reagieren wollen. „Der L-QIF eröffnet Marktteilnehmern vielfältige Möglichkeiten, innovative Anlagestrategien umzusetzen und so neue Kunden- oder Marktsegmente zu erschliessen“, freut sich Giliana Niffeler.

Aufgrund der vereinfachten Genehmigung trägt die Fondsleitung eine erhöhte Verantwortung und muss jede Investition sorgfältig prüfen. Philippe Keller von PvB erklärt: „Fachlich sind die Aufgaben mit denen für registrierte Fonds vergleichbar, aber als Fondsleitung müssen wir wegen der fehlenden Bewilligungspflicht genauer hinschauen.“  

Weitere Vorteile des L-QIF sind die Flexibilität bei der Gestaltung der Anlagerichtlinien sowie die individuelle Gestaltungsmöglichkeit der Bedingungen zur Anteilsrückgabe, welche gezielt auf die Liquidität des Immobilienportfolios abgestimmt werden können, was Liquiditätsengpässe und erzwungene Verkäufe in ungünstigen Marktphasen vermeidet. 

Schliesslich erleichtert der L-QIF auch das Wachstum. Anders als bei einer Immobilien-Aktiengesellschaft entfallen stempelpflichtige Kapitalerhöhungen und im Gegensatz zu einer KmGK, die closed-end-strukturiert ist, bleibt der Fonds flexibel skalierbar. „Wir möchten sowohl das Portfolio als auch die Investorenbasis nachhaltig vergrössern. Die Struktur des L-QIF bietet hier maximale Flexibilität innerhalb eines stabilen rechtlichen Rahmens“, betont Ramon Scussel.

L-QIFs – neue Chancen für den Schweizer Immobilienmarkt

Die Einführung des L-QIF eröffnet dem Schweizer Immobilienmarkt neue Möglichkeiten. „Der L-QIF vereint das Beste aus zwei Welten: Investitionen in erschlossene und unerschlossene Parzellen sowie Bauprojekte sind ebenso möglich wie das Einbringen von Sacheinlagen oder Bestandesliegenschaften. Diese Flexibilität bietet ein Potenzial, das FINMA-bewilligte Immobilienfonds nicht haben“, erklärt Philippe Keller von PvB. 

Ob und wie sich L-QIFs langfristig in der Immobilienfondslandschaft durchsetzen werden, bleibt abzuwarten. Mit dem PMT Swiss Real Estate L-QIF setzen die Partner des Projekts jedoch ein starkes Zeichen und unterstreichen das Potenzial dieses innovativen Anlagevehikels. IMMODAY wird die Entwicklung mit Spannung verfolgen. 

INFOBOX

Der PMT Swiss Real Estate L-QIF:

Der PMT Swiss Real Estate L-QIF ist ein vertraglicher Immobilienfonds (ISIN CH1386585934), der ausschliesslich qualifizierten Anlegern offensteht und ihnen eine attraktive Möglichkeit bietet, am Schweizer Immobilienmarkt zu partizipieren. Die Anlagestrategie verfolgt einen ausgewogenen Ansatz, der sowohl gemischte Gewerbe- als auch Wohnimmobilien in der ganzen Schweiz umfasst. Ziel ist es nach der Aufbauphase, rund 70 % des Fondsvolumens in stabile Renditeobjekte zu investieren, die kontinuierliche Erträge liefern, während etwa 30 % in Bauprojekte fliessen, die Potenzial für künftige Wertsteigerungen bieten.

Der Asset Manager: PMT Management AG, Frauenfeld (PMT)

PMT ist der Initiator des PMT Swiss Real Estate L-QIF und trägt die Verantwortung für die Betreuung des bestehenden Liegenschaftsportfolios sowie die Umsetzung verschiedener Bau- und Entwicklungsprojekte. Das Unternehmen vereint Experten aus Fonds- und Asset-Management mit Bauunternehmern und realisiert dank seiner internen Kapazitäten und Fachkompetenz diese sowie weitere Projekte eigenständig. CEO Ramon Scussel beschäftigt sich seit Jahren intensiv mit den Vorteilen des L-QIF und ist überzeugt, dass dieses innovative Anlagevehikel eine Schlüsselrolle bei der Weiterentwicklung und Modernisierung von Immobilieninvestments für qualifizierte und institutionelle Anleger spielen wird.

Die Fondsleitung: Pernet von Ballmoos, Zürich (PvB)

PvB ist eine unabhängige, FINMA-regulierte Fondsleitung, die sich auf Private Label Fondsstrukturen nach Schweizer Recht spezialisiert hat. Mit umfangreicher Erfahrung in den Bereichen Privatmarktanlagen, alternative Anlagen und Immobilien bietet PvB individualisierte Fondsstrukturen, die regulatorische Anforderungen, steuerliche Rahmenbedingungen, operationelle Aspekte und die ökonomischen Interessen der Fondssponsoren optimal aufeinander abstimmen. Philippe Keller, Miteigentümer und Managing Partner von PvB, ist unter anderem für die Strukturierung und den Betrieb von Immobilienfonds verantwortlich.

Die Depotbank: BCV Banque Cantonale Vaudoise (BCV)

Die BCV ist eine führende Akteurin im Bereich der indirekten Immobilienanlagen in der Schweiz und die grösste Depotbank für Schweizer Private Label-Immobilienfonds. Aufgrund ihres Know-hows und ihres bewährten Geschäftsmodells sieht sich die BCV als Pionierin bei der Einführung neuer Immobilien-Anlageformen, wie dem ersten Immobilien-L-QIF. Giliana Niffeler leitet das BCV-Depotbankgeschäft in Zürich.

Marc-André Buchter-Immoday.ch