Wie zu erwarten war, ist die Leerwohnungsziffer 2025 zum fünften Mal in Folge weiter gesunken. Sie beträgt nunmehr 1%! Teilweise liegt sie sogar deutlich tiefer – beispielsweise in den Kantonen Genf und Zürich, wo dieser Wert aktuell unter 0,5% liegt, wie die jüngsten Zahlen des Bundesamtes für Statistik zeigen. Die Wohnungsnot verschärft sich damit weiter. In der Stadt Zürich ist die Quote sogar auf 0,1% gefallen. Das entspricht weniger als 250 zur Miete oder zum Verkauf stehenden Objekten bei einer Bevölkerung von 450’000 Einwohnern! Wer heute eine Wohnung finden will, hat praktisch nur noch in der Juraregion Chancen.
Wie jedes Jahr hat das Bundesamt für Statistik Anfang September die Leerwohnungsziffer publiziert – und wie jedes Jahr ist die Überraschung negativ: 2025 beträgt sie nur noch 1%. Die stärksten Rückgänge verzeichnen das Tessin (von 2,08% auf 1,92%) und die Genferseeregion (von 0,96% auf 0,83%).
In Zahlen bedeutet dies: Etwas weniger als 50’000 leerstehende Wohnungen oder Einfamilienhäuser schweizweit (bei einem Bestand von rund 5 Millionen Objekten), ein Rückgang um 6,8 % gegenüber dem Vorjahr. Zum Vergleich: 2021 lag die Quote noch bei 1,72% – und schon damals sprach man von einem angespannten Markt.
Genf und Zürich mit Leerwohnungsziffern unter 0,5%!
Das schweizweite Mittel von 1% verdeckt die drastischeren Realitäten in den grossen Wirtschaftszentren. Auf Kantonsebene liegt die Leerwohnungsziffer in Genf bei 0,34% (0,46% im Jahr 2024), ein Schweizer Rekord, und in Zürich bei 0,48%. Noch schlechter steht Zug mit 0,42% (0,56% im Jahr 2024) da. Das sind Werte, die rund viermal tiefer liegen als jene eines ausgeglichenen Immobilienmarktes.
Faktisch gibt es heute nur noch zwei Regionen in der Schweiz, in denen der Markt als flüssig gelten kann: Solothurn mit einer Leerwohnungsziffer von 2,05% und vor allem der Jura mit 3,03%. Letzterer ist einer der wenigen Kantone, in denen die Quote gegenüber dem Vorjahr (2,98%) noch gestiegen ist.
In den Genfer Vororten sinkt die Leerwohnungsziffer auf 0,18 %
Betrachtet man die Situation in den grossen Agglomerationen – traditionell bevorzugtes Jagdgebiet institutioneller Immobilieninvestoren –, ist die Lage ebenso angespannt.
In der Agglomeration Zürich lag die Leerwohnungsziffer Mitte 2025 bei 0,48%, in der Agglomeration Genf bei 0,51%, in Lausanne bei 0,63%, in Bern bei 0,69% und in Basel bei 0,96%.
Spricht man in absoluten Zahlen statt in Prozenten, zeigt sich das Ausmass der Knappheit noch deutlicher: Laut Bundesamt für Statistik standen im Juni in der Agglomeration Zürich lediglich 2'700 Objekte zur Miete, bei rund 1,5 Millionen Einwohnern, und in der Agglomeration Genf nur 1'134 Objekte, bei rund 650’000 Einwohnern (davon 790 bzw. 400 zum Verkauf).
Noch angespannter ist die Lage in gewissen Vororten dieser Agglomerationen. In den Genfer Gemeinden Vernier, Lancy oder Meyrin mit zusammen über 100’000 Einwohnern ist die Leerwohnungsziffer auf 0,18% und 0,16% gefallen – das entspricht 55 Miet- und 20 Verkaufsobjekten. Für Neuzuzüger eine beinahe ausweglose Situation.
In Zürich ist es keine Knappheit mehr, sondern eine Dürre
Noch prekärer ist die Lage in den Zürcher Vororten. In Opfikon (21’000 Einwohner) liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,13%. Und dies führt direkt zum schweizweit schlechtesten Wert: der Stadt Zürich. Während der Kanton eine Quote von 0,48% und die Agglomeration eine von 0,68% aufweist, beträgt die Leerwohnungsziffer in der Stadt selbst nur noch 0,1% – gemäss Bundesamt für Statistik im Juni 2025. Das entspricht lediglich 219 Miet- und 16 Verkaufsobjekten bei knapp 450’000 Einwohnern. Kaum zu glauben.
Zur Illustration: In den Schweizer Städten weisen Thun (44’000 Einwohner) und Schlieren, ein Vorort von Zürich, die tiefsten Leerwohnungsziffern auf: 0,05% bzw. 0,03% – exakt 15 verfügbare Objekte zur Miete oder zum Verkauf in beiden Städten zusammen.
Ganz anders präsentiert sich die Lage im Jura: In Moutier (7'300 Einwohner) liegt die Leerwohnungsziffer bei 6,01% und in Saint-Imier (5'200 Einwohner) gar bei 7,08%, Schweizer Rekord.
Für Mieter wird die Situation zunehmend unerträglich
Kehren wir zu den gesamtschweizerischen Zahlen zurück. Wie das Bundesamt in seiner Mitteilung vermerkt, standen am 1. Juni 2025 schweizweit 37’194 Mietwohnungen leer – 8% weniger als im Vorjahr.
Am stärksten leiden die Mieter unter diesem Rückgang: In den letzten fünf Jahren hat sich das Angebot an leerstehenden Mietwohnungen kontinuierlich reduziert, mit jährlichen Rückgängen zwischen 8,4% und 15,9%.
Besonders betroffen sind Dreizimmerwohnungen (14’664 Einheiten) und Vierzimmerwohnungen (12’804), beide Werte tiefer als im Vorjahr. Einzige Ausnahme bilden Wohnungen mit sechs und mehr Zimmern, deren Leerwohnungsziffer leicht gestiegen ist: Mit knapp 4000 Objekten zur Miete oder zum Verkauf ergibt sich ein Zuwachs von 2,3% im Vergleich zu 2024.
Zusammenfassung in Stichpunkten
Mitte 2025 ist die Leerwohnungsziffer in der Schweiz auf 1% gefallen.
Das entspricht weniger als 50’000 freien Wohnungen im ganzen Land, ein Rückgang von 6,8%.
Im Jahr 2021 lag diese Quote gemäss Bundesamt für Statistik noch bei 1,72%.
Genf (0,34%), Zürich (0,48%) und Zug (0,42%) sind die am stärksten betroffenen Kantone.
Nur die Regionen Solothurn (2,05%) und Jura (3,03%) weisen noch einen flüssigen Immobilienmarkt auf.
In den grossen Agglomerationen variieren die Quoten von 0,48% in Zürich bis 0,96% in Basel.
In der Stadt Zürich selbst ist die Situation dramatisch, mit einer Leerwohnungsziffer von 0,1%!
Besonders betroffen sind die Vororte der grossen Städte, in Genf und Zürich teilweise mit Quoten unter 0,2%.
Wer heute leicht eine Wohnung finden will, muss in die Juraregion ausweichen, wo in Saint-Imier die Leerwohnungsziffer noch über 7% liegt.
Immoday-Redaktion
Folgen Sie uns auf LinkedIn.