Für Private wird der Kauf zur Vermietung immer weniger interessant als indirekte Immobilienanlagen

Für Privatanleger werden indirekte Immobilienanlagen zu einer attraktiveren Lösung als die Buy-to-Let-Strategie, die dank des Fremdkapitalhebels lange Zeit die rentabelste war.

Jahrelang war der Kauf einer Immobilie zur Vermietung für Private dank des Fremdkapitalhebels die rentabelste Immobilienanlagestrategie. Doch die Rahmenbedingungen verändern sich: Die Mietrenditen sinken, die Hypothekarzinsen steigen, und die Strategie wird künftig nur noch rentabel sein, wenn die Immobilienpreise langfristig weiterhin kräftig zulegen. Das ist keineswegs sicher. In einem solchen Umfeld werden indirekte Immobilienanlagen zur Alternative: Sie sind breiter diversifiziert, steuerlich vorteilhafter und mit deutlich weniger Aufwand verbunden.

Immobilien erwiesen sich für Anleger in den vergangenen Jahren als krisenresistent. Als verlässliche Sachwerte versprachen sie Stabilität, Sicherheit und eine attraktive Rendite. Das veranlasste zahlreiche Privatpersonen, Liegenschaften direkt zu erwerben und unmittelbar zu vermieten.

Die goldenen Zeiten dieser sogenannten Buy-to-Let-Investitionen neigen sich jedoch dem Ende zu – zumindest wenn man einer aktuellen Analyse der Ökonomen von Raiffeisen Glauben schenkt.

Direkte Immobilienanlagen sind zwar riskant, bieten aber zahlreiche Vorteile

Die Ökonomen weisen darauf hin, dass direkte Immobilienanlagen nicht frei von Risiken sind. Erstens fehlt im Gegensatz zu indirekten Immobilienanlagen die Risikodiversifikation. Probleme wie Leerstände, Mietausfälle oder Gebäudeschäden konzentrieren sich häufig auf eine einzige Liegenschaft.

Zudem erfordert der Kauf einer Wohnung viel Eigenkapital, selbst wenn in erheblichem Umfang Fremdkapital eingesetzt wird. Und schliesslich darf der mit der Vermietung verbundene Verwaltungsaufwand keinesfalls unterschätzt werden.

Direkte Immobilienanlagen bieten dafür einen enormen Vorteil, hält Raiffeisen fest: einen erheblichen Fremdkapitalhebel. Im derzeitigen Umfeld weiterhin tiefer Zinsen können Privatanleger in grossem Umfang Fremdkapital einsetzen, was die Renditen hebelt. Bei den meisten indirekten Immobilienanlagegefässen ist der Fremdfinanzierungsgrad dagegen auf 33% begrenzt.

Die Performance beruht hauptsächlich auf dem Anstieg der Immobilienpreise

Die Ökonomen von Raiffeisen haben die Entwicklung der vergangenen zehn Jahre anhand einer klassischen Stockwerkeigentumswohnung in der Region Aarau mit einem Fremdfinanzierungsgrad von 66% berechnet. Einschliesslich der Wertsteigerung erzielte ein Privatanleger damit im Jahresdurchschnitt eine Eigenkapitalrendite von 13%. Das ist mehr als beim SPI (rund 8% pro Jahr) und mehr als bei den indirekten Immobilienanlagen (7% pro Jahr, gemessen am SWIIT-Index).

Im Einzelnen sind die Bruttomietrendite und die Wertsteigerung der Immobilien bei direkten und indirekten Immobilienanlagen gleich. Den entscheidenden Unterschied macht der Fremdkapitalhebel.

Die Performance der Privatanleger war allerdings hauptsächlich dem kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise in den vergangenen zehn Jahren zu verdanken. Diese legten um nahezu 44% zu. Die Entwicklung hat jedoch einen Nachteil: Die Bruttomietrenditen für neu in den Markt eintretende Anleger sinken kontinuierlich. Im Jahr 2015 lagen sie bei fast 4%, heute betragen sie nur noch rund 3%.

Für private Vermieter ist die Party vorbei

Aufgrund des Fremdkapitaleinsatzes hängt die Rentabilität solcher Investitionen eng von der Zinsentwicklung ab. Steigen die Zinsen, brechen die Renditen ein.

Dies zeigte der abrupte Zinsanstieg ab 2022, der die Eigenkapitalrendite – bezogen auf die Mieterträge – stark sinken liess: Im Jahr 2015 hatte sie noch 6% betragen. Aufgrund der steigenden Immobilienpreise ging sie bis 2021 kontinuierlich auf 4% zurück, bevor sie 2022 nach dem Anstieg der Hypothekarzinsen auf nahezu 0% einbrach. Mit den anschliessenden Zinssenkungen erholte sie sich wieder und stieg 2025 auf 3%.

Gleichzeitig verschärften die Banken ihre Finanzierungsbedingungen. Parallel zum Zinsanstieg brach auch die Zahl der neu vergebenen Hypotheken ein.

Kurz: Privatanleger, die heute neu in eine Buy-to-Let-Strategie einsteigen wollen, müssen sich mit deutlich tieferen Mietrenditen abfinden.

Indirekte Immobilienanlagen werden immer attraktiver

Um die Rentabilität ihrer Anlage zu sichern, müssen Privatanleger laut den Experten von Raiffeisen künftig verstärkt auf weitere Preissteigerungen setzen: Die Immobilienpreise müssten um mindestens 3% pro Jahr zulegen, damit langfristig eine mit dem Markt für indirekte Immobilienanlagen vergleichbare Rendite herausschaut. Hinzu kommt das höhere Risiko aufgrund der fehlenden Diversifikation.

Ein jährlicher Anstieg der Immobilienpreise um 3% mag machbar erscheinen. Sicher ist das nicht, warnt Raiffeisen: Das heute leicht höhere Zinsniveau, die inzwischen sehr hohen Immobilienpreise und die zunehmenden Schwierigkeiten beim Zugang zur Finanzierung von Wohneigentum dürften das künftige Wachstumspotenzial bremsen.

In diesem Umfeld werden indirekte Immobilienanlagen für Privatanleger, die früher direkte Immobilienanlagen bevorzugten, zu einer immer attraktiveren Lösung. Sie zeichnen sich durch einen deutlich geringeren Verwaltungsaufwand sowie eine breitere Diversifikation und höhere Liquidität aus (nicht zu vergessen die steuerlichen Anreize bei einer ganzen Reihe von Immobilienanlagegefässen), und für den Anleger selbst ist damit keine eigene Verschuldung verbunden.

Die Redaktion

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