Kommt die Trendwende? Wird die Leerwohnungsziffer bald wieder steigen?

Analysen von Wüest Partner zufolge dürfte die Leerwohnungsziffer im laufenden Jahr ihren Tiefpunkt erreicht haben und 2027 wieder leicht ansteigen. Darauf deutet die Zahl der in den vergangenen Monaten erteilten Bau- und Renovationsbewilligungen hin. Allerdings dürfte die Quote deutlich unter dem Mindestniveau bleiben, das für eine Wiederherstellung ausreichender Marktliquidität erforderlich wäre. Ein weiteres ermutigendes Signal liefert die Zahl der inserierten Mietwohnungen: Sie nahm bereits im ersten Halbjahr 2026 leicht zu, jedoch nicht genug, um den Wohnungsmangel zu beenden.

Nach Jahren, in denen vor allem Investorinnen und Investoren sowie Vermieterschaften von der Marktlage profitiert haben, gibt es erstmals wieder eine gute Nachricht für die Mieterinnen und Mieter. Laut einer kürzlich veröffentlichten Studie von Wüest Partner sind auf dem Schweizer Wohnungsmarkt deutliche Signale für eine Trendwende erkennbar: Das Wohnungsangebot dürfte in nächster Zeit grösser werden. In den letzten Monaten nahm sowohl die Zahl der erteilten Baubewilligungen für Mietwohnungen als auch jene der erstmals auf den Markt gebrachten Neubauwohnungen zu.

Gemäss Wüest Partner wurde in den vergangenen vier Quartalen der Bau von 52 000 Wohnungen bewilligt, darunter 32 900 Mietwohnungen. Damit wurde ein Niveau erreicht, das letztmals Ende 2018 registriert wurde; Anfang 2024 hatte die entsprechende Zahl noch bei weniger als 40 000 Wohnungen gelegen.

Zahl der Baubewilligungen auf dem höchsten Stand seit 2018

Die Zunahme der Baubewilligungen ist zwar ermutigend, sie reicht jedoch nicht aus, um den in den letzten Jahren entstandenen Wohnungsmangel auszugleichen. Hinzu kommt, dass ein erheblicher Teil der Bewilligungen laut Wüest Partner auf Ersatzneubauten entfällt – also auf Projekte, bei denen erst bestehende Wohngebäude abgebrochen werden, um dann neue Wohnbauten zu erstellen. Unter dem Strich entstehen dadurch meist nur wenige zusätzliche Wohnungen.

Zudem zieht die Bautätigkeit paradoxerweise nicht in jenen Regionen am meisten an, die die tiefsten Leerstandsquoten aufweisen – Agglomeration Zürich und Genferseeregion –, sondern vielmehr in der Region Bern und in der Zentralschweiz.

In der Genferseeregion ging die Zahl der Baugesuche dagegen um 14% zurück und im Grossraum Zürich, wo das Bauen unter anderem weiterhin durch administrative Hürden erschwert wird, betrug der Rückgang 10%. 

Leerwohnungsziffer: Stabilisierung 2026, leichter Anstieg ab 2027 möglich

Der Anstieg der Anzahl Baubewilligungen dürfte trotz allem eine positive Wirkung haben. Die Leerstandsquote wird wahrscheinlich nicht weiter sinken. Für 2026 ist eher mit einer Stabilisierung zu rechnen. Nach mehreren Jahren kontinuierlicher Rückgänge wäre bereits das eine gute Nachricht. Für 2027 erscheint darüber hinaus ein leichter Anstieg der Quote möglich.

Dieser dürfte jedoch moderat bleiben. Die Leerwohnungsziffer, die gemäss den jüngsten BFS-Statistiken, die im September 2025 veröffentlicht wurden, in der Schweiz auf 1% gesunken war, dürfte weiterhin deutlich unter dem für einen liquiden Markt erforderlichen Mindestniveau von 1,5% bleiben.

Ein weiteres positives Signal: Die Zahl der ausgeschriebenen Mietwohnungen ist im ersten Halbjahr 2026 leicht gestiegen (97 800 inserierte Mietwohnungen Ende 2025; 102 800 im 2. Quartal 2026). Damit erhöhte sich die Angebotsquote von 3,4% auf 3,6%. 

 Entspannungstendenzen reichen noch nicht zur Behebung des Wohnungsmangels

Grund zur Euphorie gibt es zwar noch nicht, aber wenigsten scheint die Phase des Wohnungsangebotsrückgangs, die fünf Jahre angehalten hat, vorbei zu sein. Die regionalen Unterschiede bleiben jedoch erheblich. Insbesondere in den grossen Wirtschaftszentren wie der Genferseeregion und der Agglomeration Zürich fällt die Entspannung geringer aus. Hier gibt es also keine grossen Überraschungen.

Laut Wüest Partner weisen aber immerhin erstmals seit Jahren mehrere Frühindikatoren in dieselbe Richtung: eine steigende Zahl an Baubewilligungen und eingereichten Baugesuchen im Mietwohnungssegment, eine Stabilisierung des Angebotsvolumens sowie ein sich abzeichnendes Ende des Rückgangs bei den Leerständen. Diese Dynamik reicht bislang jedoch nicht aus, um die in den letzten Jahren entstandene Wohnungsknappheit auf dem Schweizer Immobilienmarkt zu beheben.

Das heisst, die Trendwende beim Angebot ist zwar real, doch Mietinteressierte und Kaufwillige dürften vorerst kaum davon profitieren.

Die Redaktion • Immoday.ch

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