Une porte d’entrée prometteuse dans l’immobilier mondial

Au cours de l’année écoulée, les marchés immobiliers internationaux ont connu d’importantes revalorisations, ce qui a conduit les rendements sur certains marchés à atteindre des niveaux sans précédent depuis la crise financière mondiale. Les fondamentaux de l’immobilier sont malgré tout restés solides sur la plupart des marchés, excepté dans le secteur des bureaux aux États-Unis. Dans le segment core (à faible risque), nous continuons d’observer des taux d’occupation élevés, des durées moyennes pondérées des baux non expirés longues et faibles taux d’endettement. Les valorisations attrayantes, alliées aux fondamentaux solides, offrent une opportunité aux investisseurs qui souhaitent s’engager dans un nouveau cycle immobilier. 
 

Le relèvement des taux d’intérêt a fait grimper les coûts du capital et entraîné un effet de levier négatif (les taux de financement dépassant les rendements immobiliers), ce qui a conduit à une révision des prix. Le nombre de transactions a considérablement diminué et il subsiste encore un décalage entre les attentes des acheteurs et des vendeurs en matière de prix. Les rendements sont en hausse depuis un an et les marchés cherchent à déterminer le niveau de prix approprié. Nous avons observé un net recul de l’inflation globale, mais l’inflation sous-jacente reste persistante. La maîtrise de l’inflation sous-jacente restera un objectif prioritaire pour les banques centrales. Le sentiment qui prévaut est que la plupart des banques centrales pourraient procéder à une nouvelle légère hausse des taux d’intérêt cette année, et qu’une première baisse pourrait se produire au cours du premier semestre de l’année prochaine aux États-Unis. Si ces prévisions se confirment, les marchés immobiliers devraient connaître un regain d’optimisme. 
 

Le mouvement d’expansion des rendements a varié selon les secteurs et les marchés. Parmi les trois régions principales, c’est la région APAC qui a témoigné de la plus grande résilience (à l’exception de l’Australie), grâce à un marché mieux préservé pour les bureaux et à une inflation moindre. Aux États-Unis et en Europe, les marchés en sont arrivés à quatre trimestres consécutifs de dépréciation du capital, ce qui a donné lieu à une correction considérable.
 

En termes de secteurs, c’est celui des bureaux traditionnels qui a le plus souffert, en particulier aux États-Unis, du fait de la baisse de la demande des locataires due à la généralisation du télétravail. Le tableau est différent en Europe et dans la région APAC, où les surfaces de bureaux « prime » s’avèrent plus robustes. Les secteurs de la logistique en Europe et aux États-Unis ont subi une réévaluation significative en raison de leurs faibles rendements, mais ils restent soutenus par la hausse des loyers et une demande saine des locataires. Le secteur résidentiel a connu une forte croissance des loyers, en raison de la faible accessibilité des logements et des déséquilibres entre l’offre et la demande. L’offre s’est néanmoins accrue récemment sur certains marchés américains. Le sentiment pour le secteur du commerce de détail est principalement négatif en raison de la croissance prévue du commerce électronique et de la baisse de la demande des consommateurs. Toutefois, les rendements ont moins augmenté, car ils étaient déjà relativement élevés. Au cours de l’année écoulée, les secteurs alternatifs, tels que les logements pour étudiants et personnes âgées, les bureaux médicaux, les sciences de la vie et le « self-storage », ont été les plus protecteurs pendant le ralentissement, en raison de l’environnement locatif et de leur nature non cyclique.
 

Dans le sillage des récentes dépréciations, les rendements immobiliers ont atteint leur plus haut niveau depuis plus de dix ans sur certains marchés étrangers. Il est prévu que les taux d’intérêt se stabilisent cette année, puis diminuent l’année prochaine, et les rendements immobiliers devraient suivre la même trajectoire. Nous nous attendons donc à ce que les rendements se stabilisent dans le courant de l’année et à ce que la compression se produise l’année prochaine. La hausse des loyers et les fondamentaux solides dans certains secteurs devraient continuer à stimuler les performances. Quatre trimestres consécutifs de dépréciation ont poussé la plupart des rendements des portefeuilles au-delà de 5% aux États-Unis, en Europe et dans la région APAC. Ces niveaux sont spécialement attrayants lorsqu’on les compare à ceux du marché suisse, qui n’a pas connu un degré de correction similaire. L’opportunité actuelle dans l’immobilier à l’étranger est particulièrement intéressante pour les investisseurs qui cherchent à capitaliser sur des prix attractifs, à accroître la diversification et à accéder à des secteurs alternatifs qui ne sont pas largement accessibles au niveau national.