Roland Vögele - Chronique Immobilière - Août 2023

Selon les enquêtes, la Suisse devrait connaître une pénurie d’environ 50 000 logements d’ici 2026. Les résultats semestriels de divers portefeuilles résidentiels confirment déjà cette tendance. C’est le cas d’Investis qui affiche un taux de vacance de seulement 1 %. Le PDG Stéphane Bonvin souligne les solides fondamentaux et prévoit un prochain changement de cap dans le cycle de hausse des taux d’intérêt. Une récente enquête de l’IWP (Institut de politique économique suisse) confirme cette hypothèse. Selon cette enquête, les acteurs du marché estiment qu’une stabilisation imminente des taux d’intérêt entraînera un retour marqué des investisseurs immobiliers, ce qui fera monter les prix et ramènera la performance à long terme à 4 % dans des sphères atteignables. Il convient de ne pas négliger la valeur ajoutée des entreprises de services détenues par Investis, qui ne sont pas reflétées dans la valeur nette d’inventaire (VNI). Les effets des hausses de taux d’intérêt se manifestent désormais dans tous les résultats semestriels. Malgré la hausse des coûts de refinancement – nous sommes presque revenus au niveau de 2014, avant les taux d’intérêt négatifs – les augmentations successives des loyers devraient partiellement compenser ces coûts supplémentaires. D’autre part, les risques liés aux taux d’intérêt peuvent être couverts par des swaps. Par exemple, Warteck Invest a été proactive et a couvert ses dettes pour 7 ans à un taux de 1,7 %. Le portefeuille, composé à 50 % de logements et à 50 % de biens commerciaux, affiche également un taux de vacance remarquablement bas, à peine de 1,2 %. La baisse de cours de 7 % en août, soit 18 % depuis le début de l’année, est donc difficilement justifiable sur le plan fondamental et ne reflète en rien la qualité du portefeuille. Au contraire, avec un rendement en dividendes de 3,85 %, Warteck constitue une opportunité attrayante pour les investisseurs à moyen et long terme. La décision de Credit Suisse et UBS de ne pas coter le fonds CS 1A ImmoPK crée enfin la clarté souhaitée sur le marché.

Roland Vögele, MV Invest AG