Der Immobilienmarkt ist aus seinen Turbulenzen herausgekommen
01/05/2023
4 Min
Alles deutet darauf hin, dass 2023 ein ruhigeres Jahr wird, in dem sich der Anstieg der Baukosten normalisieren und die Renditen stabil bleiben werden. Aber die Unterschiede zwischen den verschiedenen Regionen der Schweiz bleiben gross.
Der Schweizer Immobilienmarkt scheint seine Turbulenzen überstanden zu haben, die Anfang 2022 durch den Krieg in der Ukraine und den plötzlichen Anstieg der Zinssätze ausgelöst worden waren. Die Normalisierung, die in den letzten Wochen begonnen hat, dürfte sich in den nächsten Monaten fortsetzen. Zu diesem Schluss kommen zumindest die Experten von PwC in ihrem jüngsten Bericht über die Schweizer Immobilienbranche.
Lassen wir einmal die aktuellen Themen beiseite, über die wir bereits ausführlich berichtet haben: steigende Mieten, ein wahrscheinlicher weiterer Anstieg der Zinssätze, der zu einem allgemeinen, aber wahrscheinlich moderaten Rückgang des Immobilienwerts in der Schweiz führen könnte, die niedrige Arbeitslosenquote und die im Vergleich zu unseren Nachbarn gesunde Wirtschaft, die anhaltend hohe Nettozuwanderung – alles Gründe, die die Nachfrage nach Immobilien im Allgemeinen und nach Mietimmobilien im Besonderen stützen werden. Darüber hinaus weisen die Experten von PwC auf einige weitere interessante Trends hin, über die wir hier einen kurzen Überblick geben möchten.
Die Baukosten normalisieren sich
Nach dem Höhenflug der Bau- und Rohstoffkosten im Jahr 2022 setzt sich die in den vorangegangenen Quartalen beobachtete Normalisierungstendenz fort. Den Experten von PwC zufolge ist der Produktionskostenindex derzeit wieder in den vorpandemischen Bereich von etwa 4,0 % pro Jahr zurückgekehrt.
Genauer gesagt wies der Index für Baugewerbe und Industriebau im vierten Quartal 2022 eine Abweichung von -8,5 % gegenüber dem Vorquartal auf, was einer annualisierten Abweichung des Index von 2,8 % entspricht.
Die Inflationsraten für Stein- und Betonbauten für Mehr- und Einfamilienhäuser sanken im Vergleich zum Vorquartal um 3,7 % bzw. 3,9 %.
Der Index für dieses Segment liegt bei einer jährlichen Inflationsrate von 3,6 % bzw. 3,5 %.
Ein Comeback der Büros?
Trotz einer Verlangsamung zum Ende des Jahres 2022 und dank einer starken ersten Jahreshälfte ging es mit den Büromieten im gesamten letzten Jahr wieder aufwärts. Es wurde ein leichtes Wachstum von 1,1 % verzeichnet, wie die Experten von PwC errechneten. Allerdings sind die Unterschiede auf regionaler Ebene relativ gross.
Im Genferseebogen ist ein erheblicher Anstieg der Mieten um 8,2 % für das gesamte Jahr 2022 zu beobachten. Die Region Südschweiz weist mit einem Anstieg von 6,6 % über das gesamte Jahr 2022 eine ähnliche Tendenz auf. Hingegen verzeichneten die Regionen Basel (-7,7 %), Ostschweiz (-1,1 %) und das Mittelland (-0,2 %) im Laufe der letzten zwölf Monate allesamt einen Rückgang.
Die Entwicklung in der Region Zürich (+0,6 %) war ähnlich stabil wie die der gesamten Schweiz.
Dennoch erwartet eine Mehrheit der befragten Immobilieninvestoren laut verschiedenen Umfragen, dass die Büromieten in den nächsten zwölf Monaten sinken werden.
Die Renditen für Wohnimmobilien sind stabil geblieben ...
Die Gesamtrendite, die auf einer durchschnittlichen jährlichen Nettorendite und einem Vergleich des Marktwerts mit 2021 basiert, lag bei Mehrfamilienhäusern im Jahr 2022 bei durchschnittlich 5,5 % und damit auf demselben Niveau wie 2021, so die Experten von PwC. Wie 2021 teilte sich diese Gesamtrendite zu etwa gleichen Teilen auf die Bruttorendite der Immobilien und deren Wertsteigerung auf und betrug 2,9 % bzw. 2,6 %.
Die Spitze bildeten 2022 auf lokaler Ebene die Regionen Zürich und Genfersee mit Gesamtrenditen von 6,7 % (2021: 6,8 %) bzw. 5,7 % (2021: 4,9 %). Die Regionen Ostschweiz, Mittelland und Basel verzeichneten mit 5,0 % (2021: 5,5 %), 4,8 % (2021: 4,9 %) bzw. 4,0 % (2021: 5,1 %) ebenfalls solide Renditen. Eine schwächere Performance boten die Regionen Jura, Alpen und Südschweiz mit 2,9 % (2021: 5,2 %), 2,8 % (2021: 3,4 %) bzw. 2,5 % (2021: 2,8 %).
... die für Büros aber auch
Dank eines starken ersten Halbjahres verzeichnete auch die Gesamtrendite von Büroflächen im vergangenen Jahr eine solide Performance von 12,1 % (2021: 6,7 %. Darin enthalten sind eine Bruttorendite von 3,6 % (3,6 %) und eine Wertsteigerung von 8,5 % (3,1 %).
Die gute Performance des Bürosegments beschränkte sich nicht nur auf die Handelszentren am Genfersee und in Zürich, die Gesamtrenditen von 17,1 % (2,0 %) bzw. 12,8 % (11,2 %) erzielten. Auch die Südschweiz, das Mittelland und die Ostschweiz verzeichneten ein starkes Renditewachstum von 13,4 % (9,1 %), 10,1 % (0,1 %) bzw. 8,4 % (7,7 %). Im Gegensatz dazu verzeichnete das drittgrösste Handelszentrum der Schweiz, die Region Basel, im Jahr 2022 ein geringeres Wachstum von 4,0 % (2,1 %).
Umfragen unter Immobilieninvestoren zufolge dürften die Marktwerte von Bürogebäuden im Jahr 2023 in allen Regionen der Schweiz unter Druck stehen.