Im Jahr 2023 erweisen sich die Immobilienpreise doch noch als widerstandsfähig
30/01/2024
4 min
Entgegen den Prognosen zogen die Immobilienpreise in der Schweiz im Jahr 2023 an, und zwar durchschnittlich um etwas weniger als 1%. In einigen Kantonen wie Genf oder Basel-Landschaft jedoch sanken die Preise. Angesichts der rückläufigen Hypothekarzinsen und der stärkeren Nachfrage häufen sich die Anzeichen dafür, dass der Immobilienmarkt 2024 aus seinem Dornröschenschlaf erwachen dürfte.
Nach einem für den Immobilienmarkt etwas turbulenten Jahr 2023 wurden die endgültigen Zahlen mit grosser Spannung erwartet. Nun wurden sie veröffentlicht und es lässt sich Folgendes festhalten: Die Immobilienpreise in der Schweiz erwiesen sich im Jahr 2023 trotz steigender Zinsen, sinkender Transaktionszahlen, Frühindikatoren, die fast alle auf Rot standen, doch noch als widerstandsfähig.
Immobilienpreise in der Schweiz steigen – wenn auch nur um weniger als 1%
Schauen wir uns zuerst einige Zahlen an. Im Jahr 2023 stieg der durchschnittliche Preis für Wohnungen in der Schweiz um 0,9% an, wie aus den von RealAdvisor veröffentlichten Zahlen hervorgeht. Der Anstieg bei Einfamilienhäusern belief sich auf 0,7%. Dies ist, wie Experten anmerken, der schwächste Jahresanstieg seit der Subprime-Krise. Doch es ist immerhin ein Anstieg – und dies in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld. Der Realwert der Immobilien (d. h. der Wert der Immobilien nach Abzug der Inflation, die sich auf 1,7% beläuft) ging im Vorjahr indes leicht zurück. Dies ebenfalls zum ersten Mal seit 2008.
Mit etwas Abstand ist festzuhalten, dass es dem Schweizer Immobilienmarkt weiterhin sehr gut geht, haben doch die Preise sowohl für Einfamilienhäuser als auch für Wohnungen in den letzten 10 Jahren um mehr als 32% angezogen.
Genf hält sich gut
Wenn man diese Zahlen etwas genauer betrachtet, fällt auf, dass einige Städte und Kantone das Jahr dennoch im roten Bereich beendeten – aber nur ganz leicht. In der Westschweiz verzeichnete Lausanne einen Rückgang der Immobilienpreise um 1%. Im Kanton Waadt stagnieren die Preise für Wohnungen, während die Preise für Einfamilienhäuser um 0,7% sanken. Auch im Kanton Genf gingen die Preise leicht zurück, und zwar um 0,3%. Die Stadt Genf hingegen erweist sich mit einem Anstieg der Immobilienpreise um 0,3% als widerstandsfähig.
Unter den Westschweizer Kantonen, die 2023 am stärksten vom Preisrückgang betroffen waren, sind auch Neuenburg und Freiburg (Rückgang der Wohnungspreise um rund 1%). Doch alles ist relativ, wenn man bedenkt, dass die Immobilienpreise in all diesen Kantonen in den letzten 10 Jahren um 20 bis 30% gestiegen sind.
Region Basel am stärksten betroffen
Der 2023 schweizweit am stärksten betroffene Kanton war Basel-Landschaft: Die Preise für Wohnungen sanken dort um 1,8% und die Preise für Einfamilienhäuser um 1,5%. Allerdings war in den letzten 10 Jahren ein Preisanstieg von mehr als 30% zu verzeichnen.
Auch unter den Städten war Basel mit einem Rückgang von 1,7% bei Wohnungen und von 1,3% bei Einfamilienhäusern am stärksten betroffen.
Man ist also weit entfernt von den apokalyptischen Zahlen, von denen noch vor wenigen Monaten die Rede war. Vor allem ist die Branche – wie die Experten von RealAdvisor bestätigen – wieder zuversichtlich. Diese geht angesichts der wahrscheinlich wieder rückläufigen Zinsen und des tatsächlichen Rückgangs der 10-jährigen Zinsen für Festhypotheken von 2,7% im Dezember 2022 auf weniger als 1,9% Ende Januar 2024 für das Jahr 2024 von einer leichten Wachstumserholung aus.
Deutlicher Anstieg der Immobilienpreise in Sitten und Biel
Der Schweizer Immobilienmarkt habe sich 2023 als viel widerstandsfähiger erwiesen als derjenige Deutschlands (-4,8%) und Frankreichs (-1,8%), so die Experten von RealAdvisor. Berücksichtigt man auch die Inflation von rund 5%, so entspricht dies einem beträchtlichen Rückgang des Realwerts der Immobilien in diesen beiden Ländern.
Doch wenden wir uns etwas Erfreulicherem zu. In mehreren Kantonen wurde auch ein interessanter Preisanstieg verzeichnet. So beispielsweise im Kanton Graubünden, wo Einfamilienhäuser um nahezu 8% und Wohnungen um mehr als 5% an Wert gewannen. Und auch in den Kantonen Zug und Tessin, wo die Nachfrage weiterhin hoch ist, zogen die Immobilienpreise um mehr als 3% an.
Unter den Städten schnitt 2023 neben Zug auch Sitten am besten ab (+3%). Lugano und Biel verzeichneten einen Anstieg der Immobilienpreise um mehr als 2%.
Positive Anzeichen für 2024 häufen sich
Die positiven Anzeichen häufen sich zwar, doch der Markt bleibt fragil. Die Zahl der Transaktionen war 2023 so niedrig wie seit mindestens zehn Jahren nicht mehr, da sich die Verkäufer weigerten, ihre Immobilien zu verscherbeln.
Dennoch rechnen die Experten von RealAdvisor für die nächsten Monate mit einer Zunahme der Transaktionen, da die Käufer wissen, dass die Preise wahrscheinlich nicht weiter sinken werden. «Da sich die Immobilienwerte allmählich stabilisieren, könnte diese Konvergenz der Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern im Jahr 2024 zu einem aktiveren Markt führen.»
Weil die Schweizer Wirtschaft weiterhin Arbeitsplätze schafft und die Zuwanderung positiv bleibt, besteht ein Nachfrageüberhang. Dies stützt die Immobilienpreise und dürfte ihnen 2024 sogar Auftrieb verleihen.
Zu guter Letzt wird auch der deutliche Rückgang der Hypothekarzinsen, der sich nach Ansicht der Immobilienexperten im Vorjahr nicht wesentlich auf den Markt ausgewirkt hat, 2024 den Markt beleben, insbesondere für alle potenziellen Käufer, die auf diesen Zinsrückgang gewartet haben.
Das Fazit von RealAdvisor: 2024 zeichnet sich als Jahr ab, in welchem der Schweizer Immobilienmarkt aus seinem Dornröschenschlaf erwachen könnte.