Immobiliengesellschaften vermögen die Investoren immer noch nicht zu begeistern
10/04/2024
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In einem Sektor, der sich aufgrund der Übernahme der Fundamenta durch Swiss Prime Site konsolidiert, konnten die Immobiliengesellschaften etwas von dem seit Jahresbeginn verlorenen Terrain zurückgewinnen. Intershop bleibt mit einem Agio von mehr als 30% der Favorit der Anleger.
In den letzten Wochen hat sich die Situation der Immobiliengesellschaften etwas verbessert. Das Agio ist den Berechnungen der Experten von Credit Suisse Asset Management zufolge mit durchschnittlich 0,9% wieder positiv. Ende Februar lag es noch bei -2,8%.
Damit ist wieder genau der Stand von Anfang Jahr erreicht, was für die Anleger jedoch nicht sehr zufriedenstellend ist, hat der SWIIT-Index seit Anfang Januar doch um mehr als 7% zugelegt.
Zudem vergrössert sich der Abstand der Immobiliengesellschaften zu den kotierten Fonds trotz der kräftigen Erholung im März weiter. Ende Oktober, als das durchschnittliche Agio der kotierten Fonds mit 5,9% seinen Tiefststand erreicht hatte, belief sich das Disagio der Immobiliengesellschaften auf 2,5%. Heute liegt das durchschnittliche Agio der Fonds bei 22,7%! Mit anderen Worten: Innerhalb von fünf Monaten haben die kotierten Fonds um fast 17% zugelegt, die Immobiliengesellschaften jedoch nur um 3,4%. Dies ist ein klares Zeichen für mangelndes Interesse der Investoren. Dies war nicht immer so, denn vor weniger als zwei Jahren lag die Differenz zwischen dem Agio der Immobiliengesellschaften und demjenigen der kotierten Fonds praktisch bei null.
Ausschüttungsrenditen immer noch deutlich höher als bei kotierten Fonds
Monat für Monat bleibt die Situation der Schweizer Immobiliengesellschaften nahezu unverändert. Intershop führt das Feld an – mit einem Agio, das weiter gestiegen ist und nun über 34% liegt und damit demjenigen der besten kotierten Immobilienfonds entspricht.
Allerdings ist Intershop eindeutig die einzige Immobiliengesellschaft, die bei den Anlegern Begeisterung weckt. Danach geht es steil bergab: Mittlerweile weisen drei Viertel der Immobiliengesellschaften ein Disagio auf. Bei fünf liegt dieses bei über 20%, im Falle von Züblin und HIAG Immobilien sogar bei 30%.
Der einzige Pluspunkt bei den Immobiliengesellschaften bleibt ihre Ausschüttungsrendite: Sie liegt bei durchschnittlich 3,5% und ist damit deutlich höher als diejenige der kotierten Fonds, die im Durchschnitt nur 2,5% beträgt. Dieser Unterschied besteht nun seit Monaten, vermag die Investoren aber immer noch nicht zu überzeugen. Im Übrigen blieb das gehandelte Volumen im März mit 520 Millionen Franken recht bescheiden.
Mit der Übernahme der Fundamenta konsolidiert sich der Sektor
Die grosse Nachricht der letzten Wochen war sicherlich die Übernahme der Fundamenta durch Swiss Prime Site. So entsteht der bei Weitem grösste unabhängige Immobilien-Assetmanager der Schweiz. Sein verwaltetes Vermögen beläuft sich auf 13 Milliarden Franken (63% Wohnliegenschaften und 37% Geschäftsimmobilien).
Kurzfristig hat die Ankündigung jedoch keine Begeisterungsstürme bei den Anlegern ausgelöst. Swiss Prime Site weist per Ende März nach wie vor ein Disagio auf (-1,7%). Wie der Journalist Mark Foster in «Finanz und Wirtschaft» erklärt, wird die Immobiliengesellschaft weiterhin abgestraft, unter anderem aufgrund der Schwierigkeiten von Globus (der in mehreren grossen Städten der Schweiz Mieter von Swiss Prime Site ist). Dies schlägt sich in einem anhaltenden Disagio und einem Aktienkurs nieder, der zwar in den letzten 12 Monaten angezogen hat, aber immer noch 30% unter dem Höchststand von vor dem Ausbruch der Pandemie liegt, die sich stark auf die Geschäftstätigkeit dieser Kaufhäuser ausgewirkt hatte.