Roland Vögele - Monatlicher Kommentar - November 2022

Noch vor wenigen Monaten haben Ökonomen eine Anhebung des Referenzzinssatzes für frühestens 2024 prognostiziert. Demgegenüber rechnen Immobilienakteure bereits früher mit einer Adjustierung Richtung Norden. Unabhängig davon wo der Zins alsdann zu liegen kommt – die Mieten werden steigen. Das Spiel von Angebot und Nachfrage scheint eindeutig. Die Zurückhaltung institutioneller Investoren, beim Zukauf von Renditeliegenschaften, bremst das Angebot, verschärft den aktuellen Wohnungsmangel zusätzlich und akzentuiert sich in weiter steigenden Mietkosten der Bevölkerung. Für das laufende Jahr wird mit 70’000 Personen, Flüchtlingsströme aus der Ukraine ausgenommen, ein wiederum positiver Wanderungssaldo verzeichnet. Im Jahr 2023 werden gar noch höhere Werte erwartet. Gute Aussichten also – zumindest für jene Investoren, welche in indirekte Anlagen investieren. 

Den Immobilienprodukten wird aktuell kaum neues Kapital zugesprochen, wodurch die grossflächige Verwässerung der letzten Jahre, zumindest zwischenzeitlich, ausbremst wird. Durch die Realisierung von Ertragssteigerungspotenzialen im Bestand und einem guten Finanzierungsmanagement, werden sich die operativen Ergebnisse weiter verbessern können. Asset Manager stehen unter Zugzwang und müssen mit viel Fingerspitzengefühl die richtigen Weichen stellen. Wollen sie die Erwartungen der Investoren weiterhin erfüllen, sind Ausschüttungsrenditen von 2 % – unabhängig von Qualität und Lage – einfach nicht genug.

Eine interessante Alternative bietet sich noch immer bei den Geschäftsbauten. So bleibt der Markt für Büroliegenschaften, aufgrund der wieder anziehenden Flächennachfrage, weiter standhaft. Denn trotz des Trends hin zum Homeoffice werden kaum weniger Flächen nachgefragt, vielmehr sind diese zunehmend für die sozialen Bedürfnisse der Arbeitsnehmer vorgesehen. Auch die Nutzungsflexibilität tritt dadurch vermehrt in den Vordergrund. Wichtige Aspekte einer ganzheitlichen Nachhaltigkeitsstrategie, welche neben ökologischen eben auch ökonomische und gesellschaftlich-soziale Themen berücksichtigt.

Positive Entwicklungen an den globalen Aktienmärkten reduzierten schliesslich auch den Druck auf die kotierten Immobilienprodukte. Allfällig weitere Zinsschritte der Schweizerischen Nationalbank scheinen in den aktuellen Kursen zudem bereits eingepreist.