Sekundärmarkt für nicht kotierte Schweizer Immobilienfonds gewinnt an Bedeutung

Die Branche der Schweizer Immobilienfonds ist in den letzten achtzehn Jahren stetig gewachsen. Im Mai 2000 lag die Marktkapitalisierung gerade bei 10,7, Milliarden Franken, heute beläuft sich der Markt für Immobilienfonds auf rund 50 Milliarden Franken. Davon sind rund 85% an der Schweizer Börse kotiert. In der Regel muss ein Immobilienfonds vor einem Börsengang zuerst über Kapitalerhöhungen wachsen, bis er eine Grösse erreicht, die eine Kotierung rechtfertigt. Kotierte Immobilienfonds waren und sind für Anleger immer noch attraktiv. Der Mehrwert für die Anleger ist angesichts eines durchschnittlichen Agios von 32,2% (positive Differenz zwischen Börsenkurs und Nettoinventarwert des Fondsvermögens) per 31.12.2019 augenscheinlich.

Die Kotierung hat aber nicht nur Vorteile: Erstens muss auf alle von der FINMA vorgängig gewährten Ausnahmen verzichtet werden. So ist ein kotierter Fonds beispielsweise verpflichtet, die Verschuldung oder die Anzahl Grundstücke im Baurecht zu begrenzen. Zweitens sind kotierte Immobilien viel volatiler als nicht kotierte. Es kommt daher nicht selten vor, dass der Index der börsenkotierten Immobilienfonds innerhalb nur einiger weniger Wochen um fast 10% korrigiert. Während sich die Privatanleger mit diesen Schwankungen abfinden können, erteilen die institutionellen Anleger dem Wunsch der Fondspromotoren nach einer raschen Börsenkotierung immer häufiger eine Absage. Die Pensionskassen, die Immobilien gerade wegen deren Stabilität schätzen, wollen eine erhöhte Volatilität nämlich tunlichst vermeiden.

Zu guter Letzt stellt eine Börsenkotierung nicht immer eine Garantie für genügend Liquidität dar. Von den rund 30 börsenkotierten Immobilienfonds verfügen die sieben grössten über eine Liquidität von mehr als 20 Millionen Franken und mehr als 15 Immobilienfonds über eine Liquidität von mehr als 10 Millionen Franken pro Monat. Am Gesamtmarkt werden täglich Anteile im Wert von rund 30 Millionen Franken gehandelt, was im Tagesdurchschnitt gerade 1 Million Franken pro Fonds entspricht - ein Klacks, wenn man bedenkt, dass ein institutioneller Anleger im Durchschnitt Anteile im Wert von 10 Millionen Franken an diesen Fonds hält.