Giliana Niffeler, Head Depotbank der BCV in Zürich: «Das Geschäft mit Immobilienfonds dürfte sich 2024 erholen; da mehrere neue Fonds in der Pipeline sind»
22/02/2024
5 min
Steht das Jahr 2024 unter einem guten Stern, sollten diese Fondsprojekte im zweiten Halbjahr verwirklicht werden können – zumal die institutionellen Anleger bis dahin wieder mehr Vertrauen in die indirekten Immobilienanlagen gefasst haben dürften. Letztlich könnte sich 2023 als ein Jahr der Wende erweisen, in der sich die Branche die richtigen Fragen für die Zukunft stellen und Neuerungen einführen konnte – nicht zuletzt in Form der Erschliessung neuer Ertragsquellen.
Nach einem eher durchwachsenen 2023, in dem verglichen mit den Vorjahren nur sehr wenige neue Vehikel aufgelegt wurden und kaum Kapitalerhöhungen stattfanden, stellt sich die Frage, wie es 2024 für die indirekten Immobilienanlagen weitergeht. Mit dieser Frage wandten wir uns an die Marktführerin BCV, schliesslich beobachtet kaum jemand den Markt für indirekte Immobilienanlagen aufmerksamer als die Depotbanken. Giliana Niffeler, Head Depotbank der BCV in Zürich und Leiterin Business Development & Acquisition, stand uns hierfür Rede und Antwort. Sie zeigte sich recht zuversichtlich, auch wenn sie ein noch sehr ruhiges erstes Halbjahr erwartet, bis sich die Märkte stabilisieren und die institutionellen Anleger ihren Appetit auf indirekte Immobilienanlagen wiederfinden.
Frau Niffeler, das Jahr 2023 war für die gesamte Branche der indirekten Immobilienanlagen turbulent. Gibt es dennoch positive Aspekte?
Sagen wir, es war ein Jahr der Konsolidierung. Letzten Endes sind solche ruhigeren Marktphasen jedoch eher positiv, denn sie stellen – nach mehreren Jahren der Euphorie – eine Art Rückkehr zur Normalität dar. In der Schweiz erwies sich der Immobilienmarkt übrigens entgegen den Befürchtungen vom Jahresbeginn als erstaunlich widerstandsfähig.
Trotz der schwierigen Wirtschaftslage führt an Immobilien als Anlagekategorie kein Weg vorbei und die jüngsten Marktentwicklungen (Disagios, Korrekturen bei den Immobilienpreisen, neue ESG-Standards usw.) eröffnen neue Chancen.
Dennoch harzt das Geschäft mit Anlagefonds. Das ist keine gute Nachricht für eine Depotbank.
Wir haben natürlich auch Wachstumsziele und konnten diese trotz des schwierigen Umfelds 2023 erreichen. Dennoch, das Jahr 2023 war auch für uns die Gelegenheit, uns die richtigen Fragen zu stellen. Wir hätten auch einfach abwarten können, bis die Krise vorbei ist, doch das ist nicht unsere Mentalität. Wir haben versucht, vorausschauend zu handeln, die Bedürfnisse unserer Kundschaft und die Chancen am Markt zu verstehen und Lösungen zu finden. Zudem haben wir nach neuen Wachstumsquellen gesucht. So haben wir 2023 den Schwerpunkt auf Asset Swaps (Sacheinlagen) gelegt. Und dies zu Recht, wurden diese doch häufiger eingesetzt, da sich die Durchführung von Kapitalerhöhungen als zunehmend schwierig erwies. Als Depotbank haben wir die Kunden dafür sensibilisiert und dieses organische Wachstum begleitet. So konnten wir uns nicht zuletzt als Partnerin positionieren, die diese Art von Transaktionen beherrscht.
Wenn ich Sie richtig verstanden habe, dann sind Sie in Bezug auf 2024 zuversichtlicher?
Genau. Wir sind nicht nur davon überzeugt, dass sich der Markt erholen wird, sondern haben so viele neue Projekte zur Lancierung von Immobilienfonds und -stiftungen in der Pipeline wie noch nie. Das ist auch spannend, da es sich um neue und solide Akteure handelt, die mit innovativen, im Trend liegenden Projekten und Partnerschaften auf den Markt drängen. Zu guter Letzt eröffnen derartige Situationen stets neue Perspektiven, die wir aus einem strategischen Blickwinkel ausloten wollen, um unsere führende Position am Markt für Private-Label-Immobilienfonds zu festigen.
Wann werden diese Projekte umgesetzt?
Wir gehen davon aus, dass es im ersten Halbjahr ruhig bleiben wird, weil die institutionellen Anleger noch Vorsicht walten lassen. Für die Zeit danach sind wir zuversichtlich, dass das Interesse an den indirekten Immobilienanlagen wieder steigen wird, sofern sich die Inflation und das Wachstum stabilisieren, die Zinsen sinken und die Börsen wieder Fahrt aufnehmen. Steht das Jahr 2024 also unter einem guten Stern, können die neuen Projekte verwirklicht werden.
Sie sind als Bank in der West- und in der Deutschschweiz tätig. Hat sich das Jahr 2023 in der West- und in der Deutschschweiz unterschiedlich auf die indirekten Immobilienanlagen ausgewirkt?
Eigentlich nicht. Die grundlegenden Probleme sind für alle dieselben. Sowohl in der Romandie als auch in der Deutschschweiz zeigte sich, dass verschiedene seit langem gut etablierte Fonds mit solider Anlegerbasis besser abschnitten als der Rest und auch 2023 noch wachsen konnten. In puncto Innovation und Lancierung neuer Verbriefungsprojekte scheint das Wachstum hingegen in der Deutschschweiz stärker.
Bei indirekten Immobilienanlagen sind also noch Innovationen möglich?
Selbstverständlich und ich würde sogar sagen, dass Innovationen notwendiger denn je sind. So bieten zum Beispiel die ESG-Auflagen durchwegs die Möglichkeit, sich zu differenzieren. Doch auch die höheren Anforderungen der Investoren erfordern Anpassungen beim Angebot. Durch die Bündelung von Kompetenzen entstehen zudem neue Arten von Partnerschaften, beispielsweise zwischen Bauunternehmen und Stiftungen oder Finanzinstituten. Meiner Meinung nach eine innovative Möglichkeit, auf neue Anforderungen und neue Markterwartungen zu reagieren.
Dieses Jahr haben mehrere Vehikel die Fondsleitung gewechselt. Hat es auch Depotbankwechsel gegeben?
Im immer härter umkämpften Markt wird es zunehmend schwierig, die Anleger zu überzeugen. Es ist daher naheliegend, dass die Fonds ihr Management optimieren möchten und eine Depotbank suchen, die sie bestmöglich begleiten kann. Da zwei grosse «Player» in diesem Bereich fusioniert haben, bieten sich konkrete Möglichkeiten ... wir sind jedenfalls für künftige Herausforderungen bereit und gut gerüstet!
Ist es leicht, als Westschweizer Bank in der Deutschschweiz Fuss zu fassen?
Mittlerweile sind wir weit über den Kanton Waadt hinaus für unsere Nischenaktivitäten und vor allem für unser Know-how bekannt. Die BCV ist seit 2010 in Zürich präsent: zuerst mit dem Asset Management, dann mit den strukturierten Produkten und Dienstleistungen für Grossunternehmen und schliesslich seit 2020 mit der Depotbank. Damit sich eine Westschweizer Kantonalbank in der Deutschschweiz durchsetzen kann, muss sie in der Lage sein, sich von der Konkurrenz abzuheben und bei den von ihr angebotenen Dienstleistungen einen Mehrwert zu bieten. Dies ist bei der Depotbank der BCV der Fall. Sie zählt zu den Pionieren in der Branche und ist seit gut 20 Jahren auf Immobilien spezialisiert. Im Laufe der Jahre konnten wir uns als Marktleader im Bereich der Private-Label-Fonds positionieren – mit einem Marktanteil von derzeit fast 50%. Dank einem gut eingespielten Team mit vielfältigen Kompetenzen sind wir wahrscheinlich die Depotbank, die in den letzten Jahren die meisten Kapitalerhöhungen und Lancierungen neuer Vehikel in der Schweiz begleitet hat. Die Depotbank der BCV hat die Entwicklung der Immobilienmärkte und die neuen Trends seit jeher genau verfolgt und ist ihrer Kundschaft immer tatkräftig zur Seite gestanden. Alles in allem stärkt dies unsere Glaubwürdigkeit als versierte Depotbank und überzeugt unsere Kundschaft sowohl in der West- als auch in der Deutschschweiz.
Ihre strategische Entscheidung, sich 2020 in Zürich niederzulassen, hat sich also ausgezahlt?
Heute entfallen 42% unseres Portfolios auf die Deutschschweiz und die meisten neuen Fondsprojekte kommen aus Deutschschweizer Kantonen … Also in der Tat: ein Erfolg!