Wohnimmobilien: Alle Ampeln stehen auf Grün

Ein Ende der Mietwohnungsnot ist noch nicht abzusehen, was die Preise und Mieten in die Höhe treibt. Letztere dürften 2024 um 4,1% steigen. Dies bringt immer mehr Haushalte in finanzielle Schwierigkeiten: In den grossen städtischen Zentren geht bereits in jedem dritten Haushalt mehr als 30 Prozent des Einkommens für die Miete drauf. Tatsächlich haben sich alle entscheidenden Indikatoren in den vergangenen Jahren zum Nachteil der Mieter entwickelt. Auf lange Sicht ist das keine sehr gesunde Lage.

Manchmal hat eine Reihe von guten Nachrichten auch unerfreuliche Folgen. Werfen wir einen Blick auf die Schweizer Wirtschaft: Die Zahlen sind gut, die Arbeitslosigkeit ist tief, die Inflation wieder unter Kontrolle und das Bevölkerungswachstum verlangsamt sich nicht. Leider wirkt sich das alles negativ auf den Mietwohnungsmarkt aus und weil sich die Bautätigkeit bisher nicht wirklich erholt hat, verschärft sich die Wohnungsnot. Für Vermieter ist die derzeitige Lage also ideal, denn die Mieten steigen, für Investoren schon etwas weniger, weil die Immobilienpreise weiter anziehen, und für die Mieter ist sie manchmal dramatisch, denn mittlerweile müssen in den grossen städtischen Zentren ein gutes Drittel von ihnen mehr als 30% ihres Einkommens für die Miete ausgeben.

Die Beratungsfirma Wüest Partner, die in der neuesten Ausgabe ihres Immo-Monitorings eine Studie zu diesem Thema veröffentlicht hat, kommt daher zum Schluss, dass es um die soziale Nachhaltigkeit des Schweizer Mietwohnungsmarktes zurzeit nicht gut bestellt ist, denn alle entscheidenden Indikatoren – wie die Verfügbarkeit von Wohnraum oder dessen Bezahlbarkeit nach einem Umzug – haben sich in den letzten Jahren zum Nachteil der Mieter entwickelt.
 

Mangel an Wohnungen jeglicher Art, insbesondere aber an solchen im günstigsten Segment

Ein konkretes Zeichen für den Wohnraummangel ist der Rückgang der Leerstandsquote im Jahr 2023 auf 1,15%. Damit liegt sie deutlich unter der Leerstandsquote von 1,27%, bei der der Markt im Gleichgewicht ist, wie Wüest Partner betont. Andere rechnen sogar damit, dass die Leerstandsquote 2024 auf unter 1% fallen könnte.

Erschwerend kommt dazu, dass sich die Mangellage praktisch auf die ganze Schweiz erstreckt, denn 2023 lag die Leerstandsquote in 21 Kantonen unter 1,27%. Davon ausgenommen sind gemäss den Berechnungen von Wüest Partner nur die Kantone Basel, Neuenburg, Tessin, Solothurn und Jura.

Die Lage der Mieter verschlechtert sich also weiter. Seit 2020 ging die Anzahl der in einem Jahr zur Miete angebotenen Wohnungen um 30% zurück. Im günstigsten Segment, also bei den Wohnungen mit einer Monatsmiete von höchstens 1500 Franken, war der Rückgang mit 39% besonders markant.
 

Grosser finanzieller Druck auf die Haushalte, geringe Umzugsbereitschaft

Als Folge der Knappheit steigt die Nachfrage nach Wohnungen nicht nur in den Stadtzentren. Immer mehr Menschen suchen eine Wohnung ausserhalb der Stadt, weil sie glauben, dort bessere Chancen zu haben, das zu finden, was sie suchen.

In Zürich, Genf, Lausanne und Basel, aber auch im Tessin müssen mittlerweile fast ein Drittel der Haushalte mehr als 30% ihres Einkommens für die Miete ausgeben.

Glücklicherweise sieht es etwas besser aus, sobald man sich von den grossen städtischen Zentren entfernt und in peripherer gelegene Regionen begibt, z. B. ins Wallis, in den Jura, nach Neuenburg oder Freiburg, in die Zentralschweiz oder ins Graubünden.

Eine unerwartete Nebenwirkung hat die angespannte Lage für die Vermieter: Die Mieter wollen nicht mehr umziehen. Das liegt daran, dass es für sie schwierig geworden ist, eine vergleichbare Wohnung zu finden, ohne eine deutlich höhere Miete in Kauf nehmen zu müssen. Sie ziehen deshalb gar nicht mehr um, selbst dann nicht, wenn die angebotenen Wohnungen moderner, besser ausgestattet und nachhaltiger sind.

All das, so das Fazit von Wüest Partner, ist auf Dauer nicht sehr gesund.
 

2024: Anstieg der Mieten um 4,1%

Das Paradoxe an der derzeitigen Situation ist, dass der Wohnungsbau trotz starker Nachfrage nicht in Schwung kommt. Wie Wüest Partner berechnet hat, wurden im Jahr 2023 Baugenehmigungen für insgesamt 24 200 Mietwohnungen erteilt. Das ist der niedrigste Wert seit 2012 und liegt 15% unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Besonders frappant ist der Rückgang der Baubewilligungen in den Kantonen Schaffhausen ( 90%), Waadt ( 46%), Basel-Stadt ( 39%) und Basel-Landschaft ( 36%).

Im Klartext: Laut Expertenmeinung werden bis Ende 2024 35 000 Wohnungen fehlen.

Das wird sich unweigerlich auf die Mieten auswirken, die bereits letztes Jahr mit +4,7% den höchsten Anstieg seit 2008 verzeichneten. Überdurchschnittlich stark zogen sie in den Regionen Arc Lémanique (+8,7%), Zürich (+7,2%) und Zentralschweiz (+6,6%) an. Nebenbei bemerkt: Gesunken sind die Mieten 2023 nur in einer Region, nämlich im Kanton Graubünden, und zwar um 3,2%.

Angesicht der derzeitigen Entwicklung ist laut Wüest Partner mit einem Anstieg der Mieten um weitere 4,1% zu rechnen. 
 

Immoday-Redaktion