Langfristige Rentabilität erfordert Investitionen in Smart Cities
02/07/2024
4 min
Die institutionellen Anleger in der Schweiz investieren weiterhin in Immobilien. Viele davon tun das im Inland, aber immer mehr ergänzen ihre Positionen mit ausländischen Immobilienanlagen. Wie aber sieht in Zeiten der rasanten und manchmal ungeordneten Verstädterung nachhaltiges Anlegen aus? Es mag schwierig sein, aber es gibt Lösungen. Das Ergebnis sind besser durchdachte und damit langfristig rentablere Immobilien.
Seit mehr als 20 Jahren läuft der Schweizer Immobilienmarkt sehr gut. Dennoch stellen die relativ geringe Grösse des heimischen Marktes und manchmal auch eine zu hohe Konzentration in den Portfolios für die Anleger heute eine Herausforderung dar.
Daher investieren viele von ihnen über die Schweizer Grenzen hinaus, um so ihre geografische Diversifizierung zu erhöhen. Ein weiteres Argument, jetzt in die internationalen Immobilienmärkte einzusteigen, ist die erhebliche Kapitalentwertung, die dort in letzter Zeit stattgefunden hat: Der Zeitpunkt für einen Einstieg scheint attraktiv.
Das trifft sich gut, denn auf der ganzen Welt verzeichnen die Städte weiterhin eine rasche Zunahme der Einwohnerzahl und eine rasante Entwicklung. Zudem gewinnt die Attraktivität eines zukunftsorientierten Immobiliensektors, der die Anforderungen einer Smart City antizipiert und sich den künftigen demografischen Entwicklungen anpasst, zunehmend an Bedeutung.
So ist es beispielsweise wichtig, die Stadtentwicklungsaktivitäten zu überwachen und in Absprache mit den politischen Behörden auf soziale Bedürfnisse zu reagieren. Die Bauträger beziehen alle Bedürfnisse der Bürgerinnen und Bürger in ihre Überlegungen ein, ob sie nun die Mobilität, die Grösse der städtischen Räume, die Verkehrsanbindung oder aber die Luft- und Wasserqualität oder die Umweltverschmutzung betreffen, und auch die Probleme der Verwaltung, der Regulierung oder des Zugangs zur Gesundheitsversorgung werden nicht vernachlässigt.
Im Prinzip sind sich alle einig. Aber wie ist es für die Anleger? Gleicht es nicht der Quadratur des Kreises, «smart» zu sein und gleichzeitig genügend Rendite zu erwirtschaften?
Schwierig, aber nicht unmöglich
Zwei Branchenexperten, Michel Gerber, Head Development & Construction bei der Avadis Anlagestiftung, und Andreas Dick, Verantwortlicher für die indirekten Immobilienanlagen bei der AFIAA Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland, zeigten uns anlässlich der Konferenz «Smarter Cities», die Anfang Juni in Lausanne stattfand, dass dies zwar schwierig, aber nicht unmöglich ist.
Doch zunächst ein paar Zahlen: Die Weltbevölkerung wird bis 2050 voraussichtlich auf 10 Milliarden Menschen anwachsen, von denen mehr als 6 Milliarden in Städten leben werden. Diese beispiellose Verstädterung bringt grosse Herausforderungen mit sich, insbesondere in Bezug auf die Verwaltung, die Wirtschaftsentwicklung, die Gesundheitsversorgung, die Sicherheit, den Energieverbrauch, die Umweltverschmutzung, die Mobilität und den Erhalt der Grünflächen.
Wenn auch in einem etwas geringerem Ausmasse betroffen, bleibt die Schweiz davon nicht ganz verschont, denn unser Immobiliensektor ist ein grosser Energieverbraucher und CO2-Emittent (schätzungsweise 40% des gesamten schweizerischen CO2-Ausstosses).
Wie Michel Gerber treffend sagt, wird es vor diesem Hintergrund entscheidend sein, bei Immobilieninvestitionen und beim Gebäudemanagement die richtigen Entscheidungen zu treffen.
Einige Beispiele für nachhaltige Immobilienprojekte
Aber was bedeutet es konkret, bei Immobilieninvestitionen die richtigen Entscheidungen zu treffen? Michel Gerber zeigte dies an mehreren Projekten auf, die von der Avadis Anlagestiftung durchgeführt wurden.
Das erste betraf die Renovierung und Umnutzung eines Bürogebäudes in Bern in ein Wohngebäude, wobei der Schwerpunkt auf der Wiederverwendung der bestehenden Strukturen und dem Einsatz von Lösungen für erneuerbare Energien lag.
Beim zweiten Beispiel ging es um ein neues, umweltfreundliches Wohnquartier in der Nähe des Bahnhofs Wettingen mit Solaranlagen, Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Fernwärme.
Als drittes Beispiel verwies er auf ein Stadtentwicklungsprojekt wie La Petite Prairie in Nyon, das ebenfalls Solaranlagen und Ladestationen für Elektrofahrzeuge umfasst und damit zur nachhaltigen und lebendigen Gestaltung des Stadtteils beiträgt.
Renovieren ist besser als abreissen und neu bauen
Andreas Dick erläuterte dann ein Projekt des Teams für die direkten Immobilienanlagen AFIAA Global: das 1998 errichtete Gresham Saint-Paul, ein Gebäude im Herzen des Londoner Finanzzentrums und in der Nähe berühmter Sehenswürdigkeiten.
Den Architekten standen drei Optionen offen: Erstens, das Gebäude unangetastet zu lassen, obwohl es in die Jahre gekommen ist, mit berechneten jährlichen Emissionen von 719 kg CO2 pro Person für den Rest der Lebensdauer des Gebäudes. Zweitens die von Architekten oft favorisierte Lösung, nämlich das Gebäude abzureissen und ein neues, grösseres und energieeffizienteres Gebäude zu bauen. Allerdings hätte der jährliche CO2-Ausstoss in diesem Fall auch 610 kg pro Person betragen, wenn die gesamte Energie eingerechnet wird, die für den Abriss und anschliessenden Neubau des Gebäudes erforderlich gewesen wäre.
Tatsächlich erwies sich die Renovierung als die effizienteste Lösung. Sie ermöglichte es ebenfalls, die Kapazität des Gebäudes zu erhöhen und seine Energieeffizienz zu verbessern, aber mit CO2-Emissionen von nur 553 kg pro Person. Die Renovierung war nicht die einfachste Lösung, aber über die gesamte Lebensdauer der Immobilie betrachtet eindeutig die nachhaltigste.
Eine Notwendigkeit für die Erzielung langfristiger Immobilienrenditen
Die institutionellen Anleger müssen sich den Herausforderungen der Verstädterung und des Klimawandels stellen, die Einführung nachhaltiger Immobilienpraktiken ist also nicht mehr nur eine Option, sondern eine Notwendigkeit. Wenn der Fokus auf Energieeffizienz, erneuerbare Energiequellen und adaptive Wiederverwendung gelegt wird, kann der Immobiliensektor entscheidend zu intelligenteren und resilienteren Städten für die kommenden Generationen beitragen.
Dies ist nicht nur ein hehres Ziel, sondern auch ein absolut vernünftiger Investitionsentscheid: Die institutionellen Anleger zielen meist auf sehr langfristige Immobilienanlagen ab, sie müssen sich daher auf eine gebaute Umwelt ausrichten, die den Nachhaltigkeitszielen der künftigen Mietenden und Gemeinschaften gerecht wird. Mit anderen Worten: Sie müssen ihre Immobilienanlagen neu positionieren, um sicherzustellen, dass diese den Bedürfnissen der Mietenden weiterhin entsprechen, sich aber auch an Veränderungen anpassen und trotz exogener Schocks einen dauerhaften Wert schaffen können.